市民心声
参加讲堂，如获瑰宝 ——普通市民的真心话
前几天，不经意看到新浪网二手房组织市民讲堂，是关于2009年买房子的问题的，正好儿子快结婚了，要买婚房，我们非常关注最近的房产动态，借新浪二手房的这次活动，我们就报名听听专家怎么讲。
这次是杨红旭给我们讲课，我上网看了一下他的博客，他是地产研究院的院长，博客的文章也很有深度，很有内容，没什么包装作秀的感觉，对他第一印象就蛮好，看到他本人后，没想到这么年轻。他讲了一些宏观政策，开始觉得有点深奥，不是很明白，通过他解释之后，一下子就明白了房地产宏观面的一些问题，感到受益匪浅。
在提问回答的时间里，发现杨老师很有水平，有些问题不知道就说不知道，不像有些教授，不懂也要硬扯。凡是杨红旭老师能够解答的出来的问题，都分析得很透彻，很有道理，有有力数据支撑，而不是忽悠。
这次参加新浪二手房的市民讲堂，很多不明白的楼市规律现在都有点知道了，自己也稍微能对市场有点把握，关键是杨红旭老师坚定我们家对买房的信心，我们都是自住的，根本不用考虑那么多，自己住，住得舒服，住得开心才是重点，房价涨跌和我们关系不大。
很感谢新浪二手房，也很感谢杨红旭老师，我和老伴说，参加讲堂，如获瑰宝。 |
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| 杨红旭解读上海楼市走势 |
| 宏观：黄金十年过去，白银十年会来 |
| 杨红旭一直以来在宏观政策研究领域占有一席之地，本次对楼市宏观问题讲解得非常透彻：1998—2008，上海楼市黄金十年肯定已经过去了。而他认为，在黄金十年之后，将会有一个白银十年，目前正处于黄金十年与白银十年的过渡期，在过渡期中，楼市可以说是一堆废铜烂铁！既不敢入市也无法脱市。对中国或上海来说，楼市情况和经济情况同步如一个“U”字型，但这个“U”是比较瘦的还是比较宽的，目前很难说，这个盘整已经半年多，在一年内结束似乎不太可能，长达三五年也不至于，基本为期两年左右是比较正常的。
杨红旭有个很好的比喻，上海楼市是一个天才足球少年，在过去的十年里踢了一场超精彩的球赛，进了不计其数的好球，现在的状态非常疲惫，他需要的是一次稍长时间的休息，迎接下一次比赛。而现在很多人的意愿是希望他连续踢球，连续进球，理论上这就是不现实的，即使勉强参加了比赛，肯定踢得挺臭。
上海楼市正处于这样的阶段，所以大家不必押太大宝在它身上，但长久来说，天才少年肯定会有所作为，所谓白银十年，就是等他成长为青年后，加入更大型的世界比赛！ |
| 中观：看好真如板块，关注学区房 |
在杨红旭解答市民问题的过程中，可以看出，他对市区豪宅的信心丧失很厉害，他觉得：市区豪宅是世界的、国际的档次，世界金融环境差，自然豪宅的号召力也大打折扣，因为豪宅的主人资产在缩水，故豪宅也在不同程度的缩水，作为投资来说，更惨，没人租的豪宅或市中心办公楼，还不如一般居民楼。
然而，杨红旭对普陀区的真如板块很看好，他说，真如板块是朝着徐家汇标准发展和建设的，规划已经全线出台，但启动较晚，所以价格还处于洼地，不管投资自住，都蛮合适。
关于学区房，现在讨论很多，有些人讲：“别的房子都跌了，学区房不但没跌，反而在涨，而且会一直涨！”这个观点是不正确的，现在人为了孩子的教育问题，很舍得花钱，但学区房还是有小幅下跌，只不过比平均水平跌得慢，跌得少。大宁板块就是很好的例证，大宁板块的主要卖点就是上海大学、大宁商业圈和南北高架，在这三者的联合催化下，慧芝湖花园、宝华现代城等都连续上涨多年，目前价格仍旧维持在17000以上，这个现象实属不易，也证明了在上海买房的人对教育和商业环境的高度重视。
杨红旭认为，从中观角度来看，上海某些特殊类型的房产还是很有潜力，很值得刚性需求去购买。 |
| 微观：自住可出手，投资需等待 |
杨红旭对整体房地产市场做了判断之后，市民提问环节整整进行了一个多小时，若不是当天下午杨老师要去大学上课，市民们还不肯放他走。当天来参加讲堂的老百姓基本以刚性需求为主，都是想买房，却不敢出手的，他们提出的问题都类似于“要买某某区的房子，行不行？”“想换大的，是否何时？”“投资老公房，出租获利，值吗？”对于这些提问，杨红旭作出精辟的解答：自住可出手，投资需等待！为什么这么说呢？原因有三：
其一：小房换大房或一套换两套的改善型需求，属于“无缝隙交易”，同时买卖，不用考虑房价涨跌问题，在任何时候都可以出手。
其二：原来没房，现在要买房的刚性需求，讲求“住得舒服”。买次新房是比较划算的，多看看二手房门店，找低于市场价，业主急于出手的房子，一旦找到合适的，立马付订金。在短期内，政策上不可能再出台更优惠的购房措施了，为了住得舒服，没必要再熬着租房。
其三：对投资型人群来说，现在入市风险有点大。目前市场出现一波小阳春，全国各城市成交量上涨20%—50%不等，但从成交面积来看，数字还很低，完全没有到市场放量的阶段。考量市场启动的标准不是看上涨百分比，而是看实际成交面积。所以，杨红旭认为，这波小阳春只是冬日里的暖阳，楼市季节仍没有迎来春天。对投资的客户来说，宁愿等走出低估了，再出手不迟。
新浪二手房举办的这次市民讲堂，很有现实意义，完全无商业作秀的味道，非常客观深入地为市民解答楼市质疑，也全面解析了2009年乃至今后的楼市走势，这点对购房者来说，极其重要，也很宝贵。最后，非常感谢杨红旭老师真诚热情的讲解，解开市民心中疑惑。 |
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