上海易居房地产研究院8月2日发布《7月住宅成交报告》。报告显示,7月份50城新建商品住宅成交面积环比减少7%。从数据来看,目前已经出现了连续4个月的环比下跌、连续5个月的同比下跌。长春、青岛、昆明、南宁等16个城市交易相对活跃,属于跑赢大市的类型。一二三线城市整体均降温,三线城市中廊坊领跌。严厉的调控政策加上紧缩的金融环境会继续对楼市产生影响,预计8月份市场交易继续趋弱。

  易居研究院研究员赖勤表示,连续多月的环比和同比下跌,说明市场在持续降温,这也体现了各地政策的有效性,部分城市投资投机需求得到有效地抑制,房地产市场正在回归理性。目前来看,严厉的调控政策加上紧缩的金融环境会继续对楼市产生影响,预计8月份市场交易继续趋弱。另外,预期四季度政策面不会明显松动,传统的“金九银十”,今年铁定泡汤了。

 该报告对当前楼市的分析主要有四个方面。

  一、7月成交继续下滑。7月份,易居研究院监测的50个典型城市新建商品住宅成交面积为2233万平方米,环比减少7%,同比减少21%。从数据来看,目前已经出现了连续4个月的环比下跌,连续5个月的同比下跌。连续多月的环比和同比下跌,说明市场在持续降温,这也体现了各地政策的有效性,部分城市投资投机需求得到有效地抑制,房地产市场正在回归理性。

  二、以廊坊为代表的环京楼市持续领跌全国。对7月份全国50个重点城市新建商品住宅成交面积的环比增幅进行排序。从排行中可以看出,增幅较大的5个城市分别为南宁、常德、北海、三亚和嘉兴。对于南宁和三亚来说,预售证集中发放,推盘量较大。而对于嘉兴来说,环比增幅较大和6月份整体成交很低迷有关。

  从环比跌幅数据看,包括廊坊、赣州、苏州、佛山和呼和浩特等城市有明显下跌。对于廊坊来说,严厉的政策管控导致了市场交易的下滑。对于苏州来说,新房供应量锐减,导致了成交数据的下滑。

  对7月份全国50个重点城市新建商品住宅成交面积的同比增幅进行排序。从排行中可以看出,同比增幅较大的5个城市为三亚、北海、九江、威海和昆明。对于三亚来说,同比增幅较大和去年同期的成交规模较小有关。而对于北海、九江、威海和昆明来说,购房政策相对宽松,市场交易总体较高。

  从同比跌幅的数据看,同比跌幅最大的5个城市为廊坊、济南、福州、呼和浩特和北京。对于廊坊、济南、福州和北京来说,购房政策总体是较紧的,持续的政策高压下住宅成交量容易下滑。

  我们根据散点图对此类城市的市场交易进行象限划分。基于50个城市7月份环比和同比增幅(-7%、-21%),划分为四个不同的象限。不同的象限对应了不同的市场交易热度和市场特征。

  第一象限:环比增幅gt;-7%,同比增幅>-21%。共16个城市,分别为长春、青岛、昆明、南宁、海口、兰州、威海、徐州、温州、焦作、常德、岳阳、九江、北海、三亚和宝鸡。此类城市中,部分购房环境相对宽松,需求规模相对较大,市场交易最为活跃,属于跑赢大市的类型。

  第二象限:环比增幅lt;-7%,同比增幅>-21%。共11个城市,分别为苏州、宁波、重庆、扬州、芜湖、滁州、蚌埠、宜昌、襄阳、莆田和韶关。此类城市中,部分受到政策调控的影响,市场交易略有下滑。但同比数据又说明相比去年水平并没有明显降温。

  第三象限:环比增幅lt;-7%,同比增幅<-21%。共13个城市,分别为广州、深圳、济南、杭州、呼和浩特、牡丹江、廊坊、镇江、安庆、赣州、佛山、惠州和柳州。此类城市中,部分城市过去市场交易相对高,有一定的透支现象,当前市场环比和同比值都偏小,属于受本轮调控影响较大的城市。

  第四象限:环比增幅gt;-7%,同比增幅<-21%。共10个城市,分别为北京、上海、南京、福州、南昌、武汉、张家口、无锡、嘉兴和东莞。此类城市购房政策总体偏紧,成交量已下降,若维持目前政策,成交量还会继续下降。

  三、三类城市均降温。7月份,4个一线城市新建商品住宅成交面积为180万平方米,环比减少16%,同比减少51%。从环比数据来看,一线城市总体上比较平稳。但从同比数据来看,一线城市总体上呈现了降温态势。这主要是由于预售证审批较严,供应紧缺,后续这些城市需要积极增加供应,尤其是要督促符合预售条件的项目积极入市。

  具体城市看,北上广深4个城市环比增幅分别为-2%、-1%、-33%和-33%,同比增幅分别为-56%、-47%、-54%和-36%。不论是从环比数据还是同比数据来看,这四个一线城市的楼市都出现了降温态势,这主要是由于严厉的调控政策的效应持续释放,引导过热的楼市趋于平稳。

  7月份,16个二线城市新建商品住宅成交面积为1230万平方米,环比减少4%,同比减少17%。无论是从环比数据还是同比数据看,此类城市呈现了持续降温的态势。部分城市随着认房又认贷等政策效应的释放,预计市场会有进一步降温的可能。

  16个二线城市中,有8个城市出现了环比下跌态势,8个城市则有上升的态势。从环比跌幅来看,济南、苏州和呼和浩特相对跌幅大,跌幅分别为23%、35%和34%。而类似南宁和兰州等城市成交环比增幅较大,增幅分别为39%和17%。

  7月份,30个三线城市新建商品住宅成交面积为822万平方米,环比减少10%,同比减少17%。此前三线城市楼市异常火爆,随着市场需求的提前释放,目前交易量出现环比小跌也属正常。

  30个三线城市中,有19个城市成交面积出现环比下跌态势,而其他11个城市则有所上升或持平。从排行中可以看出,环比跌幅排名前5位的城市分别为廊坊(-46%)、赣州(-37%)、佛山(-34%)、宜昌(-31%)和蚌埠(-30%)。此类排名中部分城市政策管控较严或者政策有所升级,市场交易容易下滑。而从环比增幅排行看,排名前5位的城市分别为常德(31%)、北海(30%)、三亚(20%)、嘉兴(19%)和宝鸡(18%)。类似城市市场交易活跃,和部分城市的购房政策总体宽松等因素是有关的。

  廊坊自从经历了2016年12月的疯狂之后,新建商品住宅成交面积大幅回落,继今年6月的成交量10.23万平方米创下近一年的新低后,7月份的5.48万平方米进一步刷新最低成交纪录。6月初廊坊进一步收紧楼市调控政策,随着政策效应的释放,廊坊市场大幅降温,成交量和成交价都应声下跌。作为环京最主要的区域,廊坊市场的迅速降温代表着整个环京区域的成交走弱。

  四、8月份市场交易继续趋弱。7月份市场延续降温态势,一方面,楼市调控政策持续作用,引导前期过热的楼市步入平稳,另一方面,受限于预售证审批、预售价格管控等因素,供应量偏紧,成交量受到影响。另外,高温天气对成交量的影响也是不容忽视的,夏天历来是楼市的传统淡季。

  目前来看,严厉的调控政策加上紧缩的金融环境会继续对楼市产生影响,预计8月份市场交易继续趋弱。另外,预期四季度政策面不会明显松动,传统的“金九银十”,今年铁定泡汤了。

 附注:

  50个典型城市分别为:北京、上海、广州、深圳、长春、济南、青岛、南京、苏州、杭州、宁波、福州、南昌、武汉、重庆、昆明、南宁、海口、呼和浩特、兰州、牡丹江、张家口、廊坊、威海、徐州、无锡、镇江、扬州、温州、嘉兴、芜湖、滁州、蚌埠、安庆、焦作、宜昌、襄阳、常德、岳阳、九江、赣州、莆田、佛山、东莞、惠州、韶关、北海、柳州、三亚、宝鸡。其中一线城市4个、二线城市16个、三线城市30个。


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