上海二手房指数办公室今天发布月度报告显示,2017年7月,上海二手房指数为3996点,比6月下降5点,环比下降0.19%,跌幅较上月缩小0.03个百分点。上海二手房指数延续第2个月下降,市场呈现出持续减量下价格再度下行的走势。

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  7月,上海二手住宅成交套数环比下降3.48%,同比下降65.14%。成交量连续第4个月下降,但环比上月明显缩小13.09个百分点,大幅减量势头被阻。而以成交面积计,环比下降3.13%。上海二手房指数办公室认为,始于去年的这轮强调控,在“五限”政策下过度膨胀的市场被抑制,投机投 资被持续遏止,过去十多年来调控后的市场规律不再是一成不变。

  7月市场特征表现为:

  一、成交量持续萎缩难以支撑房价。同时,发展住房租赁市场,租售同权的调控新思路逆转楼市预期,反弹并未显现。

  二、新兴城区以价换量现象扩大,近郊价格跌幅大于中心城区,使得成交降幅明显收窄。全市130个板块中,价格下跌板块53个,上涨板块60个,但前者跌幅大于后者涨幅,下跌板块六成在新兴城区。而成交环比扩大的板块共48个,新兴城区占七成,主要集中在外环附近;成交呈现震荡,上月扩大、本月缩小的板块共16个,其中降幅最大的中心城区杨浦新江湾城、普陀真如板块,环比缩小45.95%、36.70%。

  三、成交量从面积段看,70-90平方米、90-110平方米改善型面积偏下房源分别增长6.63%、2.36%,超大面积200平方米以上房源增长2.14%,达286套;其余面积段下降一成左右。从价格段看,300-500万元房源占比22.88%,环比扩大1.65个百分点;300万元以下和500万元以上价格段均减少。需要说明的是,交易合同与实际成交价有差异尚不能杜绝。

  四、购房热点凸显近郊。板块中,浦东三林成交环比增加70%,以315套位列全市榜首;而金山新城以310余套退居次席。全市成交tp10中近郊7席、远郊2席,中心城区仅1席。

  五、以环区分析,内环内、内外环、外环外成交比例为1.3:3.6:5.1,内外环成交降幅最大,外环外成交最多。具体为,内环内成交1550余套、环比下降6.73%,内外环成交4140余套、环比下降7.60%,外环外成交5950余套、环比下降0.95%。截至2017年7月底,全市二手住宅挂牌量为166861套,较上月下降1.56%。其中,内环内、内外环、外环外分别为37100套、84324套、45437套,环比分别下降2.44%、1.42%、2.47%。成交连续低位,导致新增挂牌房源减少;同时,挂牌房源撤牌增多。

  7月18日,上海市住建委印发《关于贯彻商品住房项目销售采取公证摇号排序有关问题的实施意见》,随即再发通知,要求新房销售实行“一价清”,车位、装修等不得与新房捆绑销售。7月24日,中央政治局会议强调,要稳定房地产市场,坚持政策连续性稳定性,加快建立长效机制。着力构建“购租并举”房地产市场供应体系,打造多层次住房结构,多角度保障不同群体的住房需求。


  改善需求支撑成交

  报告显示,2017年7月,中心城区(7个传统市区及浦东内环)价格总体下跌0.10%,跌幅较上月缩小0.07个百分点。其中内环内下跌0.08%,跌幅较上月缩小0.06个百分点。静安、虹口、普陀跌幅略大,分别下跌0.18%、017%、0.15%;徐汇、杨浦均下跌0.08%、长宁下跌0.07%。而一些板块中出现价量齐升,如长宁古北、徐汇龙华、静安江宁路分别上涨0.19%、0.17%、0.07%,成交量分别上升一至三成。

  7月,中心城区共成交3760余套,环比下降6.33%。其中内环内成交1550余套,环比下降4.65%。中心城区下降幅度远大于近郊城区。黄浦、杨浦、普陀、静安区成交量降幅较大,其中黄浦下降20.11%。统计显示,市区70平方米以内房源占比61.25%,为成交主力,但环比缩小了6.75个百分点,表明市区刚需减少明显。而老工房(售后公房)集中板块,以价换量奏效,如虹口曲阳、普陀曹杨价格分别下跌0.86%、0.61%,成交142套、62套,环比增长3.65%、10.71%。统计显示,市区70-90平方米的中小户型成交环比增加4.91%,表明初级改善需求有一定释放;而110-140平方米的中大户型成交下降最大,达30.28%,表明中级改善需求有所减弱。

  内环内板块中,仅长宁的板块增长,环比增长16.96%,成交130余套。黄浦、徐汇、普陀的板块成交降幅最大,分别为16.03%、14.74%、14.41%,成交130余套、160余套、90余套。内环内全部35个板块统计显示,57.64%的成交房源为70平方米以内的小户型,学区房占比过半。如陆家嘴成交200余套,环比增长2.55%,价格上涨0.18%,区域内近五成案例为50平方米以内的小户型学区房。另外,内环内改善需求释放更为明显,如70-90平方米、90-110平方米房源分别成交160余套、130余套,环比增长13.67%、12.50%。200平方米以上的豪宅,成交量为50余套,环比增长23.81%。如长宁中山公园、静安江宁路价格均上涨0.07%,成交量分别为62套、33套,环比增加19.23%、32.00%。价格上涨主要是其中开发年代较近的次新房比例占多。

  2017年7月,新兴城区中,近郊城区总体价格下跌0.29%,跌幅较上月扩大0.05个百分点。远郊城区总体价格下跌0.20%,跌幅较上月缩小0.36个百分点。奉贤、青浦、嘉定跌幅略大,分别为0.57%、0.38%、0.38%。崇明、松江、闵行、浦东内环外、宝山分别下跌0.34%、0.32%、0.24%、0.22%、0.18%。而板块中价格上涨的如浦东外高桥、闵行浦江、闵行古美罗阳,分别上涨0.19%、0.13%、0.06%。

  近郊城区共成交6490余套,环比下降2.39%。相比中心城区和远郊城区成交萎缩最小。闵行、松江成交量逆市增长,成交量分别为1140余套、670套,环比增长6.74%、6.86%。成交领先的浦东内环外,成交量为2400余套、环比减少0.86%。而嘉定、宝山成交略现回落,分别成交510余套、940余套,环比回落15.84%、9.51%。统计显示,近郊客户中部分为来自远郊的改善置换客,90-110平方米房源成交旺盛,为760余套,环比增加11.13%;70-90平方米的中小户型改善成交量增幅其次,为1730套、环比增加3.97%;70平方米以内户型刚需成交稳定,为2480余套、环比下降1.03%。其余如110-140平方米、140平方米以上的房源成交下降不足一成,分别成交580余套、360余套。改善客已替代刚需客成为新兴城区的成交主力,占比近六成。

  远郊城区全部11个板块共成交1430余套,环比下降6.69%。金山新城、临港新城成交分别为310余套、190余套,环比减少了12.92%、9.72%。金山新城从全市板块成交榜首退居第二,临港新城更是跌出前十,表明购房需求从远郊向近郊转移增多。惟嘉定城区成交210余套、增长3.30%,位列全市成交榜第六。统计显示,上述板块内75-85平方米、总价250万元以内的房源为成交主力,购房者中不乏首套或刚需二套者。从行政区看,崇明成交量出现增长,本月350余套,环比增加5.06%,远期规划利好频出,购房者中有低预算的二套置业。


  板块跌幅远超涨幅

  报告显示,2017年7月,全市130个板块中,价格上涨板块60个,占比46.15%;下跌板块53个,占比40.77%;持平板块17个,占比13.08%。

  下跌板块价格总体下跌0.64%,跌幅环比缩小0.04个百分点。下跌板块中,除2个成交量维持外,29个价量齐跌,其中18个位于新兴城区;22个价跌量升,其中16个位于新兴城区。价量齐跌以外环以外的偏远板块居多,如金山亭林、松江小昆山、奉贤奉城,价格分别下跌0.36%、0.55%、0.75%,成交量分别为30套、45套、67套,环比减少了33.33%、25.00%、17.28%。总体看,这些板块带看量减少二三成,一些业主主动让价3%-5%。其中70平方米以内的小户型及90-140平方米的中大改善户型成交萎缩最为明显,达四至六成。而外环附近的成熟板块,以价换量奏效,如闵行七宝、闵行春申、浦东周浦,价格分别下跌0.95、0.73%、0.63%、分别成交149套、66套、243套,环比增长20.16%、13.79%、12.50%。对闵行七宝统计显示,70平方米左右的小户型成交50余套,环比增加39.47%;90-110平方米房源成交20余套,环比增加75.00%。区域内业主面对带看量增加,让价3%左右揽客,而购房者多为刚需首套或刚改置换客。

  持平板块较上月减少3个,为17个,中心城区板块有11个。区域内涨跌互现,成交均有所下降,如静安彭浦、普陀武宁、杨浦中原分别成交150余套、50余套、130余套,环比下降23.00%、16.18%、12.08%。而新兴城区的一些板块价格平稳,成交增长,如宝山罗店、闵行梅陇均成交60余套,环比增长25.45%、13.79%。

  上涨板块价格平均上涨0.13%,涨势微弱。表现略有分化,55个上涨板块中量价齐涨的20个,为成交结构变动所致。如闵行金虹桥、松江佘山本月分别成交107套、29套,环比增长20.22%、52.63%。松江佘山板块本月别墅成交8套,环比增长166.67%。闵行金虹桥110平方米以上的中大户型成交30套,环比增长15.38%。中高端改善需求在部分板块释放,拉动房价微幅上行。其余上涨板块成交量减少一到三成不等,如一些改善板块,量缩下价格维持坚挺,如黄浦老西门、浦东联洋价格分别上涨0.09%、0.06%,成交量分别为36套、38套,环比减少30.77%、11.63%。区域内小面积房源成交量均减少,如70平方米以内小户型,黄浦老西门环比减少42.86%、浦东联洋零成交。而中大户型改善房作为成交主力,成交量维持,支撑房价坚挺。

  上海二手房指数办公室认为,7月上海二手房市场成交降幅明显收窄;价格延续第2个月下跌,跌幅没有扩大。成交结构分化加大,价格下跌板块与上涨板块数量接近,但跌幅远大于涨幅;购房需求从市区、远郊两端向近郊转移;中户型增多,之前热销的小户型刚需房及中大户型改善房占比减少。“限购、限贷”政策的严格执行,在成交逐月萎缩下价格走跌是市场的正常反应。

  租购并举政策推行加快,显示未来居住消费将从购房华山一条路转变为购租并行的新市场格局。市场从去年的成交火热回落至如今的月度万套上下水平,或成为近期市场常态。在当下市场环境中,买卖市场的交易难度继续加大,尤其是“连环套”交易牵涉诸多环节和因素,导致部分人群放弃。随着购租选择余地加大,租房市场分流部分二手房购房客,以及一二手房市场争夺客户,二手房买卖市场的调整周期将呈现出新的变化。


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