19亿的荒地110亿的单车坟场 上海楼市拍地后续真是清奇

2017-10-30 07:50:00|来源:乐居
摘要| 对于上海未来的房价是涨是跌,坊间有很多说辞和推断。其实有个现成的房价风向标可以大体预估上海新房价乃至二手房价,那就是拍地。

  对于上海未来的房价是涨是跌,坊间有很多说辞和推断。其实有个现成的房价风向标可以大体预估上海新房价乃至二手房价,那就是拍地。

  虽然2017年上海的拍地市场比较低落,普通商品房地块中溢价率除了中海和世贸的4宗地块,鲜有超过1%的。这不仅让人回忆起了2016年当时几个比较有知名的地块出让,这些地块的成交,在当时也一定程度地影响了板块的房价。

2016年高价地拍地表2016年高价地拍地表

  那么,如今这几宗地块,房子造起来了么?户型产品确定了么?准备入市了么?入市又卖多少钱呢?有没有达到当时的预期呢?乐居编辑对于2016年的这些地块以及周边的楼市进行了实地探访。

  市区地块:凉城动工未见打桩中兴成共享单车“坟场”

  我们首先来看一下市区的2个地块,分别是位于内环的静安区中兴社区地块(商业)和中环的虹口凉城新村地块,这2个地块,2016年的楼板价分别为10万和9万/平米。

  拍地回顾:2016年8月17日,位于上海静安(原闸北)中兴社区N070202单元332-01-A、333-01-A地块进入挂牌阶段,融信以110.1亿的总价击败17家各路开发商,以10万/平米的名义楼板价,14.3万/平米的可售面积楼板价,139%的溢价率,成为中国土地成交史上的新星。

地块东区实拍:已加围栏 未动工地块东区实拍:已加围栏 未动工

地块西区:共享单车堆积暂成停车场地块西区:共享单车堆积暂成停车场  地块现状:东边地块挖土机平整土地,西边地块为停车场,2地块都有大量小共享单车堆积。

  地块周边楼市现状:目前中兴路地块周边主要的一手房源为万科翡翠雅宾利、新湖青蓝国际和圣和静安公馆,再远一些的有金融街融府和中粮天悦壹号

中兴路地块和周边一二手房位置关系图中兴路地块和周边一二手房位置关系图

中兴路周边新房楼市
楼盘名均价/前期户型
万科翡翠雅宾利10万/平278平和320平4房
新湖青蓝国际8.5万/平起2期户型
圣和静安公馆10万/平88平2房,100、141平3房

  地块周边3个主要的一手房源目前仅有圣和静安公馆在售,户型为88只141平米2至3房,均价在10万/平米,算下来总价最低900万/套。万科翡翠雅宾利目前暂无房源,后期预计加推复式4房,前期售价也在10万/平米左右。新湖青蓝国际最近一次的报价是在2016年,均价在8.5万/平米,该楼盘二期预计要到2019年入市。

中兴路周边二手房
楼盘名均价(估算)建成/入住年份
绿洲雅宾利花园10万/平2010年6月
三宝花苑6.8万/平1993-1999年
象山小区7.2万/平1974-1995年


  地块周边二手房的话,比较新的小区仅有绿洲雅宾利花园,均价和目前板块内新房基本持平,在10万/平米,另外2个小区报价较低,在7万/平米左右,不过均是2000年之前的老小区,设施、户型、社区、外观都显得略为陈旧。

  地块周边配套情况:中兴路地块属于静安区不夜城板块,编辑通过实地走访发现,虽然地处内环,但是老小区比较多且还有一些棚户区。生活配套上比较齐全,尤其是轨道交通,有3、4、8号线,出行非常便捷。

地块周边配套情况地块周边配套情况

  小型商业齐全,高端商业需步行一段距离,有亚兴广场、中华新路商业街、壹丰广场、利通广场、嘉杰国际广场、虹口巴黎春天。医院有上海市中医医院、上海六一儿童医院等,学校有永兴路幼儿园、闸北区第三中心小学、上海市市北职业高级中学、闸北第一中心小学。

  凉城地块进入拆旧阶段 周边新房均价曾达14万一平

  拍地回顾:2016年7月14日,新城控股以总价37亿元竞得虹口区凉城新村街道073-06号地块,楼板价67409元/平方米,溢价率77.39%。扣除保障房、自持部分等,实际可售部分楼板价94469元/平方米。

  这意味着,未来两年该项目需要卖到12万元/平方米以上才能实现保本。作为总部在上海的房企,这是新城控股第一次进入中环获取市区土地。

凉城路地块实拍1凉城路地块实拍1

凉城路地块实拍2凉城路地块实拍2

  地块现状:相比中兴地块几乎没有动工的情况,虹口凉城地块就热闹多了,根据编辑实地探访,地块入口设有保安岗亭和电子门,非工作人员不得进入。从外围瞥见的情况来看,目前的工作仍是以拆旧为主,地块上仍有一些红色砖房待拆。工程车、渣土车辆进出频繁。

  地块周边楼市现状:虹口区虽然说是住宅大区,但是一手房的供应量可以说非常少,目前整个区的一手房源仅2个,分别为建邦十六区和瑞虹新城悦庭,不过这2个项目均位于北外滩板块,距离凉城路还是有相当的距离。

  要说距离地块最近的一手房源,静安的大宁金茂府倒是只和凉城地块隔了2条马路。

<span id=大宁金茂府和凉城路地块位置关系图  大宁金茂府为改善型房源,目前没有房源在售,后期预计推出户型建面为110平米和175平米3房,140至197平米4房;叠加别墅建面为220-260平米上叠、中叠和下叠别墅,项目前期的别墅均价在12至14万/平米,其前期住宅的报价在9.5万/平米。

 

周边二手房小区周边二手房小区

凉城地块周边二手房
楼盘名均价(估算)建成/入住年份
慧芝湖花园9-10万/平2007-2012年
万峰梦湖苑7万/平2003-2004年
水木年华花园7.5万/平2008年
虹韵家园8万/平2002-2003年


  地块周边的二手房价格并没有新房价格那么高,稍微高档一点的小区要数慧芝湖花园,均价在9至10万/平米之间,和大宁金茂府前期的住宅均价基本持平,不过慧芝湖花园距离1号线上海马戏城站要更近些,且慧芝湖花园属于静安区。其余3个2手房小区均属于虹口区,价格相对来说更低些,就社区品质来说水木年华略好,价格在7.5万/平米。

  地块周边配套情况:虽然地块地处中环附近,但是交通上可以说比较尴尬,距离1号线和3号线直线距离分别为1.2公里和2公里,只能靠公交和共享单车接驳,公交的话,地块周边附近并不多,仅有975路,可通达至浦东北蔡,但是发车间隔较长,一般为15至20分钟。

地块周边配套情况地块周边配套情况

  而附近的商业,基本以围绕广粤路菜市场周边的小商业为主,能级较低,都是一些平价小吃、日用五金的店面。购物的话广粤路上有个麦德龙,其他的话要么就是广灵二路上的小型商业街,要么就是大宁商圈和虹口龙之梦商圈,凉城板块大型商业属于比较缺失的。

  外环地块:建设进度两极分化 售楼处与荒地对望

  拍地回顾:2016年5月11日格力地产竞得松江区泗泾镇 sjsb003单元10-05号地块,成交价19亿6500万,折合楼板价37674.74/平方米。

  同时段另一地块松江区泗泾镇jsb0003单元12--1号地块,成交价30亿零500万,折合楼板价38291.33/平方被融创拿下。这2块地当时被称为双子地,可以说是2016年高价地的一个开端。

泗泾双子地块实拍1泗泾双子地块实拍1

泗泾双子地块实拍2泗泾双子地块实拍2

  地块现状:泗泾的这2个双子地块建设进度可以说2极分化,融创的动作很快,从照片上可以看到,地块上已经耸立了n座高层住宅,并且售楼处也已经开放,而格力地块连围栏都还没做,进度竟然都不及内环的中兴路地块,和一边的融创壹号府隔路相望,形成鲜明反差。

泗泾双子地块周边楼盘位置图泗泾双子地块周边楼盘位置图

双子地块周边新房楼市
楼盘名均价/前期户型
金地玺华邨573万/套105、125、142、158平小联排
佘山东郡1600万/套起342至457平独栋
华润原墅640-850万/套139至168平叠加别墅

  地块周边楼市:新房的话,周边以改善及豪宅房源为主,金地玺华邨佘山东郡以及华润原墅均在售别墅房源。融创壹号府规划有14栋小高层,主推83平-120平房源2至3房房源,是泗泾板块未来比较稀缺的刚需至改善户型。

 

周边二手房楼盘位置图周边二手房楼盘位置图

双子地块周边二手房
楼盘名均价(估算)建成/入住年份
保利翡丽公馆5.2万/平2014年
建发玖珑湾4.6万/平约2015年
松江颐景园4万/平2016年
祥和公 寓4万/平2002至2005年

  双子地块周边的二手房小区还是以2015年左右的次新房为主,像保利、建发等项目,都是不久前售完的,这些次新房均价和新房基本持平在5万/平米左右,而像祥和公 寓这样2000年以后的小区,均价在4万/平米。

地块周边配套情况地块周边配套情况

  地块周边配套情况:虽然地处外环外,但是泗泾板块的配套可以说是郊环板块中的上乘,交通有9号线,虽然区域内仅有1条,但是完全能满足居民出行的基本需求。商业的话三湘四季广场中包含了衣食住行,虽然能级较低,但涵盖的商业都是日常的“刚需”,另外保利悦活荟将于2017年内开业,以填补板块内高端商业的空白。

  顾村地块:地块规划高层别墅均在建 央玺品牌馆已开放

  拍地回顾:2016年8月17日,宝山区顾村镇N12-1101单元06-01地块被建发中粮联合体以67.9亿元价格拍下,楼板价53727元/平方米,溢价率115%。可售部分实际楼板价66666元/平方米。

顾村地块实拍1顾村地块实拍1

顾村地块实拍2顾村地块实拍2

  地块现状:顾村的地块进展也不错,高层和别墅已均在建,正式的售楼处虽然暂时还在施工中,但是其品牌馆已经开放,馆内有楼盘的沙盘图以及接待人员,从品牌馆外围看,项目的“逼格”似乎很高。

地块与周边新房位置关系图地块与周边新房位置关系图

顾村地块周边新房楼市
楼盘名均价/前期户型
中国铁建青秀卓庭4万/平110到180平米的花园洋房
金地天地云墅4万/平95和112平米的小高层
中环国际公 寓5-6.4万/平115平-160平3至4房
经纬城市绿洲5.1万/平133平4房


  地块周边楼市:顾村板块内的新盘比较少,只有中国铁建青秀卓庭和金地天地云墅,这2个项目目前均无房源在售,后期预计会加推如表所述的小高层和花园洋房,这2个项目前期的住宅报价(除别墅)为4万/平米,不过这个价格均在1年以前。

 

  另外央玺离共康和上大板块较近,相近的2个项目均价均在5万/平米以上,且目前面积段都在100平米以上。央玺目前还未公布规划户型的面积段,详情可拨打电话咨询。

周边二手房小区周边二手房小区

顾村地块周边二手房楼市
楼盘名均价(估算)建成/入住年份
富成园4.6万/平2001年
富弘苑3.8万/平2003年
共富四村4.3万/平1999年
中环国际公 寓5.4万/平2012年



  央玺周边的二手房基本是05年以前的老小区,楼房小区都比较陈旧,均价在3.8至4.6万/平米,而2010年以后的小区如中环国际公 寓均价在5.4万/平米。

地块周边配套情况:地块周边配套情况

  地块周边配套情况:央玺虽然身处顾村,但是靠近共富板块,其业主日后的生活出行很多都要倚仗共康板块的配套,共康共富板块是上海宝山区发展较早的区域之一,有轨交1号线北延伸的加持,目前在建的18号线穿过该板块,另外共康板块内有万达广场,北斗星商业广场这样的大型配套,让该板块成为宝山区配套相当成熟的板块之一,也是宝山的热门置业区域之一。

  周康地块:已打地基售楼处未开 周边新房暂陷零供应

  拍地回顾:2016年5月18日上午,保利地产以54.5亿的总价,拿下浦东新区周浦镇西社区PDP0-1001单元A-03-11地块,成交楼面价为43607元/平方米,溢价275.78%。据估计,该地块开发的商品房未来保本售价将达到8万元/平以上。

周康地块实拍周康地块实拍

  地块现状:地块规划的房子已经打了地基,售楼处编辑走了一圈没有看到,应该是暂未建成。

地块与周边一二手房位置关系图地块与周边一二手房位置关系图

周康地块周边二手房楼市
楼盘名均价(估算)建成/入住年份
南华新村3.2万/平1994年
天台星城4.8万/平2006年
阳光城丽景湾4.5-5万/平2015-2016年


  地块周边楼市:新房的话,离地块最近的有2个项目,一个是世茂云图,一个是中骏柏景湾,但是后者在今年3季度的时候刚刚售完,均价在4.2万/平米,世贸云图预计后续会推出建筑面积约87平、110平以及119平3房房源,目前价格待定,其前期价格(2016年4月)在4万/平米左右。

 

  二手房方面,小区较老的南华新村报价在3.2万/平,而2005年后的二手房小区报价均在4.5万/平米以上,其中阳光城较好的房源报价超过5万/平米。

地块周边配套情况地块周边配套情况

  地块周边配套情况:该地块距离11号线三林东站约5公里。离已经规划的地铁18号线周浦站约2公里远,未来仍需要公交或者单车接驳,自驾会更为方便。生活配套的话有周浦万达广场。此外,该区域还有小上海步行街、大润发超市、金谊广场、中邦秀食街等商业配套,步行基本都可到达。

  总的来说,2016年的这6块以高价成交的地块,仅有2块仍未有进展,而剩余的4个地块均已进入“正规”,其中顾村和泗泾的地块已经有了楼盘名和接待处,虽然2个项目还未透露具体的入市日期,但是市场期望度仍比较高。

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