上海15号线改写宝山房价地图 3字头顾村或赶超5字头大场

2017-11-07 07:50:00|来源:乐居
摘要| 目前顾村的交通大动脉是7号线,而另一条大动脉15号线也已进入盾构掘进阶段,全线将于年底前实现30座车站全部开工,随着通车时间逐渐逼近,作为首发站的顾村自然利好无限,那么如今顾村洼地赶上5字头大场还需要多久呢
  (乐居编辑 点点发自上海)目前顾村的交通大动脉是7号线,而另一条大动脉15号线也已进入盾构掘进阶段,全线将于年底前实现30座车站全部开工,随着通车时间逐渐逼近,作为首发站的顾村自然利好无限,那么如今顾村洼地赶上5字头大场还需要多久呢?

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  先来看下顾村大场目前的差距,从高层普通住宅来看,2板块房价近乎成平行状态,房价相差15000元/平左右;但是从别墅住宅来看,2板块的差距并不大,甚至在3-5月顾村别墅的成交均价还略高于大场,如果综合普通住宅和别墅价格,顾村和大场的差距似乎并没有那么大。

  而且顾村的新房供应业主要是别墅,高层住宅供应稀缺,目前仅有中国铁建青秀城高层住宅待售中,项目去年6月的均价为37000元/平,位于大场的大华朗香花园去年4月均价约39000元/平,2盘均价只相差2000元/平,那么顾村的盘凭什么和大场的盘卖差不多的价格呢?

 
宝山2盘基本信息一览

中国铁建青秀城大华朗香花园
区位顾村大场
占地面积15万方1.7万方
建筑面积30万方4.56万方
容积率1.21.9
开发商中铁房地产大华集团
总户数2250319
建筑类型普通住宅普通住宅
物业公司中铁建(北京)物业大华(集团)物业
销售状态待售即将开盘
户型110-172平洋房98-130平2-3房
价格待定54000元/平

  2盘均由业内知名的房企开发,但中国铁建青秀城体量为30万方,容积率1.2,产品以洋房为主;而大华朗香花园体量较小,容积率1.9,以面积适中的小高层住宅为主;也就是说中国铁建青秀城产品更偏向于改善,而大华朗香花园更偏向于刚改,当然这并不是形成2盘房价的根本原因。

 


 原因一:生态VS轨交

  中国铁建青秀城最大卖点是生态环境,项目直线距离上海最大郊野公园——顾村公园约1.7公里,公园规划总面积434.5公顷,这也是货车横行、尘土飞扬的大场板块稀缺的生态资源,在环境这一点上,大华朗香花园稍逊一筹。3

  大华朗香花园最大卖点是轨交,直线距离7号线祁华路约600米,距离在建的15号线锦秋路站约290米,双轨交环绕,轨交出行非常便捷;而中国铁建青秀城与1、7和15号线最近站点都约3公里,出行主要依赖自驾和公交。

  轨交和环境都是置业选择重点考虑的因素,2盘均为一优一劣,不过轨交对房价的影响更大一些,因而大华朗香花园稍占优势,再来看一下2盘产品设计上有哪些不同。


 原因二:改善VS刚需

  中国铁建青秀城即将加推户型建面110-170平的花园洋房,而大华朗香花园开盘加推户型是98-130平的2-3房,中国铁建青秀城的户型建面明显偏大,而户型相对偏小的大华朗香花园总价更可控;除此之外,洋房的税费和别墅的税费相当,中国铁建青秀城定位更加高端一些。

2盘130平3室2厅2卫户型2盘130平3室2厅2卫户型

  上图是2盘建面均为130平的3房2厅2卫户型,2户型均为三开间朝南,餐厅客厅南北通透,主卧成独立套房;不同之处是进门玄关设置和朝南房间的布局,不过中国铁建青秀城朝南的3个阳台连接成一个超大阳台,景观视野更好。总的来说在户型和产品定位上,中国铁建青秀城更有优势。


  原因三:自带配套VS周边配套

  中国铁建青秀城自带风情商业街,能满足日常购物需求;另外紧邻规划学校——顾村中小学等,距离华山医院分院约3公里,项目周边高端商业和生活配套相对稀缺,未来板块商业规划将逐渐完善。

2盘周边配套2盘周边配套

  大华朗香花园位于发展相对成熟的大场板块,距离上海大学约800多米,1公里范围内有聚丰购物广场、弘基广场、沃尔玛等大型商超;另外项目自带中高端商业配套——大华朗香嘉年华广场。项目周边教育资源丰富方面,2公里范围内有20多所学校;除此之外,医疗资源也能满足业主需求。

  总的来说,2项目各有优势也各有劣势,房价相差并不算大,目前大华朗香华云已于11月2日拿证即将开盘,均价约54000元/平,那么接下来预开的中国铁建青秀城售价会如何呢?我们拭目以待。

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