10月31日,上海市第三次在土地市场中推出租赁住房用地,分别位于浦东世博、浦东后滩、长宁古北、以及大虹桥商务区,总出让面积约16.3万平方米,合计建筑面积约44.81万平方米,地块容积率在2.0到3.0之间。最终,这5幅租赁用地悉数被国企上海地产(集团)有限公司(以下简称“上海地产”)以零溢价竞得,总成交价36.95亿元。>>看更多精彩房价资讯

  事实上,这并不是上海地产第一次出手获取租赁地块。早在9月13日上海地产就以底价成功摘得位于上海市浦东新区、长宁区和徐汇区的4幅租赁住房用地。据公开资料显示,上述4幅土地总规划建筑面积21.83万平方米,建成后将提供不低于2660套租赁住房。

  两次出手,让上海地产先后获得了9幅区位优势明显,价格低廉的租赁用地。回顾今年7月上海市首次出让租赁用地也是被上海张江集团有限公司与上海嘉定新城发展有限公司两家国企竞得。

  换言之,上海已经成功出让的11幅租赁住房用地均被国企收入囊中。

  底价成交9幅租赁用地

  据中国房地产报记者统计,上海地产近两个月以来共获取9幅租赁住房用地,面积总计66.6万平方米,平均楼板价仅8079元/平方米。

  与周边的房价相比,每平方米仅8000元左右的地价本是不可想象的数字。从上海已经成交的11幅租赁住房用地的结果中不难找到规律,区位优势明显、国企拿地、底价成交是它们的共性。极佳的地理位置与抄底地价的巨大反差,使得每一幅租赁住房用地都自带热点,格外吸睛。

  以上海地产10月31日获取的浦东新区南码头社区Z000301单元15街坊15-01地块为例,该地块东至浦东南路,南至15-02地块,西至雪野路,北至华丰路;总出让面积4.92万平方米,容积率为3,最终以11.38亿元的底价成交,成交楼板价为7710元/平方米。据中原地产网上二手房数据显示,该区域二手房的最高交易单价已经超过9.5万元/平方米,最低的也要5万元/平方米左右,平均价格达到6万元~7.5万元/平方米之间。

  无独有偶,同天出让的长宁区古北社区W040502单元E1-06地块紧靠上海内环线,位于古北高端居住社区。地块南至古羊路,西至伊犁南路,总出让面积3.81万平方米,容积率为2.2,以11.29亿元底价成交。成交楼板价虽然略高于浦东新区南码头地块,但也仅为1.35万元/平方米。据网上公开数据显示,该地块周边2005年左右建造的在售二手房挂牌均价已经达到了10.6万元/平方米。

  事实上,长宁区古北社区W040502单元E1-06地块已是该区域出让的第二幅租赁住房用地。9月13日长宁区古北社区W040502单元E1-10地块就已被上海地产竞得。两幅地块坐落于古北板块,古北社区坐落于八大上海中心城区之一的长宁区虹桥路沿线,与虹桥经济技术开发区毗邻,以涉外高标准住宅为主,兼具商业和外贸功能,区位优势得天独厚。

  根据出让文件要求,本次上海地产获得的5幅地块租赁住房应以中小套型为主,中小套型比例应不低于70%。中小套型面积标准按照多层不大于90平方米,小高层不大于95平方米,高层不大于100平方米控制;受让人应在出让年限内整体持有租赁住房物业并持续出租运营。

  事实上,租赁住房用地之所以地价很低,普遍零溢价成交,主要是为后续发展租赁住房降低土地成本,提高租金回报,从而推动租赁住房的落地和租赁市场的发展。

  上海中原地产市场分析师卢文曦告诉中国房地产报记者:“如果用已成交的租赁用地周边土地开发住宅出租,受土地成本限制租金回报率也就只能达到2%左右,但用地价较低租赁用地做租金回报率将能达到5%以上,能够有效的推动租赁市场发展,鼓励更多企业加入。另外,随着租赁房源大量投放,配合给予承租者更多权利,减少买房和租房之间的社会权益落差,人们针对房屋的消费观念也会有所转变。这样一来既有利于稳定租金,又能起到减轻房价压力作用。”

  国企探路租赁市场

  连拿9幅租赁住房用地,让上海地产这个一向低调的国有企业逐渐走进了人们的视野。

  据中国房地产报记者了解,上海地产成立于2002年,是经上海市人民政府批准成立的国有独资企业集团公司。主营业务包括土地储备前期开发、滩涂造地建设管理、市政基础设施投 资、旧区改造、房地产开发经营等。

  从成立以来,上海地产就充分发挥国有企业集团的优势,保障性住房开发建设、国有资产保值增值等方面颇有建树。跟随上海城市发展建设的脚步,如今上海地产又充分活跃在城市更新、工业园区产业升级、历史风貌区和老建筑保护等平台中。随着上海逐渐发力发展租赁市场,上海地产再一次走在前列,肩挑租赁用地开发的探索角色。

  实际上,国企频繁获取租赁住房用地,活跃于租赁市场发展的一线,本就是上海大力发展租赁市场的战略之一。在9月中旬上海市发布的《关于加快培育和发展本市住房租赁市场的实施意见》(下称《意见》)中就有明确提出:要注重发挥国资国企对住房租赁市场的稳定器、压舱石作用。

  《意见》强调,现阶段上海市加大投入力度,支持国有企业拓展住房租赁业务,主要是为了在住房租赁市场前期培育过程中,通过国资国企的引领和示范,尽快增加市场供给,稳定市场租金,将国有企业打造成本市住房租赁市场的稳定器、压舱石,并形成一批可复制、可推广的经验做法,吸引更多的企业投身住房租赁产业。

  更值得关注的是,目前除了上海地产,上海一众国有企业都开始积极进军住房租赁市场步伐。

  上海电气集团近日公开表示,目前已准备盘活7块存量土地用于租赁住房建设,涉及松江、静安、闵行、嘉定以及杨浦区,预计在400亩左右,可以供应5000套到6000套房屋,具体数量还要服从于政府对租赁住房的统一规划。如果有进一步的需求,未来还会考虑增加地块面积。并称要借政策东风为上海电气集团打造稳定的人才体系,土地成熟一块建设一块,力争最早2018年就可以开工建设。

  上海光明食品集团也曾公开表示,集团先期筛选了26块土地作为首批转型租赁住房备选用地,力争在“十三五”期间总共建设100万平方米租赁住房,力争在2018年年底前60万平方米租赁住房开工建设,剩余40万平方米租赁住房将在后续逐年开工建设。目前集团租赁住房项目进展顺利,其中位于漕河泾开发区、虹桥开发区以及浦东的前滩国际商务区等区域的4幅地块已在紧锣密鼓的排期中。

  上海光明食品集团方面称,将充分发挥国企在稳定租金和租期、积极盘活存量土地资源、增加租赁住房有效供给等方面的引领和带动作用,将租赁住房上升到集团发展战略,列入集团“十三五”发展规划。

  “预计未来一段时间,租赁住房用地的获取这还将继续以国企或央企为主。”卢文曦认为,国有企业不仅能承担功能性职责,更具有很强的社会责任感。租赁市场建设是楼市调控长效机制的组成部分,意义重大。而且这一领域刚刚起步,需要既有较高执行力,又能够担当起摸索试验的任务的企业参与进来。另一方面要稳定租赁市场,租金需要有较高稳定性,国企能在定价等方面维持市场稳定,有利于租赁市场稳定发展。

  另外据上海土地市场的信息统计,11月上海将再迎土地集中成交,将有22宗地进入现场竞买环节,其中包括10幅租赁住宅用地,出让面积为38.21万平方米。

  部分已经成交地块预计在今明两年内开工建设。正在建设中的张江国际社区人才公 寓(一期)项目是上海目前最早投入建设的租赁住房项目,预计将在2019年全面竣工上市。其所在地块是上海首批公开出让的两幅租赁住房用地之一。