浦东周康房价年后新低 小上海3字打头呈现抛物线走势

2017-11-09 16:00:00|来源:乐居
摘要| 从克而瑞公布的上海10月房价地图来看,周康板块的新房成交均价让不少人大跌眼镜

  从克而瑞公布的上海10月房价地图来看,周康板块的新房成交均价让不少人大跌眼镜:在去年保利周浦拿地后,一度被炒到未来保本价8万的周浦,其10月成交价仅有39007元/平米,为2017年春节以来成交价新低,整体呈现出了类似抛物线的走势。

2017周康房价走势

2017周康房价走势

  周康板块位于外环边上,是原南汇区最靠近市区的地方,周浦由于开发较早,整体交通、配套等都较为成熟,素有“小上海”之称,今年的新房成交价也一度突破5字头,有奔6趋势。但随着楼市政策收紧,周康板块的房价有了走下坡路的趋势。

  就目前楼市而言,原南汇区的新房供应主要来源于周康、惠南和临港三个板块,鹤沙航城主要以保障型住房为主,新场和祝桥长时间断供。按理说,对比惠南和临港,周康有着明显的置业优势:

  1. 交通区位优势。惠南位于外环以外,靠近郊环,而临港则位于郊环外,交通方面,周康板块可通过申江路、罗山路、林海公路、沪南公路、申嘉湖高速等多条线路通往市区,与市区连接性远胜于惠南、临港;而公共交通方面,周康拥有11号线、16号线以及在建中的18号线,三轨环绕,而惠南和临港仅有16号线。

  2. 配套优势。随着万达广场的入驻,周浦的商业已经日趋成熟,再加上小上海商业广场、绿地缤纷广场等,镇区所承载的商业能级高于惠南、临港,相对来说,惠南、临港的大型商业体人气还是不足的。

    周浦万达周浦万达

    绿地缤纷广场绿地缤纷广场

  也正因如此,周康的房价历来要比惠南、临港高出许多,但从10月的新房成交均价来看,并非如此:

房价对比

板块房价对比

  可以看到,尽管周康房价仍比临港高出很多,但已经基本和惠南持平了。那么,周康的新房市场究竟是怎样一个情况呢?我们从具体楼盘来看一下。

  由于康桥镇已经长期没有供应,我们就先来看看周浦近期有过开盘的项目。

  中骏柏景湾7月13日开盘,推90-116平3房,网上房地产备案价41006-55500元/平米,前期售楼处报价55500元/平米。

  尚景丽园7月14日开盘,首开推出66-143平户型,网上房地产备案价37000-47800元/平米,。

  保利艾庐10月25日开盘,推出叠加别墅,网上房地产备案价43423-47323元/平米,前期售楼处报价47000元/平。

  可以看到,周浦近期所开新盘,其最高备案价有下滑趋势,基本与前期售楼处所报整盘均价持平。

  在市场调控越来越严格的市场背景下,政策的收紧抑制了周浦的房价,总体趋于平稳,老盘加推的最高报价基本只能与前期均价持平,而这些老盘中,有不少楼盘已经是现房,这就考验了板块内纯新盘的定价。

  那么,这些盘的成交情况怎么样呢?

  从售楼处的情况结合网签数据来看,答案是很好。上述三盘中,中骏柏景湾和保利艾庐的售楼处称,所推房源已经全部售完,两个楼盘均已清盘;尚景丽园售楼处称所推房源也已经所剩不多,仅剩少量低层。

  从网签数据来看,这些项目也确实仅剩下少量房源尚未签约。

保利艾庐网签数据

保利艾庐网签数据

中骏柏景湾网签数据

中骏柏景湾网签数据

  可见,周康板块的市场需求仍然存在,而随着房价的降低,市场需求或将进一步扩大。但周康板块面临的问题就是,新房高速去化的同时,供应得不到补充,购买力被抑制。

  因此,板块内的新盘关注度始终处在一个高位。目前板块内新房如下:

项目名在售情况价格户型
尚景丽园
在售40000元/平米120-130平低层
中金海棠湾在售,即将加推55000元/平米235平米和268平米4房
明天华城
尾盘54000元/平米127-149平米
新城西岸公园
纯新盘待售待定90-135平3至4房
柏澜晶舍
纯新盘待售待定100-120平3房
绿洲康城亲水湾雅颂
待售待定待定
颐盛御中环纯新盘待售待定待定

  上述项目中,明天华城已经仅剩下少量大户型尾盘在售,相对热度不高;颐盛御中环为纯新盘,但尚未透露任何信息;绿洲康城亲水湾雅颂尽管热度很高,但售楼处暂未透露任何开盘信息。

  尚景丽园目前仅剩低层房源在售,户型为120-130平3房,售楼处报价约40000元/平米。项目体量较小,前期开盘已经一次性推出所有房源。

 

  中金海棠湾在售户型为建筑面积约235平米和268平米4房的联排别墅房源,均价约为55000元/平-62000元/平米,预计2018年1月毛坯交付。案场称项目11月中旬将加推户型为建筑面积约130平3房、147平4房,共132套和72套235平米、268平米4房的联排别墅。加推价格待定。

 

  柏澜晶舍为绿地集团开发的周浦纯新盘,项目体量较小,预计首开一次性推出全部房源,共计约200多套,主推建面约100平小3房,并有少量120平3房,带装修交付,目前具体开盘时间及价格信息待定。

 

  新城西岸公园同样是周浦镇的纯新盘项目,预计首开将推出14、15、17号楼,户型为建面约90平3房、115平3房和135平4房,带装修交付。目前具体开盘时间及价格信息待定。

 

  整体来说,周康板块在政策收紧的市场背景下,房价较前期来说有所下滑,但板块内市场需求依然庞大,新开楼盘去化较快,因此,板块内的未开新盘热度仍旧很高。

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