随着“租购并举、租购同权、农村集体建设用地入市”等新政出台,租赁市场迎来大爆发,也面临诸多挑战。

  为此,2017年11月9日下午,中国网地产特别举办“地产红人汇”论坛,就“租赁在风口,如何飞上天”这一话题邀请业内专家一起畅谈分析。

  在本次论坛上,云房数据创始人闫旭东就租赁市场的发展与变化进行了深入的分析。

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  关于农村集体土地入市

  谈及房屋租赁行业,闫旭东坦言其的确是个大风口。长租公 寓或者租赁市场,目前主要来源于现有的存量房。但是未来的供应将集中在先期土地、农村集体建设用地、现有存量房及酒店、商业楼宇、工业厂房改造等。

  关于农村集体建设用地入市,闫旭东表示经营性土地全面走招拍挂的时候,研究界已经在讨论农村集体建设用地。十六届三中全会、十七届三中全会、十八届三中全会都很明确农村集体建设用地入市,所以这种趋势挡不住,势必会带来大量的未来新增的供给。这个新增的供给一定是会冲击现有的市场的。所以现在投 资长租公 寓要好好分析分析,到底从哪一个角度去入手。

  关于租赁市场的产品改造

  从需求角度、房源变化来讲,对于租赁市场产品的改造,已经和以前大不相同。尤其是年轻人,要求和想象的生活方式都不一样。诸多长租公 寓提到的盈利模式和商业模式,就在于是不是能抓住他的生活方式、生活模式的变化。

  闫旭东提到,从租赁的角度来讲,人口净流入或者租金上涨的城市大概有40几个。链家的数据也很明显,二手房出售之前,60%是空置和出租,自住的只有40%。所以市场总体上的房源量相对充足,只是这些房源没有激活。

  所以存量改造,关键在于本身的改造能力,而不是首先考虑成本的控制能力,还是看产品、运营、获客、出租率等等。生活方式的改变,是对提高消费的补充。

  关于未来租赁的发展与变化

  未来租赁是变化的,对房地产行业来讲,是要进入一个新篇章,原来的开发要变成租赁。

  从未来发展的角度来讲,闫旭东提到不管是分散式还是集中式租房,一定是品牌型的公司去运营,它的聚集度是有非常大的成长空间。

  闫旭东指出,房租涨幅是被房价所带动的,大概持续期是半年左右。以去年为例,房价上涨的同时房租涨得很厉害,但随着今年楼市长效机制的影响,北上广深房价增幅下降之际租金也有所下降。针对这个市场的变化,闫旭东表示云房数据想做一个研究、测算,预测一下未来房价哪个城市会掉到什么程度,支撑点是什么。

  据悉,云房数据目前全国在建楼盘字典涉及到200多个城市,到库数据1.2亿户,并在2006年就开始关注研究租赁市场的投 资回报率,从“房屋当期静态租金回报、长期租赁价格回报、转售价与五年周期租金回报”三方面研究,给予租赁市场强有力的数据支撑。

  关于整体的租赁市场,闫旭东总结为四个字:价值再造。在运营或者拿地的过程当中,能否价值洼地找到,把价值稳定提升起来,未来租金稳定提升起来,这也是租金市场各家竞争的核心。

  (责任编辑:甘承浩)