创新是国家战略,是技术进步的重要来源。创新的主体在企业,以创新促发展,已成为中国房地产企业新的生产力来源。作为上海市社联第十一届学术活动月系列活动之一,“中国房地产企业创新趋势”主题沙龙于11月7日举行。此次活动由上海市社联指导,上海易居房地产研究院主办。

  会议认为,中国房地产业近20年的快速发展,市场机制和政策体系不断完善,对我国国民经济的发展做出了重要贡献。然而,随着房地产长效机制的积极推进,以及我国国民经济新常态的确立,以土地、资本、人力等生产资料投入为核心的生产方式正逐渐遇到瓶颈。房地产企业生产成本的高企,利润率的下降,行业集中度的提高,行业竞争的加剧,都标志着行业转型势在必行。

  会上,易居智库研究中心总监李然博士做了主题发言。他认为,经济学中的生产函数理论告诉我们生产资料投入的边际效用递减。中国房地产持续近20年的快速发展得益于土地、人力、资本的持续投入,然而中国房地产企业利润率的持续下滑,说明这样的生产方式不可持续。以创新来促进行业进步,是房地产企业获得新的发展动能的有效来源。

  李然认为,当前中国房企创新主要基于四个模式:1、延伸产业链。即以房地产开发为基础,通过向产业链上下游的延伸,增加产业的盈利点。2、资源的平台化整合。即以破除行业信息壁垒为契机,降低交易成本,创造新的盈利机制。3、金融化改革。即以资本驱动新的交易模式,以现金流管理为核心改造运营模式。4、聚焦细分领域。即专注行业细分领域,创造比较竞争优势,以促进协同为目标,提高行业整体盈利水平。

  因此,在这四种模式下,当前房企的创新呈现出多种现象,可将其总结为“房地产+”,表现为五个方面。

  1、房地产+共享经济。共享经济是新兴经济的代表。中国共享经济发展方兴未艾。在房地产领域,联合办公产业不仅是盘活存量资产的有效途径,更倡导着新的办公、生活方式。以优客工场为代表的联合办公企业,近2-3年的高速成长,也印证了这一创新路径的生命力。

  2、房地产+文化。文化为房地产注入了新的内涵,文化旅游,文化社区等新兴产品,正在改变传统的地产开发和运营模式。如以恒大海上威尼斯为代表的文化旅游小镇,不仅为区域经济的发展助力,更成为企业发展的重要动力。而宝库中国致力于将文化带入社区,以文化提升社区生活的品质。

  3、房地产+金融。投 资孵化、证券化和并购,本是金融范畴,但正日益成为房地产企业的重要业务。并购改变了传统房企的发展路径,证券化改变着持有运营物业的方式和交易机制,投 资孵化正成为新的盈利增长点。越来越多的长租公 寓企业探索Reits。与金融相结合是行业发展的必然趋势。

  4、房地产+服务。服务,正成为物业之外的新产品。在物业管理行业,企业运营的核心正从管理物业转变为服务于人。如彩生活,通过其强大的平台工具,聚焦社区人口的服务,不仅改变了物业服务业务单一、劳动附加值低的属性,更抓住了社区服务需求发展的市场机遇,形成了全新的物业管理模式。

  5、房地产+互联网。大数据正改变着所有产业的运营方式。在房地产领域,互联网技术不仅是大数据服务的基础,更是资源整合的平台工具和企业品牌的窗口。互联网技术也已成为如链家、彩之云等以服务为核心的房地产企业的核心技术和管理方式。

  李然结合具体案例对以上四大模式和五大现象进行了延展分析,表明了当前房企正处在创新与传统相结合的阶段。储备优质资源,实现区域拓展和深耕,结合市场需求开发优质产品,依然是房企立足的根本。因此,以创新来提高增加值是未来企业发展的趋势。

  房教中国副总裁马彦文表示,充分认可“房地产+”是当前房企创新的基本模式这一结论。他结合易居沃顿《中国房地产十大创新案例》的研究与撰写工作,对当前房企创新的众多现象进行了理论与实践上的分析。

  易居研究院咨询研究中心总经理崔霁认为,房企创新已是常态。在拿地和融资等微观领域的合作之外,业务领域、产品结构、管理机制和运营模式的创新已经成为企业探索新的盈利模式的重要抓手。

  与会者认为,房地产行业微观领域的创新是宏观环境发生变化的必然,也是房地产企业自发的战略选择。在去库存去杠杆为代表的房地产宏观调控长效机制下,在市场区域差异加大的现实条件下,企业的创新有利于产业的长远发展。

  华东师大终身教授、上海易居房地产研究院院长张永岳总结发言,从机制创新的角度,对房企创新的主题进行了深入透彻的阐述。他认为,技术创新与机制创新是相辅相成的。当前房地产企业产业链的延伸,乃至租赁市场与交易市场的联动,是非常重要的产业运行机制的创新。他表示,研究房企创新,要结合宏观环境的变化和企业自身禀赋的差异,找到有利于行业整体发展的路径,让创新引领行业的持续发展。