伴随着近日建行等金融机构的入驻,深圳住房租赁市场迎来新生力军。

  徐晶晶(化名)是万科深圳泊寓布吉店的租客,“我住的是一房一卫的‘温暖家’,23平方米,月租2288元。相比城中村来说,长租公寓比较舒适,价格是高了一点,但是和其他人在市区合租商品房也要这么多钱。”

  和徐晶晶一样的租房客在深圳有很多,作为一个自有住房率刚过3成的城市,租赁市场机会明显,这也是近期金融机构进入的重要原因。当下的深圳求贤若渴,解决了来深建设者的房子,才能解决城市未来的发展。

  银行收紧信贷 却保证租房贷

  11月3日,中国建设银行深圳分行与万科、华润、碧桂园等11家房地产企业,以及比亚迪等11家企事业单位签署房屋租赁战略合作协议,正式宣布进军深圳市长租房市场。建设银行此次推出首批5481套长租房源,截至10月,已有70多家科技型企业提出承租意向。

  建设银行还参与投资成立了两家住房租赁公司:建信住房服务(深圳)有限公司和安居建信租赁服务有限公司,并推出全国首个个人住房租赁贷款产品——按居贷。

  建设银行深圳市分行副行长李忠东表示,虽然现在银行信贷投放规模紧张,但我们未来会保证供应按居贷款的投放额度。

  不仅建设银行,中国银行近日宣布与厦门市国土资源与房产管理局签署协议,宣布未来三年为碧桂园在长租住宅领域提供300亿元的保障基金。

  易居房地产智库中心研究总监严跃进认为,从金融机构的角度看,这是住房金融产品从售卖到租赁的延伸。过去通过开发贷、个人按揭贷款等方式支持开发商建房、个人买房,如今则通过支持机构房东、发放租房贷等方式大力发展租赁市场。

  深圳的租赁市场还是一片蓝海。根据深圳链家研究院的报告,深圳有80%的租房人群,租金占家庭收入的30%,52.7%的租房人群月租金在2000元以内,近两成在1000元以内。

  深圳链家研究院院长肖小平指出:“深圳的住房类型比较丰富,目前在租赁市场占据主流地位的主要有三类:商品房、城中村及长租公寓。商品房在租赁市场的占比并不算高,农民房是最重要的供应,这一人群占比可能高达7成。大量低租金的房屋,为深圳打造高效营商平台,提供了重要保障。”

  留住来深建设者 城市更新不是唯一出路

  2015年以来,深圳租金一路上扬,一方面是房地产市场火爆,房屋售价上涨给了业主涨租的由头;二是长租公寓扎堆在市场上收房,不少热门区域高价竞争,提升了租金水平。2016年深圳租赁房源大量增加,局部供给过剩,不少长租公寓产品也在此时集中入市。

  深圳链家研究中心数据显示,品质不同的项目租金存在差异,有些长租公寓原本是城中村、闲置工业宿舍改造,加上分散于关内外,租金躲在2000元至3000元。但是目前长租公寓在整个租赁市场的份额还较低,未来充满竞争和机会。

  房企对于长租公寓热情充足。近期,深圳福田区南园街道办宣布与万科合作,对辖内城中村玉田村进行企业化运营整治。万科大力进军租赁市场符合其“城市服务运营商”的角色。截至10月底,泊寓业务已覆盖全国26个城市,其中20个城市已经实现项目开业。

  深圳万科泊寓租赁服务有限公司总经理、深圳市房屋租赁委员会主任袁军表示:“听说万科要进城中村搞业务,连我们自己都犹豫,城中村中存在这样那样的安全隐患。深圳市要保证城市的持续竞争力,按照原来的设想进行城市更新,后来发现如果城市全部更新掉,住在城中村的60万人口要住到哪里去,深圳的未来在哪里?所以我们现在不再把更新作为唯一选择,相反是把改善城中村的居住氛围、居住品质作为工作目标,也是为了提高来深建设者的居住品质、归属感。”

  另一家大房企龙湖地产进入深圳的首个项目就是长租公寓,短短几个月时间,冠寓深圳以破竹之势斩获6店共计4746间房量。

  不过,深圳是龙湖最晚进入的一线城市。对此,龙湖集团深圳公司总经理张智聪解释称:“我们在其他城市建立了非常好的优势,比如在重庆大本营、还有北京、上海、成都、杭州等城市,都有比较完善的体系和团队。龙湖的模式是会先在某一个地区公司打版,比如冠寓先在重庆、成都打版,等产品的定位、设计、客户、服务,整套体系做得比较成熟后再向全国推广。”

  长租市场有如零售业 须有资金实力

  目前长租公寓最大的缺点就是租金太高,不少长租公寓租金比普通租房的市场价高30%至50%,而运营管理上问题也不少,租客体验不佳。

  数据显示,长租公寓的“批零租金差”一般不超过10%,溢价部分主要来自于衍生服务收入,其盈利来源可分为四部分:批零租金差,装修投资回报为通过装修提升的溢价,未来租金增长收益,衍生服务收入提供保洁、维修等增值服务实现的收益。

  万科高级副总裁谭华杰曾透露,“目前这个行业的运营费用率很高,一般为40%左右,因此可分配给投资者的收益率只有3%至5%。”

  袁军表示:“这个行业是房地产里面的零售业,是薄利多销的行业,资金回笼时间很长,没有一定的资金实力不要趟这个浑水,这个行业要真金白银投入进去,拿布吉店来说,光精装修改造就要投入一个多亿。”

  袁军也谈到了他遇到的难题,“深圳市有50%甚至60%的人住在脏乱差的环境里,开发企业有义务肩负城中村综合整治解决方案的责任。如果我们在城中村大幅涨租,政府肯定不同意,但我们投入的综合整治同时也要盈利。这是一个全方位的概念,包括前期的投入、整治方面、金融方面需要支持,目前各大银行是做不到的,如果银行能通过资金渠道把低成本的资金给到企业,自然而然企业不会把租金成本嫁接于租客或城市建设者身上。”

  龙湖显然想法类似,韩石指出:“我们拿到项目之后,有自己的产品规划,要求将拿项目到开业控制在130天之内,尽可能地发挥时间优势。我们会根据不同租住人群的需求来匹配产品,实际上是根据租金的多元化和细分,更多在增值服务上产生价值。”

  在目前深圳租住大环境下,企业不仅考虑自身盈利,也希望能为来深建设者提供良好的居住氛围。未来长租公寓是否能成为房企新的利润增长点,将由市场说话。