闵行新房抄底时机已到 漕宝路及马桥新盘现不同程度跌价

2018-03-06 16:00:00|来源:乐居
摘要|

  导语:公证摇号、商办整顿、房住不炒……风云变幻的2017在一片唏嘘声中结束,2018年初楼市迎来新契机,新房严限价格,房价倒挂成了常态,可谓是抄底买房正当时,为此新浪乐居独家开展“狗年探春、抄底行动”,横扫上海及环沪城市群,提前剧透狗年最真实的楼市动态。

  闵行作为购房者的重点关注对象, 在新房市场里一直是一个供不应求的区域,在整个2017年里,也仅有4盘入市。但在2018年伊始,闵行就给上海新房市场扔下了两个重磅炸弹,马桥板块的万科公园大道和古美板块的同济融创玫瑰公馆相继拿证,前者较前期房源单价有一定的降幅,后者甚至出现房价倒挂现象。降价+倒挂?!这就让有意向在闵行置业的购房者们激动不已。那么,这是否意味着闵行新房抄底的时机已经到来?

  根据此次闵行的探春抄底行动,小编整理了区域的指数图如下:

区域指数图

  区域指数图

  大虹桥商务区辐射 政府规划倾斜利好闵行

  从闵行区域现状来看,闵行的置业潜力是毋庸置疑的:闵行覆盖区域较大,靠近中环的古美梅陇、金虹桥板块主打高精尖的品质楼盘,供应以大户型豪宅为主,如板块内此前造成轰动的古北壹号,就是这样的豪宅的代表。在大虹桥商务区的规划利好下,古美梅陇、金虹桥这些受益板块的刚性住宅需求量增大,因此,板块内开始出现一些主打小户型、面向刚改客户的新盘,如去年开盘的龙柏8号、古北金鹰府,今年最新拿证的同济融创玫瑰公馆等,都是此类楼盘。而其他板块如江川紫竹、颛桥、莘庄、浦江镇等板块,则受到了已经通车的轨交1号线、5号线和8号线以及在建中的15号线利好,人流导入较大,人气很足。担当闵行供应主力的则是马桥板块,板块内禹洲府万科公园大道先后入市,供应体量较大。马桥板块受到政府规划利好,未来将有大片规划用地用于政府招商,再加上5号线的利好以及公交系统的完善,在近三年里完成了从旗忠别墅区附属到刚需大户的转型,目前已经成为了闵行区关注度极高的刚需置业板块,龙湖、万科、绿地、禹洲等名企先后入驻,未来两年内,仲盛、龙湖天街等知名商业都将陆续入驻,届时板块商业能级将达到新高度。

  供应结构单一 闵行新房供应告急

  但从闵行的市场现状来看,闵行新房呈现出了供不应求、供应结构单一的问题:受到大虹桥利好的中环板块如古美梅陇、金虹桥等板块,豪宅去化周期较长,板块内新盘多为存量较少的老盘,而板块内新兴的刚改楼盘,由于体量较小,加上需求量较大,不足以支撑板块的新房供应;轨交沿线的外郊环板块如颛桥、莘庄、江川紫竹则出现了全面断供的局面,同时,小户型紧缺,改善型房源较少的市场现状也让闵行新房的供应结构略显单一。

  闵行房价冷却 部分板块降温明显

闵行区2017年全年均价与2018年2月均价对比(普通住宅一手房)

  闵行区2017年全年均价与2018年2月均价对比(普通住宅一手房)

  根据克而瑞2月最新房价数据,闵行共有三个板块较去年全年房价有所下降,分别为马桥、古美和江川。其中马桥是目前闵行新房的供应主力,板块内万科公园大道禹洲府新房存量较多,几乎撑起了闵行新房供应的半边天。而古美梅陇受到虹桥大辐射的利好影响,在2017年也有新房入市。此次拿到预售证的两个项目,就分别位于马桥和古美板块,可以看到,在政策收紧,政府限价压力下,两个项目的拿证价格都不高,万科公园大道最高备案价仅有50159元/平,而项目前期报价一度达到55000元/平;同济融创玫瑰公馆报价69000元/平,周边二手房万源城尚郡挂牌价一度逼近8字头,69000元/平的报价几乎与板块内两年前新房的最高报价持平。市场调控是闵行部分板块房价下降的主要原因。

  因此,2018年闵行的新房价格或将趋于稳定,且有小幅下滑,这对购房者来说是个难得的购房时机。乐居在此次闵行的探春抄底行动中,就为大家带来了闵行新盘的一手动态:

闵行区热门楼盘一览

  闵行区热门楼盘一览

  目前闵行区的供应主力为马桥,且该地区的房价也算是整个区域的“低洼”地带,房源主要以100平米以下的刚需小户型为主;古美、金虹桥以高端住宅为主,均为大平层及别墅房源,但也有部分小户型房源;莘庄板块内则以待售纯新盘为主,供应较少。

同济融创玫瑰公馆

  同济融创玫瑰公馆预计3月12日开盘,推出建面约96-144平房源,案场报价约69000元/平米,共计266套,预计2019年下半年毛坯交付,房源均为12层小高层。位于1#、2-1#、2-3#、3#、4#、5#。其中1#为2梯3户 ,2-1# 、2-3#、3#、4#、5#,都是2梯4户。项目为毛坯交付。

售楼处

  同济融创玫瑰公馆售楼处

  项目位于闵行区古美板块。古美板块供应稀缺,是目前上海新房市场的置业热门,位于中环,房价较高,面向刚改人群。自驾方面,通过漕宝路转延安高架路可通往市区;公共交通方面,项目距离轨交12号线虹梅路站直线约260米,周边1公里范围内有92路、548路、198路等多条公交线路,交通便捷。

  同济融创玫瑰公馆将主推户型为A1户型96平3房,该户型户型方,三开间朝南,南向大阳台连接客厅,保证厅内通风采光,户型做到了动静分离,南向卧室均带有飘窗,景观视野开阔,增加了面积使用率。

A1户型

  同济融创玫瑰公馆A1户型

  从周边来看,项目地处中环边,周边配套成熟,一公里范围内有永乐电器、华城广场、漕宝中星城、梅陇百联等。医疗方面,项目周边有古美医院、古美社区医院等,就医方便。

  综上所述,同济融创玫瑰公馆此次较低的开盘价格是其优势所在,69000元/平的价格几乎持平两年前板块内新房价格。在新房热度陡增的时下,这样的价格可以说是一个不错的置业选择。

售楼处

  同济融创玫瑰公馆售楼处

  万科公园大道

  万科公园大道算是马桥板块比较有代表性的项目,项目从最初的万科城到现在的4期,每次开盘的去化都比较好。据悉,万科公园大道目前在售67平1房以及126平4房,房源位于22#、23#,均为28层的高层,目前在售总价约310万元起,房源预计于2018年5月31日装修交付,目前房源剩余二三十套。从项目实景来看,整个小区居住环境较好,景观布置非常有特色,自带1.1万方公园,楼间距高达75米到95米。

  项目临近江川、莘庄、旗忠三大繁华商圈,社区自带4万方配套商业,购物生活十分便利,日常需求可基本满足。附近教育资源比较丰富,社区紧临马桥启英幼儿园,文来外国语小学,复旦万科实验中学距离小区的位置就隔了一条街,孩子上学便捷又安全,基本覆盖全年龄段教育需求。医疗配套方面,项目东侧在建1万平的社区医院,建成后一般居民看病配药非常方便,距离项目约4.3公里有三甲医院上海市第五人民医院,需要自驾或公交前往。

  万科公园大道四期已经是最后一期,购房群体主要针对刚改客户,自住为主。项目四期在限价压力下,并没有改装修为毛坯,而是选择回馈业主,因此价格有所下降,对于有意向购买的客户来说,是一个抄底的好消息。

探春行动

  万科公园大道探春实景

  禹洲府

  禹洲府目前在售77平2房,房源位于28#、29#,目前在售均价约46000元/平,房源预计于2019年底6月毛坯交付,目前剩余5套左右。项目预计于4月将加推77平2房、89和125平3房房源,具体时间及价格视预售证情况而定。

探春行动

禹洲府探春实景

  禹洲府位于闵行区马桥板块。马桥板块定位刚需,是目前上海新房市场的置业热门,位于外环以外,板块内新房供应充足,房价适中,适合刚改购房者。轨交方面,可以乘坐5号线,不过项目距离5号线文井路约2公里,华宁路2.3公里,需要进行公交或者单车接驳。自驾方面可以走中春路华宁路或沪闵路上行至莘庄。

  禹洲府目前主推户型为77平2房,该户型各个空间都比较方正,双开间朝南,整体布局合理。L型厨房与餐厅相连,动线合理,客厅与南向大阳台相连,保证室内通风采光。作为一个小户型,项目做到了干湿分离,比较难得。从项目实景来看,整个小区居住环境较好,人车分流,是板块内稀缺的纯人车分流社区。小区采用采取一心九园布景,楼间距约33到66米之间。

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  禹洲府主力户型

  综上所述,禹州府作为马桥板块2016年的地 王项目,较周边竞品来看,小户型46000元/平的均价是一个较低的价格,价格优势突出,首付大致在100万元左右,是刚需置业的优秀选择

  闵行区作为时下上海新房市场的置业大热,在2018年已经连拿两证,且从销售及认 筹情况来看,热度有增无减,再加上房价有所下降,一旦市场供应加大,闵行或将掀起一股抄底购房潮。

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