市区探春指数报告:置业门槛虽高人气指数不减

2018-03-08 08:01:00|来源:乐居
摘要| 在过去的2017年中,上海楼市对于内环市场显然不是那么“友好”,在去年获批的约123张预售证中,中环以内的项目仅有12个,其中内环内的预售证仅有6张,占比4.9%。而在2018年,市区项目的情况是否能得到“改善”呢?在

  公证摇号、商办整顿、房住不炒……风云变幻的2017在一片唏嘘声中结束,2018年初楼市迎来新契机,新房严限价格,房价倒挂成了常态,可谓是抄底买房正当时,为此新浪乐居独家开展“狗年探春、抄底行动”,横扫上海及环沪城市群,提前剧透狗年最真实的楼市动态。

  在过去的2017年中,上海楼市对于内环市场显然不是那么“友好”,在去年获批的约123张预售证中,中环以内的项目仅有12个,其中内环内的预售证仅有6张,占比4.9%。而在2018年,市区项目的情况是否能得到“改善”呢?在限价的大环境下,一直靠地段吃饭的市区新房价格又会出现怎样的变动呢? 

市区探春指数报告:置业门槛虽高人气指数却不减

根据本次市区线的探盘抄底行动,小编总结了市区(主要为内环内以及中内环区域)的整体指数。

市区购房指数图市区购房指数图

  由于市区项目单价普遍较高,因较高的购房门槛,故性价比上相较外环郊环来说会略逊一筹;区域人气方面,即使在工作日期间,小编所探访的这些8万+,10万+单价项目的案场,仍有不少购房者进行咨询、验资、签约等,人气颇高;潜力上来说,内环、中环的配套本身就成熟,不过未来仍有新的轨交规划,一些大型的商业仍更愿意选址闹市区,虽说市区起点较高,但是其发展上限也会更高。

  接下来就跟着乐居小编探春的步伐,对2018年市区内楼市市场,做一个地毯式探底调查吧~

人多地少房源稀缺市区房价小幅上扬抄底8万

上海市区2017年全年均价与2018年2月均价对比(普通住宅一手房)上海市区2017年全年均价与2018年2月均价对比(普通住宅一手房)

  由于内环内土地供应稀缺,每年售完的新盘数量基本都大于拿地的数量,故可以说,市区的一手房可以说是卖一套少一套。本次探春主要覆盖了新老静安、黄浦、卢湾、徐汇、长宁、黄浦(含卢湾)、普陀、虹口、杨浦和浦东(不含南汇)。

  先来看市区浦东住宅的房价走势,除了老静安和卢湾开年至今无房源成交,其他市区的新房均价基本8-10万/平米的区间,2017年和2018年2年并无太大的涨跌幅,基本均在1万/平米左右,总体房价相比去年有小幅上涨。

上海市区2017年全年均价与2018年2月均价对比(别墅一手房)上海市区2017年全年均价与2018年2月均价对比(别墅一手房)

  别墅在市区这样的“风水宝地”可以说格外稀缺,2018年仅有普陀、新静安和浦东有成交量,像老静安、卢湾等从2017年开始就已经没有别墅的房源。价格方面,2月份以新静安的别墅房源成交均价最高,达到12.9万/平米,主要是大宁金茂府的220-260平米的叠墅均价拉高了区域价格。

  那么在2018年,市区的楼市会如何?内环内的大陆家嘴是否仍能雄踞“板块一哥”地位?新静安撤二建一后发展如何?杨浦作为市区“后起之秀”,未来还有多少能量?这个时候,市区还有哪些房源值得抄底呢?我们来看看乐居狗年探春抄底行动带来的一手资料! 

看点一:大陆家嘴8万现房抄底看齐中环

首先我们来看一下位于上海“心脏”位置的大陆家嘴板块,这个板块无论是娱乐购物还是商业架构上来说,都是上海数一数二的“高大上”板块,如果说要住在陆家嘴,恐怕有9成人都直言:住不起。

陆家嘴一手房源一览陆家嘴一手房源一览

  根据乐居楼盘库显示,目前陆家嘴的一手房项目有4个,其中3个位于陆家嘴滨江地带,1个近世纪公园板块。陆家嘴滨江地带的房源基本以大平层为主,目前均无房源在售,后期会有加推,前期均价在12万/平米以上。

  不过在探盘过程中,小编发现一个8万/平米均价的楼盘——阜兴世纪公馆。项目整体共有A、B、C3栋楼,A栋和B栋早已交付,目前项目在售C栋,房源共有126套。目前剩余三十套(基本集中在高区),后期无加推。户型建面为约100平米、119平米、122平米2房以及156平米3房,均价8万/平米,总价850万/套起,简装交付。

<span id=阜兴世纪公馆抄底探春

  陆家嘴目前可售的新房寥寥,8万/平米的房源可以说性价比非常高,区域内有2、4、6、9号线;自驾的话,项目距离内环高架约2.5公里,周边公交多大数十条,如219、583、610、639、736、隧道九线、隧道三线等。总之,毕竟是内环的板块,交通可以说四通八达。

<span id=阜兴世纪公馆156平米3房样板间

  样板间设在23楼,进入电梯间需要物业刷卡认证,从私密性、安全性以及服务上来说还是不错的。整体参观下来,小编建议,如果购房者手头资金允许的情况下,不妨考虑156平米的3房。项目的4个户型虽然不仅限于正南向(东南、正东、西南),但是在白天未开灯的情况下,客厅、卧室的采光均不错,餐厅的话会稍暗些,需要借助人工光源。

  这个户型的亮点在于,每个空间都看上去宽敞舒适,且景观也不错。往阳台上向外看,虽然不是绿树成荫的园林景观,但也能一睹将陆家嘴的繁华。

  可以说,4轨环绕商业拔尖的陆家嘴除了房价基本是没啥挑剔的,加之龙阳路金融区的建设推进以及前滩发展的辐射,区域仍有不少的上升空间。而阜兴世纪公馆8万/平米,最低850万/套的总价可以说正是一个抄底的机会,毕竟在内环内,想找个1000万以下的盘真心不容易。  

看点二:新静安年后客户剧增小户型或放量

  新静安,这个词其实还并没有热乎,不少人仍会习惯叫她闸北,但是!现在的“闸北”真的已经不是以前的闸北了,自从2015年撤二建一以后,新静安一直都是人们关注的焦点,尤其是各板块的楼市。

新静安一手房源一览新静安一手房源一览

  根据乐居楼盘库显示,目前新静安共7个项目,从总体的供应结构来看,100平米以上的户型占多数,而100平米以下的户型比较稀缺。楼盘最多的为大宁板块,纯新盘的话目前仅有位于不夜城板块的金融街融府,而在探盘中我们发现,项目近期有入市意愿(最终时间仍以预售证为准),且推出的户型有89平米2房这种小面积段的户型。

金融街融府沙盘规划图金融街融府沙盘规划图

  金融街融府是金融街在3年前以总价88.15亿元拿下上海火车站北广场三宗地块成为上海当时总价非常高的地块,而金融街融府就是其中的住宅地块。项目距离1号线、3号线、4号线的上海火车站站距离约804米,中潭路(3,4号线)距离在1公里左右,出行有3条轨交可选,也算是发挥了市区地段的优势。

金融街融府实景图金融街融府实景图

  项目的户型设计上:所有户型均带新风系统,地暖,中央空调,净水装置;配备操作阳台;全屋3层玻璃2个中空层,起到很好的降噪,保温,防紫外线功能。

  项目主推118及89平米户型,其中89平米户型为全朝南,采光非常不错;118平米为南北通透户型,餐厅带有1500px飘窗,且飘窗自带收纳格及USB插座,书房与客厅的墙做了酒柜和书架,增加收纳空间。

  从探访的情况来看,项目购房者主要来自市区刚需及改善客户,以上海人以及新上海人为主,客户购房用来自主,投 资占比较少。2018年开始,周末客户每日可达40-50组,而2017年周末平均仅10组每日,从客户量来看,内环内狗年的楼市已经出现明显回暖。

看点三:新江湾改善盘为主客源多来自市区

  杨浦区也算是近年来才开始发展起来的市区区域,其东外滩板块借助滨江的优势,这几年的发展可以说如火如荼,而区域内另一个板块,新江湾素来都是褒贬不一,褒其城市绿肺的美誉以及板块内高端居住社区营造的高“逼格”氛围,贬其交通相对其他区域闭塞,生活配套比不上其他市区板块而造成板块房价滞涨。本次探春,小编对于这个众说纷纭的板块进行了重点关注。

新江湾板块一手房源一览新江湾板块一手房源一览

  目前新江湾一手房楼盘共计4个,呈2极分化状态,中建大公馆新江湾城首府别墅均为尾盘销售阶段,房源剩余不多。信达泰禾上海院子和世纪江湾均为纯新盘。

信达泰禾上海院子实景图信达泰禾上海院子实景图

  信达泰禾上海院子位于殷高东路和淞沪路的交叉口,轨交面来看,从小区南门步行约495米可至10号线殷高东路站,另规划有18,20,10号线延伸;周边1公里范围内有1255路、1226路、168路等公交线路;自驾方面,沿殷高东路往西走逸仙高架或淞沪路往南均可至中环,目前来说交通还是比较方便的。

项目中式景观特色实景图项目中式景观特色实景图

  整个项目的社区景观设计可以说非常有特色,项目传承泰禾院子系产品,以新中式风格为特色。小区内部规划三街九坊十八巷,借鉴了福州三坊七巷的格局,未来每条街都会有街名:如海棠巷,巷内种植海棠花,形成独特的景观格局。社区共4个入口(南面为主入口,仅供人行),整个小区采用人车分流,项目的售楼处未来会改建为会所。

  项目外部环境在市区也比较少见,区域60%为绿化覆盖,小区北面为安徒生乐园,东面为生态长廊,南面为新江湾城生态展示馆。不过项目周边的小商业会比较缺乏,虽然距小区810米是星汇广场;另有悠方广场已开业,铁狮门商业已部分开业,还有五角场CBD,但是项目临街的如便利店之类的小商业比较缺乏。

  信达泰禾上海院子总体定位改善及高端置业人群,项目占地13万方,为10年来新江湾城少有的大体量纯住宅社区,较适合来自杨浦本地、市中心以及浦东区,有一定经济实力的购房者买入。

  从本次市区线的探春抄底情况来看,不少购房者今年是有在内环、中环的购房计划的,案场有购房者表示,8-9万/平米的均价是自己比较能承受的,而案场认为,楼市2018年整体会比2017年有所提升,房价较去年不会涨,甚至可能会略降,在内环内抄底,或许时机就在今年。

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