奉贤终于咸鱼翻身 房价突破3字头南桥成上海楼市大热

2018-03-14 08:01:00|来源:乐居
摘要| 公证摇号、商办整顿、房住不炒……风云变幻的2017在一片唏嘘声中结束,2018年初楼市迎来新契机,新房严限价格,房价倒挂成了常态,可谓是抄底买房正当时,为此新浪乐居独家开展“狗年探春、抄底行动”,横

  导语:公证摇号、商办整顿、房住不炒……风云变幻的2017在一片唏嘘声中结束,2018年初楼市迎来新契机,新房严限价格,房价倒挂成了常态,可谓是抄底买房正当时,为此新浪乐居独家开展“狗年探春、抄底行动”,横扫上海及环沪城市群,提前剧透狗年最真实的楼市动态。

  自2017年下半年以来,奉贤区的新房市场就一发不可收拾,多个纯新盘成百套的开盘入市,然后又成百套的售出,也是让全上海都认识到了奉贤当地居民强悍的购买力。2018年以来,奉贤又已经有超过千余套房源入市,曾经无人问津的奉大荒,终于要咸鱼翻身了。为此,乐居探春小队瞄准奉贤,再次出发。

  根据本次奉贤的探盘抄底行动,小编总结了区域整体指数(如下图)

奉贤区域指数奉贤区域指数

  南桥成奉贤供应主力 海湾涨幅明显

  奉贤目前供应主要以南桥板块为主,自2017年下半年以来,南桥共计入市11个新房项目,海湾板块和西渡板块也有少量供应。从上表中可以看到,奉贤区在今年2月的成交价格数据较去年全年有了较大的涨幅。作为上海重点发展的新城之一,南桥受到规划倾斜利好,板块内上海之鱼旅游资源的开发,以及5号线南延伸段、奉贤BRT的规划建设利好,因此板块内的新房市场升温非常快,不少房企都在去年加大了供应量,带动了板块新房市场的发展,从而推动了板块的新房成交。从数据看,南桥房价已经基本稳定在了3字头,由于奉贤的新房供应主要集中在南桥,房价随之上涨也在情理之中。

奉贤房价对比奉贤房价对比

  海湾板块则是正在迅猛发展的新房洼地。海湾板块靠近浦东临港,而受到临港规划的辐射利好,海湾板块的新房市场也正在逐渐打开。在临港引进人才的政策下,原本张江等地的高精尖人才正在往临港、以及临港围绕海湾板块打造的临港奉贤园区输送,因此,为了安置这些高端人才,与之相对的新房住宅和相应配套也在逐渐被开发。尽管如此,这些也都不过是未来的规划,受限于区位和交通的劣势,海湾板块仍然是刚需的价格,板块内新房成交价停留在2字头,甚至不足2字头。

  此次探春,小编就分别选取了南桥和海湾板块的部分热盘和纯新盘进行探访,从项目来看看2018年奉贤新房市场的走势。

  桐南美麓

  桐南美麓曾于2017年首开,首开就大规模开盘,推出了340套房源,这批房源也是迅速售完,不少购房者都没能买到。项目在2018年1月拿证,推出二期及三期房源,共计836套房源,开盘体量巨大。据悉,项目目前在售建筑面积130平4房洋房,目前仅剩余三十几套 ,位于88号楼,为总高8层洋房,均价33000元/平,房源预计2019年6月30日毛坯交付,后期将加推300多套房源,有高层住宅、叠加别墅、洋房,户型与前期相同,具体时间待定。

桐南美麓探春实景桐南美麓探春实景

  桐南美麓由高层、叠墅和洋房组成,其中高层位于小区中间,叠墅位于四周,洋房只有2栋,为83和88号楼,社区内部带有8个组团花园和长度640米夜 光跑道,供业主休闲娱乐。

  项目的主力户型是89平3房2厅2卫,三开间朝南,保证通风和采光;主卧带衣帽间和卫生间成独立套房,且南北带窗,通透性较好;全明户型,动静分离,稍微尴尬的是进门右侧为卫生间,不过总体而言舒适度较高,并且总价可控,适合刚需一族。

桐南美麓主力户型桐南美麓主力户型

  从配套方面来看,项目目前周边是有待改善的。单交通而言,项目与在建的5号线望园路站的直线距离长达3公里,距离较远,与奉贤BRT南行港站直线约2公里,总体来看,公共交通出行都不是特别方便。

  项目周边商业配套稀缺,日常生活购物需要依赖附近的金水新苑商业街,据悉,项目未来将自带200方社区商业,来解决业主的日常消费。大型商业方面,南桥百联与项目的直线距离大致在5公里左右。

  综合来看,项目的优势主要在于本身不俗的品质以及较低的价格,尽管目前周边配套不足,但对于生活工作在当地的本地居民来说,是一个非常优秀的置换产品,未来地铁通车之后,也将大幅提升南桥板块的人气,届时南桥板块的配套将随之完善。

  凤鸣美谷

  凤鸣美谷则是南桥板块的纯新盘项目。据悉,凤鸣美谷正在申请预售证,预计一期将推出349套高层住宅和联排别墅,其中高层294套,户型为建面89-96平,别墅55套,为建面120平4房,开盘时间及具体信息待定;项目的客户主要是本地改善客户。

凤鸣美谷案场人气凤鸣美谷案场人气

  项目由绿地、中南、碧桂园共同打造,总建筑面积约10万方,由4栋高层住宅、18栋联排别墅、2栋高层办公楼、1栋配套综合楼组成,社区北高南低。

  项目靠近奉贤柘林老城区,总体来说配套相对完善一些,周边商业能满足业主的日常生活所需。

凤鸣美谷周边零散商业凤鸣美谷周边零散商业

  从已知的区位信息来看,凤鸣美谷的地段较桐南美麓来说相对差一点,位于郊环以外,但相对的,项目未来一旦开盘,价格也会稍低一点,总体来说还是刚需的总价。对于本地置换客来说,如果产品质量尚可的话,还是不错的置换产品。

绿城上海诚园

  绿城上海诚园则是海湾板块在2017年大热的产品,项目在去年3月底4月初开盘,报价仅有约18500元/平米,尽管项目位于海湾板块,地段位置较差,但丝毫不影响这个项目的热度,项目首批房源迅速售完。

  其受欢迎的原因主要是由于其不俗的品质和较低的价格,作为一家知名的开发商,绿城一般主打中高端产品,此次在海湾开发的绿城上海诚园,也引入了中高端产品开发的理念,在社区配套以及景观布置上都比较考究。

绿城上海诚园社区实景绿城上海诚园社区实景

  项目在户型设计上较为贴合市场需求。项目主推的88平二房整体看起来十分方正,三开间朝南保证采光的同时做到了动静分离,功能区与休息区互不干扰。餐厅连接厨房,上菜动线合理;客厅连接宽景阳台,室内通风采光良好。在卧室的设计上,卧室全部做了飘窗设计,增加后期使用面积,主卧则做了全套房设计,带步入式衣帽间以及独立卫生间,保护主人隐私。

绿城上海诚园主力户型绿城上海诚园主力户型

  总体来说,绿城上海诚园的优势在于总价较低,且为装修交付,因此受到大量刚需购房者的青睐,项目一期迅速卖完。目前项目即将加推二期260套房源,建面约75平、88平、106平和128平,项目品质较高,主要针对临港奉贤产业园区内的中高端客户,以及部分市区的养老购房和投 资购房者。

  凤凰城天境

  凤凰城天境则为海湾板块的纯新盘,地处临港奉贤园区内,受到临港规划辐射。项目靠近两港西大道,沿路自驾可通往G1501绕城高速,可前往申嘉湖高速、外环高速等,项目周边还有s3沪奉高速在建中,可通往罗山路高架。自驾方面比较方便。项目公共交通出行依赖公交,一公里范围内有635路、南五线、四团2线等,区域通达性良好,未来沪通铁路通车后,将设平安站,与项目直线距离约3公里,可通往上海东站。但项目总体来说与市区距离较远,且暂无地铁规划。

凤凰城天境探春实景凤凰城天境探春实景

  项目目前尚未建成,据悉,项目别墅区将为人车分流,高层区地上车位为20个,其余均为地下车位,未来可租可售,电梯入户。小区将打造宠物公园,塑胶跑道等内部便民配套。小区物业为碧桂园物业,洋房3.2元,别墅3.9元。

凤凰城天境售楼处凤凰城天境售楼处

  项目主推户型为94平3房2厅2卫,从户型图上来看,该户型各个空间都较为方正。三开间朝南,室内通风采光良好。卧室均带有飘窗设计,景观视野开阔,增加后期使用面积。主卧为套房设计,保护主人隐私。卫生间做到了干湿分离,但遗憾的是,户型没有做到动静分离,次卧较靠近入户门。总体来说,凤凰城天境是一个不俗的刚需产品。

凤凰城天境主力户型凤凰城天境主力户型

  奉贤是近期受到购房者重点关注的区域之一,区域内新房价格较低,且受到长期重点规划利好,吸引了大量奉贤当地购房者以及部分市区购房者,尤其是南桥板块,受到旅游资源开发、交通完善等多重利好,新房市场有了长足的升温。而海湾作为一个刚需洼地,其低总价的优势也吸引了不少购房者。

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