明明千万级豪宅扎堆 杨浦新江湾为何不能突围一线富人区

2018-04-17 08:01:00|来源:乐居
摘要| 说到上海的四大富人区,可能很多人会为北上海的新江湾城鸣不平,明明位于中环附近,天然湿地加持,还是一整块规划片区,地段不逊色于任何一个富人区,为何就是不能跻身一线富人区呢?

  说到上海的四大富人区,可能很多人会为北上海的新江湾城鸣不平,明明位于中环附近,天然湿地加持,还是一整块规划片区,地段不逊色于任何一个富人区,为何就是不能跻身一线富人区呢?

  首先来看下富人区应该具备什么样的特点:豪宅扎堆、安全私密性佳、综合配套强、复合性交通、生态景观、古迹保护等等,除此之外,每个富人区还应具备自己的特质,我们来看下杨浦新江湾城不具备哪些成为富人区的条件。

  原因一:地标性豪宅缺乏

  新江湾城地段绝好,规划起点也颇高,定位成上海媲美联洋碧云和古北的第三个国际化住区。高端定位随之而来的是豪宅的开发和建设,2005年至今新江湾城一共出让10幅宅地,吸引了九龙仓、铁狮门、华润、仁恒等一批知名房企入驻,涌现了华润橡树湾、九龙仓玺园、信达泰禾·上海院子等高端住宅,但是却并没有匹敌檀宫、紫园、汤臣一品这样的地标性豪宅。

2005-2018年新江湾城出让地块一览2005-2018年新江湾城出让地块一览

  不过这10幅地块楼板价逐年上升,从2005年5660元/平至2016年的52840元/平上涨近10倍,而房价与低价息息相关,也从侧面看出新江湾城近13年的房价变化,不过与四大富人区房价相比,还是有一定的差距。

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  四大富人区由于新房供应缺乏,房价也略显畸形,陆家嘴只有高层在售,均价近15万/平;碧云只有别墅在售,均价约18万/平;古北基本没有一手房供应,房价只落得个8字头;佘山这个隐形的富人区更让人看不透,高层3字头别墅4字头,而新江湾城高层8字头、别墅9字头,较之富人区房价也只能说是一般般。

  新近拿证的信达泰禾·上海院子预计4月17日全新开盘,推出85-88平小户型带装修洋房,备案价82827-128941元/平,共计376套,房源位于9至13幢,15幢,16幢。

  原因二:国际社区氛围缺乏

  新江湾城虽然缺少地标性豪宅,交通、配套、生态还是能与富人区一较高下的,板块内有3、8、10号线,还有在建的10号线延伸段和18号线,中环线、何杨线、逸仙高架路环伺,轨交自驾出行便捷;板块内有星汇广场、悠方广场、铁狮门等,大型商业主要依靠五角场;另外有8.13万方的安徒生童话乐园和1.2万方新江湾城公园等,但是自身特质或者说定位不够明确。

新江湾城区位图新江湾城区位图

  每个富人区都有自己的特质和品味,陆家嘴是金融巨子聚集地,碧云和古北同为国际富人区,佘山是隐形富人区,而新江湾城虽然具备了复合性交通和生态景观资源,但是其定位至多算是生态居住社区,与“国际”二字还有一定差距,基于这一点,新江湾城也将融入更多国际元素,从生态居住区提升为国际生态住区。

2大国际学校效果图2大国际学校效果图

  新建国际学校就是其中一种策略,位于新江湾城N091104单元G1-02B地块的法国和德国学校已经正式开工,预计2019年2月11日竣工,目前在售项目中距离这两所学校最近的是新江湾城首府,仅剩十余套建面377-410平联排别墅在售,总价约4000万/套。

  原因三:大宁森兰板块崛起

  新江湾城没能突围一线富人区,除了前期发展不够给力外,后期还遭遇了强劲的对手,首先是森兰版块,裹挟着自贸区的红利,外资落户和贸易试点让这里聚集了更多的国际氛围,不过因为人气积淀不够,森兰板块并没有取代新江湾城,只是抢了点风头。

森兰及大宁板块森兰及大宁板块

  不过因闸北和静安合并彻底火起来大宁板块,却没有给新江湾城一点机会,不仅有大宁金茂府这样的地标性高端豪宅,还涌现了大宁音乐广场、大宁国际商业广场、大宁剧院、新静安体育中心等地标建筑,自此人们印象中的北上海高端住宅区就只有大宁。

  大宁金茂府目前已拿到预售证,预计4月21日开盘,将加推382套高层房源,户型建面为119、129、159、179、185、201、203平3-4房,均价93800元/平,房源将于2019年年底带装修交付。

  总的来说,板块的发展受限于政策、交通、商业、环境等多种因素,而新江湾城在以上各种条件基本具备情况下,还能将一手好牌打成烂牌,只能说是不争气,机遇不管是之于每个人还是每个板块都是稍纵即逝,只有珍惜才能真正成就自身。

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