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  大家好,欢迎来到见闻阅读,我是专业财经译者闾佳。今天,我和大家分享一本自己翻译的新书《骗子的舞会:史上最昂贵的商业地产争夺战》。

  这本书的主要内容,是通过纽约市最昂贵的商用建筑,通用汽车大厦,串起了150年来,一群个性张扬的房地产大亨兴衰起落、勾心斗角的故事。

  这是一本非常精彩的商战非虚构作品,书里穿插了很多房地产大亨们交易的内幕,也是本书的看点。这些大亨们日常做生意的法门,是撒谎、欺骗、偷窃、逃税、互相之间狠狠地打官司。他们言不信,行不果;友谊和同盟随时可以背弃;合作伙伴转过脸就告上法庭;妻子是拿来抛弃和欺骗的;为他们提供贷款的银行家,他们的同事和经纪人,下场也没什么两样。

  本书的作者维基·沃德是英国出生的商业作家兼调查记者,可以说是专门跑商业人物特稿这条线的。她曾在《名利场》杂志做过11年的特约编辑,《也是纽约邮报》的特稿及新闻特稿编辑。她之前还写过另一本畅销书,叫《魔鬼赌场:雷曼兄弟内部的友情、背叛与豪赌》。

  10年前,次贷危机引发了美国楼市崩盘,造成百年一遇的金融危机,美国房价从危机前最,高峰下跌了1/3,经济进入衰退周期。危机期间,美股也受影响而下跌50%之多,但此次股市和楼市齐跌,起因是楼市崩盘在先。

  虽然房价和股价的走势相关性不高,但股市暴跌依然会给楼市带来直接和间接的影响。房地产是与信贷高度相关的行业,大多数买家都会贷款购房,这就要受到贷款利率的影响,而利率在一定程度上又取决于股市的健康状况。

  对股市举棋不定时,银行会评估风险并相应地调整利率。在股市低迷时,华尔街的大银行会通过提高利率来应对市场的不确定性,这就会直接导致购房者贷款成本增加。人们每月还贷金额增加之后,买房需求自然会受到抑制,房价上涨的动能减弱。所以,对楼市的关注也是我们在投资时不能或缺的分析维度。

  回到这本书的主角,美国通用汽车大楼,是纽约市的地标性建筑。这座高50层的大楼,位于纽约曼哈顿第五大道和59街,与著名的广场酒店隔街相望,可俯瞰整个中央公园,也是曼哈顿上少有的横跨整个街区的巨型高楼,拥有约200万平方英尺的可租赁面积,被誉为纽约天际线“皇冠上的明珠”。这个地理位置用大家比较熟悉的城市来比较的话,那就相当于一座高档写字楼,坐落在顺着天安门广场那条中轴线出来,能俯瞰故宫的一个位置。

位于通用大厦的苹果第五大道旗舰店,也为这座大楼增色不少。苹果在大厦门口修了一座很有特色的玻璃魔方作为入口,一时之间吸引了大量游客,成为纽约非常受欢迎的一个旅游景点。

  曼哈顿的地标性摩天大楼向来是各国财团热衷的投资对象,并常常成为经济体兴衰的标志。而通用汽车大楼有纽约市最高的写字楼租金,一直被视作纽约市物业皇冠上的宝石,是地产大亨们竞相角逐的“奖杯”。

  通用大厦自1968年建成以后,多次易手,价格也不断攀高。其最早的主人通用汽车公司,20世纪80年代就走向了衰落,由于经营业绩欠佳,陷入财务困境,于1982年以5亿美元的价格将通用大厦出售。

  1998年,纽约著名地产商唐纳德·特朗普以8亿美元将此楼购入,而且也在大楼的侧面立起了自己标志性的金色名字。此后,该大厦又多番被倒手,价格一度创下北美房地产销售价格纪录。曾经的业主还包括纽约投资家哈利·麦克洛,苹果的玻璃魔方就是麦克洛持有大厦期间兴建的。2008年金融危机期间,麦克洛因为资金周转不灵,被迫将它出售。

  今天,我们主要听一听特朗普的经商头脑。

  世界各地的房地产生意有一个共同点,那就是项目的投资很大,单靠一家机构或者一个人的财力,是无法启动项目或者购买项目的。为此,地产商需要多家机构联手,得到银行的贷款。而在获得贷款和进行联合的过程中,就有很多桌子底下不能拿出来说的“黑幕”。

  特朗普通常并不购买办公楼——但他把通用汽车大厦看成是例外,它是彰显他野心最适合的纪念碑。1998年,他最终找到法子,跟来自印第安纳波利斯的保险巨头康赛可(Conseco)联手买下了它。经营康赛可公司的,是特朗普的朋友史蒂芬·希尔伯特。

  特朗普是怎么知道通用汽车大厦在招商的呢?是他的收购及财务副总裁亚伯拉罕·瓦拉赫听到了中介的介绍,收到了招商的邮件。当时,他和特朗普正坐在从洛杉矶飞往纽约的航班上,百无聊赖,就打开了这封招商函。他们第一次看的时候,一致认为,这里没有开发空间了,报价太贵,办公空间还全部已经出租。于是瓦拉赫把它放到了一边。航班延误了。瓦拉赫又一次摸出了宣传册。广场,还有通用汽车占据了整个一楼的庞大展示厅,在零售方面的潜力怎么样呢?如果再把当时面临破产的FAO施瓦茨玩具店的门面加上,那就有15万平方英尺以上的黄金零售空间了。

  瓦拉赫将自己的想法向特朗普一一道出,特朗普变得感兴趣起来。但他们需要一位现金充裕的股权合作伙伴。谁合适呢?瓦拉赫记得自己在飞机上扒拉着企业名录,从A到B到C一家一家地报名字给特朗普听。

  按书中的原话是这么说的:

  “我开始逐一筛选。我抛出名字。阿波罗。他(特朗普)说不,他认为老总比尔·麦克不感兴趣。接下来我提到的名字是AIG。他再次说不,他认为自己跟老板汉克·格林伯格(Hank Greenberg)做不成生意。我往下翻到了B打头名字。接着是C。我提到了华盛顿特区的凯雷投资集团(Carlyle Group);他否决了他们,没做解释。接着我念叨出了康赛可——虽说我并不真正认识他们,也不知道他们在房地产里是做什么买卖的。他的眼睛亮了起来。他转过身来对我说,“没错,史蒂夫·希尔伯特会做这笔生意。”

  希尔伯特是特朗普的朋友,一下飞机,特朗普就打电话给希尔伯特,问他认不认识当时持有并正在出售通用汽车大厦的卖家大卫·西蒙。希尔伯特不光认识,而且两人还是好得不得了的朋友。希尔伯特喜欢跟特朗普一起购买通用汽车大厦的设想。他告诉特朗普,他希望自己的人尽快来跟特朗普磋商细节,但如果一切看起来都没问题,他会去接触西蒙家,并且买下几乎所有的股权。西蒙斯一家信任希尔伯特。按照大卫·西蒙的回忆,这笔交易做得干净简单,买家承担所有的税款。直接给卖家8亿美元。两人跟他握了手,日后成交的时候,希尔伯特一个子儿都没少给拿。

  所以说,哪怕美国是最发达的资本主义国家,做房地产生意也是靠的幕后的人脉,不见得完全都是明面上的竞争。

  康赛可掏了大部分的钱,但特朗普变成了大厦的门脸儿。康赛可掏出了8亿美元买大厦,特朗普只掏了2000万美元,并且负责大厦的日常事务管理。他在《纽约时报》上打了一条广告,上书“700 000 000美元……通用汽车大厦……50层高200万平方米英尺的办公楼……开发商唐纳德·J·特朗普。”广告连续刊登了两天,因为最初,有人忘了把唐纳德的中间名首字母“J”给插 进 去,那可是特朗普最上心的细节。

  特朗普立刻着手让塔楼跟自己变成一个味儿。大厦的白色大厅内饰,改用了深绿色的大理石。墙上安装了一块铭牌,写着“特朗普国际广场之通用汽车大厦。”他还想着赶走开在地下室的连锁餐厅霍利汉,因为据说他讨厌油腻食物的味道。他将下沉式广场抬升到跟街道一样高,让它在40年来首次焕然一新,坐进去舒舒服服。他还把自己的名字,用硕大的黄铜字母挂到了大厦的乳白色外墙,向世界宣告大厦的共同所有者和管理人究竟是谁。特朗普又采取了一招非常聪明的公关举动,让CBS电视台布莱恩特·冈贝尔主持的早间节目在那里拍摄,行人们可以站在大街上观看。这样一来,每天早上,CBS的观众都能看到通用汽车大厦——还有大厦上特朗普的名字。

  阳光把字母照射得铮铮发亮。CBS电视台的高管们只好劝说特朗普把颜色刷得黯淡些,因为该电视台的早间节目得在大厦一楼的摄影棚里拍摄。眩光“亮得叫人睁不开眼,”他们说,电视台又不是专门给“特朗普打广告的。”

  但特朗普上任的这三把火,来势凶猛,去得也飞快。史蒂夫·希尔伯特和唐纳德·特朗普的合作,在2000年6月时戛然而止。康塞可公司的股价遭受重挫,股价从1997年58美元的高点,跌到了2000年的不到5美元。希尔伯特被迫离开康赛可。这主要是因为华尔街对希尔伯特1998年斥资76亿美元收购绿树金融集团(Green Tree Financial)反应激烈。绿树集团是一家活动房屋金融公司,因为它采用非正统会计方法,多数分析师认为它命悬一线。它在变卖证券的同时将利润做了账,这种做法是容不得错误假设的——比方说,对贷款人何时还清贷款估计得过分乐观。为了挽回公司的颓势,董事会把CEO希尔伯特给踢出局了。但这也没能撑多久,过了两年,康赛可破产了,有意卖掉通用汽车大厦。

  特朗普也有打算买。但正在双方就这样那样的交易细节展开缠斗的时候,来到了2001年秋天,谈判陷入僵局;他们的合作关系明显没从前友好了。恰好当时又碰上事件,很多银行都自顾不暇,没有办法对大规模的房地产交易提供资金支持。特朗普没办法筹到买下大厦的钱。

  于是,康赛可的高管知会特朗普,他们将行使自己一方的买卖权,把大厦卖掉,新的估价是12.15亿。特朗普有60天按新价格成交,要不然,就得把自己在大厦的权益卖给康赛可,作价1550万美元。3月13日,特朗普回应道:他的权益不卖,但他也不会按新价格买下大厦。于是,特朗普陷入了两年激烈的法律斗争,就大厦的所有权问题跟过去的合作伙伴吵得天翻地覆。2003年夏天,法院裁定:大厦属于康赛可。特朗普出局了,但他能拿到钱。

  按特朗普的说法,是自己赢了这场传奇故事。“我赚了很多钱,因为我们把它用14亿美元卖掉了。”他后来说。等一切尘埃落定了,特朗普也就挥手作别,继续前进了。“我不喜欢谈起通用汽车大厦,因为我不想失去它——但我的确靠它赚了钱。”他曾对自己身边的助手说,他不是那种爱钻牛角尖的人。,“这只是一桩生意;生意嘛,还会有很多的。”

  伊利诺伊州破产法庭给康赛可留下了一笔甜头,允许它保留经纪人伊斯特迪尔物业在公开市场上出售大厦的权利。为了卖出最划算的价钱,康赛可明白,当务之急是让全世界都知道特朗普出局了。必须把他的名字从大厦上拿掉。

  负责落实此事的查尔斯·“查克”·克雷蒙斯这是个波士顿人,说话直来直去。

  克雷蒙斯直接告诉特朗普,他从前竖起来的那些字母属于康赛可,考虑到颜面问题,特朗普可以亲自把它们拆掉,要不然,克雷蒙斯就要代劳了。康赛可的律师,来自芝加哥凯易律师事务所的里德·奥斯兰形容说,这场谈判就像是“在打网球比赛。”“查克绝对是史上最出色的谈判家了。特朗普方面提出一些建议。查克拒绝。就这么来回拉锯大约四五个小时。”

  克雷蒙斯后来承认自己低估了这些字母对特朗普的意义。双方还没达成正式协议,特朗普就派出一支小分队,趁黑拆掉了它们。“我希望它们能摘下得有尊严,”特朗普在一次接受采访时说。“那么做是对的。通用汽车大厦不再属于我了。”

  在伊斯特迪尔物业公司的几名高管瓜分了这些金色的字母。

  为什么如此轻易就搞掉了字母,“进展得如此顺利,”克雷蒙斯有点摸不着头脑。

  一个月后,谜底揭晓了。有件新鲜事进入了特朗普的生活,跟通用汽车大厦比起来,他同样喜欢,甚至更喜欢。他参与拍摄了NBC电视台真人秀节目《学徒》的第一季,参赛者们竞相争夺特朗普企业里的一个职位。节目把特朗普表现成头等的跨国企业家,一次又一次高高在上地说,“你被炒了。”

  就这样,唐纳德·特朗普被甩掉了,通用汽车大厦再一次上了拍卖台。伊斯特迪尔物业准备派送它的报价书。他们都觉得,这会是有史以来最昂贵的商业地产争夺战。克雷蒙斯评论道,毫无疑问会有人支付天价,买下他口里的这件终极版“自我满足”大玩具。

  时过境迁,随着特朗普当选总统,他把自己一贯浮夸的作风带到了华府。他一手促成的税改计划在国会通过,个人与公司也开始关注该计划对房地产市场的影响。

  总体来看,税改法案对房地产的影响呈两极分化态势。一方面,减税使公司的税收支出减少,从而给员工加薪。消费者的可支配收入增加会增强消费能力,也有助于首次置业者进入市场,对房价是利多,尤其是房价较低的中小城市和郊区。

  另一方面,买房按揭利息的免税贷款总额上限,将由旧法案的100万美元下降到75万美元。也就是说,贷款超过75万的部分所产生的利息,不再享受税收抵扣政策,造成购房成本增加。

  这无疑将对房价较高地区的楼市造成冲击,使房价增幅放缓,例如纽约、旧金山湾区、西雅图等城市。

  不过,房屋租赁市场可能会“因祸得福”,因为美国房屋整体短缺,房价较高的城市中购房需求被抑制,租房的需求就会更旺盛,房租上涨将成为大概率事件。

  书名:《骗子的舞会:史上最昂贵的商业地产争夺战》

  作者: 维基·沃德(Vicky Ward)

  出版方:机械工业出版社

  主讲人:闾佳,资深财经译者。翻译有通俗经济学领域开创性作品《牛奶可乐经济学》,2008年获中国国家图书馆文津奖。