杨浦一哥争夺战 新江湾PK东外滩谁会被完虐

2018-05-16 10:00:00|来源:乐居
摘要| 杨浦目前的一手房楼市,可以说是新江湾和东外滩平分“天下”。其余板块如五角场、控江、中原等,已经没有一手房供应。

  杨浦目前的一手房楼市,可以说是新江湾和东外滩平分“天下”。其余板块如五角场、控江、中原等,已经没有一手房供应。

  那么,如果在杨浦买房,究竟选新江湾好还是东外滩好呢?

东外滩与新江湾楼市行情对比东外滩与新江湾楼市行情对比

  目前东外滩共计有4个一手房楼盘,新江湾有5个楼盘,从数量上新江湾更多些;再来看成交均价,根据克尔瑞上海提供的2个板块最新的成交均价来看,新江湾的房价仍更高些。

  那么,如果要买房的话,东外滩和新江湾该如何选择呢?

  房源产品PK:东外滩纯新盘居多

2个板块一手房详情2个板块一手房详情

  2个板块具体的房源情况来看,虽然新江湾的楼盘数比东外滩多一个,不过板块内5盘中已有2盘尾盘在售,其中中建大公馆仅剩余1套房源。

  板块中近期比较热门的是信达泰禾上海院子,项目地块为2015年11月25日成交,地块成交价为729900万元,楼面地价49152元/平米,溢价率为81.69%。拍地伊始就有了不小的关注度。

  上海院子此次推出的主要是洋房2-7层。建面约87平新中式装修洋房的总价约60%-70%都在800万以内!其中最低的,约724万起!

  而东外滩板块的“红盘”就比较多了,先来看翡丽甲第,项目4月20日开盘,一共推了130套房源,开盘当天就有310组客户参与摇号。可见其人气。另外,板块内还有华发公馆、八埭头滨江园、首创天悦滨江3个全新盘。

  其中华发公馆距离地铁12号线隆昌路站直线距离约100米,距离8号线黄兴路站直线距离约1.4公里、距离4号线大连路站直线距离约3.4公里。周边配套齐全,市场关注度也非常高。

  从房源产品上来说,新江湾仅有1个纯新盘,而东外滩有3个纯新盘,不论从户型建面还是房价来看,后者都无疑更有前景。

  交通配套PK:新江湾居住氛围更佳

  新江湾卖点:环境好 学校资源多 社区品质佳

  首先,新江湾城的绿化做得很好,这在上海内环内很少能找到整体绿化环境这么好的地方;另外板块内的学校都还不错,幼儿园的话有中福会和两个示范园,小学就是复旦科技园和上音实验,坦白说硬件设施相当好。

航拍新江湾城航拍新江湾城

  新江湾城社区品质总体来说不错,尤其是淞沪路以东,仁恒,九龙仓大家都了解,还有前文提到的别墅小区,如中建大公馆、新江湾城首付等,殷高路以南也新建了不少别墅区,同样,在上海市区找到这么大面积片区的别墅也不容易。

  新江湾城缺点:地铁少 商配匮乏人气不足

  板块内目前近一条10号线,只能照顾到新江湾核心区域的小区住户,大部分开车业主也很可能因为淞沪路很堵,以及逸仙路高架前火车闸道口的阻断而浪费不少时间。不过未来规划有18号线,且10号线二期衍生让这块区域交通能级提升。

10号线殷高东路站10号线殷高东路站

  目前新江湾城共2个商场,悠方和星汇广场,不过逛过那里的都知道,商场内人气不足,店铺种类也并不是很多。这可能还是因为板块内人口稀疏,一些改善型小区的容积率都比较低,一个别墅社区加起来的人可能都没有别人一栋高层的住户多。

  不过大家住新江湾也就是图个安静,环境好,那么商业配套也不用指望太多。未来还有君庭广场,益田假日广场,尚浦领世这三个商业配套,规划上很足,如果到时候邻近板块如中原,高境,自贸区的人愿意来这消费那么人气以及店铺数量质量还有希望。

  东外滩卖点:黄浦江景  3轨3隧1桥  

  东外滩以前的“地位”其实并不高,其光芒一直被黄浦滨江、世博滨江、徐汇滨江、甚至是北外滩所掩盖,而随着内环滨江资源的逐年稀缺,东外滩邻内环区域板块,独占15.5公里黄浦江景加之其相比之下较低的房价,近年来热度大增。

东外滩渔人码头东外滩渔人码头

  板块内目前已通有轨交4、12号线,未来还规划有18号线。道路交通方面通过内环和中环线可做到便利出行,通常周边区域通达市区主要商圈还是十分方便的。

  道路交通方面,隔江与陆家嘴也仅3公里的距离。通过杨浦大桥、军工路隧道、大连路隧道等隧桥可高效连接浦江两岸,未来在滨江板块核心还将建设一条江浦路隧道,进一步提升区域内的越江效率。

  教育资源方面,如市东幼儿园、悦双语幼儿园、想艺术幼儿园、市东小学、建设小学、平凉路第三小学、第四小学、齐齐哈尔路第一小学等,教育资源在杨浦区内也是数一数二的。

  要说起东外滩的缺点的话,可能目前板块内的环境相比新江湾还是望尘莫及的,首先是板块内的棚户区、拆旧工作等,居住氛围不是很好。另外就是东外滩目前正处于飞速发展阶段,施工的地方不少,周家嘴路上在施工的北横通道常年围着施工隔离栏,军工路上一直有集卡货车,噪音粉尘污染较大。

  总的来说,新江湾可以说发展的“差不多”了,虽然板块内环境不错,不过其发展前景似乎比东外滩要略逊一筹,且在房价和房源上均没有优势。如果要在杨浦买房的话,看中区域环境可以考虑新江湾,如果看中板块未来潜力以及想省点资金,可以密切留意东外滩的几个纯新盘。

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