青浦上半年楼市冷淡 轨交旁200米处新盘入市能否逆袭

2018-07-16 10:00:00|来源:乐居

  2018年上半年已经结束了,这半年里共有73个项目拿证入市,而青浦占了其中的11个,仅次于嘉定区,是上半年的新房供应大头。但这11个项目的开盘情况,却并不是都很理想。

青浦上半年开盘项目青浦上半年开盘项目

  根据乐居采集的数据显示,上半年青浦开盘情况最好的是佳兆业君汇上品项目,推出的168套引来了189人参与摇号,但这个“得”房率只能排在了整个上半年开盘项目中的第23位,与嘉定、松江、浦东外环外的同等类型的项目相比,都要稍逊一筹。(点此查看项目一手消息  :青浦绿地中心柏源晶舍

青浦开盘项目排名青浦开盘项目排名

  并且板块内还有紫樱阁等多个项目出现了开盘遇冷的情况,这样的市场环境显然是十分清冷的。但位于青浦新城的青浦绿地中心柏源晶舍项目依然决定此刻拿证开盘,这是否代表了绿地集团对于这个项目有着强烈信心,能够打破目前青浦不太热烈的市场环境。小编对此进行了实地的探访。


轨交提升价值 但青浦房价却停滞不前

  青浦的发展主要依托大虹桥和17号线的规划,并且青浦新城更是有着新城的规划加持,近年来板块内一直有着不错的置业前景,房价也是从2016年5月28307元/平米的成交均价开始一路上涨,到今年的6月房价已达40514元/平米,涨幅十分明显。

青浦今年成交均价青浦今年成交均价 

  2017年年底17号线通车也给青浦的交通带来了质变,不过由于近年来政府限价力度的逐渐加强,这次利好并未给青浦房价带来实质的提升。但不可否认的是轨交的开通的确给青浦的置业价值带来了很大的一波提升,而青浦绿地中心柏源晶舍就紧贴于这条青浦的大动脉,占据着青浦新城板块内最好的地段,这或许就是开发商对于此次推盘的信心所在。

社区紧贴商办 社区内存在视野遮挡问题

  青浦绿地中心柏源晶舍将于7月25日摇号,26日开盘,项目此次将推出242套户型为建面约66平、68平1房、99平、119平、128平3房和161平米4房的房源,位于7至12号楼,有毛坯和带装修两种交付方式,其中7#、12#带装修交付,8#9#10#11#毛坯交付。均价约为40000元起。

青浦绿地中心柏源晶舍社区青浦绿地中心柏源晶舍社区

  项目的社区的整体体量不大,住宅总体建筑面积3万方,共6栋楼,此次推出的242套房源是社区全部可售的房源了。而图上可以看出社区紧贴着绿地中心自带的商业综合体以及办公楼的区域,但住宅区是完全封闭管理,和商业及办公完全分开来的。并且由于社区的小体量,对于后期的进行管理来说也还是比较方便的。

  但虽然这些商业并不会对于社区的管理和安全等方面造成影响,但是由于社区与商办区域的距离过近,或许会对小区造成视野上的不便。 

  这是在8号样板间内往外看的实景照,可以看向8号楼及前面的11号楼的右前方是180米高的青浦地标性建筑物,未来将被用作办公和酒店,虽然据案场称这栋建筑物并不会对社区有遮挡住阳光的问题,但社区最高的7号楼也才65米,在视野方面,这将会是一个挺大的弊端。

8号楼5楼拍摄的实景8号楼5楼拍摄的实景

  这是从社区最中间的10号楼位置5楼样板间朝南客厅处拍摄出来的照片,虽然不会被前面的自带商业遮挡住阳台,但是视野方面,还是会被遮挡,可能更高层处的视野景观可能会更加的优秀一些。

自带商业自带商业

社区人车分流 楼栋间距较为宽阔

  并且小区做到了完全的人车分流设计,共有2个人行出入口,2个车行出入口(图中红色区域),保证了社区内部的安全。并且整体车位比超过1:1,总数306个,地上29个(均在社区围墙外围,7#楼两侧,8#和11#西侧),地下277个,并且并不与旁边的两栋商住楼栋相通。

地下停车库和人行出入口地下停车库和人行出入口

  社区的6栋高层中,每一栋都有不小的区别,其中7#总层数为20层, 8#9#10#11#总层数18层。12#总层数17层。每栋楼均配置两部电梯,除7#两梯4-5户外,其余楼栋均两梯两户,楼栋之间距离楼栋间距达到50米,充分保证每一栋的采光和通风,并且从社区的实景图中可以看出,小区内部的绿化做的还是十分不错的。

社区内部绿化社区内部绿化

总价280万起 10号楼为最贵楼栋

  而根据一房一价表的显示在7#、12#两栋带装修交付的楼栋中,总价最贵的是位于12栋的1601室,建面为128.67平米的住宅,总价为5444744元/套。 

总价最贵总价最贵

  总价最便宜的是位于7号线803室,建面为66.36平米的住宅,总价为2807747元/套。

总价最便宜总价最便宜

  而均价方面最贵的是位于7号线1902室,建面为99.81平米的住宅,均价为43989.14元/平米

均价最贵均价最贵

  而最便宜的是位于12号楼102室,建面为110.76平的住宅,均价仅有39362.17元/平米,。

均价最便宜均价最便宜

  而在8#9#10#11#4栋毛坯交付的楼栋中,总价最贵的是位于10号楼1701室,建面为161.78平的住宅,总价为6894117元/套。

毛坯总价最贵毛坯总价最贵

  总价最便宜是位于8号楼102室的建面为110.55平的住宅,总价为4063271元/套。

毛坯总价最便宜毛坯总价最便宜

  而均价方面,在各毛坯楼栋中,最贵的是位于10号楼的1701室,建面为161.82平的住宅,均价为42603.62元/平米。

毛坯均价最贵毛坯均价最贵

  最便宜的是位于8号楼102室,建面为110.55平米的住宅,均价为36755.05元/平米。

毛坯均价最便宜毛坯均价最便宜

  从一房一价表中可以看出,此次开盘的各个楼栋中,位于社区正中心的10号楼是各毛坯交付的楼栋中最贵的,不仅是因为户型是此次开盘中最大的161平米,其均价也都在4字头之上,几乎与带装修住宅的房源均价相持平,而其余的几栋楼整体均价都相差不多。并且从得房率方面,10号楼内的户型得房率达到了80%,是整个项目中最高的。

户型亮点颇多 大户型为主总价较高

  此次开盘的户型较多的都是大户型房源,所以总价方面还是比较高的,比较适合于刚改或改善型的购房者。其中66、68和99平米的小户型房源共有36套,而119平米的户型有28套、128平米的户型有134套,161平米的户型有34套。可以看出此次开盘的主力户型是128平米。那小编就着重来介绍一下这个户型。

128平米户型图128平米户型图

  项目此次开盘的房源全为边套设计,而128平米的户型整体而言比较方正,拐角不是很多,在空间的利用率上做的比较好,但室内的走廊较多,还是会有一些空间上的浪费。而整个户型动静分离,生活区与工作区划分清晰,互相不打扰。并且一个楼面仅有两户,两梯两户实际的居住体验就是一梯一户,实际使用面积高。

  另外,客厅与餐厅相连,面宽达到了6米,十分宽敞。客厅外还有宽面的大阳台,整体室内的采光十分优秀,并且每个卧室均配有的飘窗,增加了实际使用面积;厕所做到了干湿分离的设计,保证了室内的干燥。主卧自带卫浴以及衣帽间,套房的设计保证了主人的私密空间。但遗憾的是除了主卧外,两个次卧做的还是比较小的。

  并且从实际的样板间中也可以看到整个户型做的还是十分不错的。项目这次18平米的户型主要是位于8号楼和9号楼。

样板间一角样板间一角

  总的来说,项目品质还算不错,但是相比于青浦前期开盘的项目来说,并未有太大的优势。把目光转向配套方面,来看看项目拥有怎样优秀的配套呢。

配套较为完善 绿地中心填补板块大型商业的空白

  交通方面:青浦绿地中心柏源晶舍位于青浦新城的核心区域,项目与17号线青浦新城站的直线距离仅200米,住宅社区南出口距离地铁17号线4号口约280米。是新城内距离地铁最近的项目了。

项目于17号线的距离项目于17号线的距离

  并且周边的公交车数量也是十分多的。离得最近的外青松公路盈港路站上就有青安线、青凤徐专线和青华专线三辆公交车。

公交车站公交车站

  而稍远处还有青浦新城枢纽站,其中的青浦6路、青浦8路、青浦18路和青浦26路都是青浦区内比较重要的公交线路。

青浦公交枢纽青浦公交枢纽 

  而自驾方面项目2公里内有崧泽大道和上海绕城高速两条上海市内比较重要的道路,其中崧泽大道目前正在建造崧泽高架路,将会连通北翟路高架,可直达虹桥商务区,并可直接上中环路到市区各个板块四通八达,是未来青浦区域内与市区连接的重要路线。据了解崧泽高架将在2019年6月建成,并且其不收高速费用。

项目旁自驾道路项目旁自驾道路

  而商业配套方面:青浦新城内目前还是缺乏大型的商业综合体,而绿地中心的开业将会弥补一些这个问题,并且除了项目绿地中心这个商业体外,项目还自带5万方商业mall,由开发商自持。另外项目2公里范围内还有onekm广场、东方商厦(青浦老城店)、成泰百货、凯特利广场和正在建设中的富绅时代广场。商业配套方面可谓是十分完善。

  教育方面: 项目周边学校林立,两公里内共有五家幼儿园、四家小学和三家中学。其中青浦第一中学是区重点,逸夫小学等也都是十分不错的学校。教育资源方面,项目周边还是较为丰富的。

周边学校周边学校

  医疗方面:项目距离青浦目前最好的三乙医院复旦附属中山医院青浦分院(目前青浦尚无三甲医院),直线约1.9公里。并且上海同德医院、上海青城医院、上海仁博医院和青浦区中医医院等四家医院都在2公里范围内。

  据了解项目北面是青浦高科技产业园,可以从地图上的众多公司就可以看出,但是据了解其中并没有高污染企业的踪迹,并且距离柏源晶舍较近的多个工厂也已经停产,按照规划,北面这些工厂将于2020年前完成搬迁。而这些待搬迁的工厂目前拟规划为储备的住宅用地、商办用地和文化服务用地,

北面工业园北面工业园

  总的来说,项目的卖点在于地段,作为紧贴于轨交站点的新盘,优势是不言而喻的,何况是仅有一条地铁的青浦区,项目未来的出行将会十分便利。并且对于缺乏大型商业体的青浦来说,项目周边的配套是十分完善的。但项目的小户型房源并不多,大户型的房源对于刚需甚至刚改的购房者来说压力都比较大。

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