大场最后的纯新盘高调入市 总价397万起能一波清完吗

2018-08-07 15:00:00|来源:乐居

  大场是宝山楼市最活跃的板块,但是继招商中环华府和保利熙悦售完后,新房供应告急,一度被隔壁顾村抢了风头,好在大场三兄弟之一的滨江公园壹号终于拿证,一次性推出734套房源,宝山楼市热度将重回大场。

2018年至今宝山开盘地图

2018年至今宝山开盘地图

  先来看一下项目的开盘信息。

  均价:5.3万/平

  房源:734套建面97-143平房源

  交付标准:6号楼毛坯交付,其余楼栋装修交付

  开盘时间:8月24日

  认 筹时间:2018年8月4日8:00-8月12日20:00

  认 筹地址:售楼处(华秋路666号)

  认 筹金额:个人100万(仅限刷卡),企业206万(需转账到公司账户)

  刷卡方式:银行卡需为意向认购人银行卡,支付方式为POS机,银行卡类型为不限额的借记卡(仅限1张),同时需确认银行卡开户行信息。

拿地回顾:楼板价2.8万/平 保本售价5万/平

项目地块区位图项目地块区位图

  项目所在地块为大场镇祁连社区121601单元B3-03地块,该地块挂出之后,竞买人数一度达到15家,其中包括万科、葛洲坝、阳光城等实力强劲的房企,不过最终被滨江平安不动产以34.65亿拿下,楼板价达28755元/平,溢价率91.7%,近乎翻了一倍么,而当时大场的地价也不过2万出头。

2015年大场出让地块一览2015年大场出让地块一览

  2015年大场板块共出让了3幅地块,其余2幅地块的楼板价都只有2.3万/平左右,滨江公园壹号高出5千多一平,预估保本售价为5万/平。然而将近3年过去,项目拿证价格只有5.3万/平,看似高过去预估的保本售价,但是根据这3年的房价涨幅,这样的价格只能算是差强人意。

价格分布:总价区间397-1055万

项目一房一价分布表项目一房一价分布表

  项目总价区间为397-1055万,其中最便宜的一套为1号楼101室,面积101.57平,总价约397万,单价只有39162元/平,低于均价约1.4万/平。

1号楼部分一房一价表1号楼部分一房一价表

  总价最高的一套位于6号楼15层01室,面积213.71平米,总价1055万/平,单价为49382元/平。

6号楼部分一房一价表6号楼部分一房一价表

区位分析:人文气息与居住氛围浓厚

  大场的变迁经历了两个重要阶段:一是1997年占地2000余亩的上海大学新校区奠基,上海大学逐渐成为大场的主要名片;二是2015年闸北静安合并,大场成为宝山除大华外距离市区最近的板块;如今的大场已经成为宝山最重要的生活住区之一,人气聚集之下身价看涨,发展形势较好。

项目区位及周边社区分布项目区位及周边社区分布

  项目位于大场镇华秋路666号,北接祁连公园,南靠上海大学,东西两侧分布有7和15号线,地段优势非常明显。项目周边小区密集,如保利叶之林、锦秋花园、大华朗香花园等,大多为2000年之后的新小区,规划得当,人文气息与居住氛围非常浓厚。

交通出行:双轨交与外环线环绕

15号线锦秋路站施工图15号线锦秋路站施工图

  另外项目周边双轨交环绕,直线距离7号线祁华路站约800米,距离在建中的15号线锦秋路站约300米,7月中旬15号线锦秋路站主体结构完成封顶,预计2021年通车运营,届时双轨出行更加便捷。

7号线上海大学站7号线上海大学站

  项目周边城市主干道较多,四面分布有外环高速、沪太路、沪嘉高速,沿祁连山路可上外环高速,沪太路可直达市区,沪嘉高速可达嘉定,自驾线路较多,不过祁连山路目前正在建设15号线,上下班高峰期容易出现拥堵情况。

社区规划:纯住宅社区 人车分流布局得当

  项目占地6.02万方,总建面12.04万方,容积率为2,是由高层住宅和叠加别墅组成的纯住宅社区,整体北高南低,布局得当。

沙盘规划图:红色为高层住宅,蓝色为叠加别墅沙盘规划图:红色为高层住宅,蓝色为叠加别墅

  本次开盘共推出734套房源,均为总高15层的高层住宅,楼栋号为1-10号楼,其中1、2、4、7号楼为2梯4户,其余楼栋为1梯2户。1、2、7号楼可以直面祁连公园,6号楼位于小区中间,居住环境相对安静且南向采光较好,这些楼栋的售价相对较高。

社区绿化及楼栋外观社区绿化及楼栋外观

  内部景观错落有致,从北至南分布有两处水景,面积分别为800平和300平;3号楼一层规划有1000平会所,恒温泳池、健身设施一应俱全;另外小区实行人车分流,车位配比为1:1.06,目前车位售价及租金尚未确定。

户型解析:97-143平米轻奢型户型


  项目本次推出97-213平米房源,主力户型为建面97-143平两房三房,面积适中,总价相对可控。其中97平米户型最多,分布于除6号楼以外的所有楼栋,由于东边套、西边套和中间套的不同,分为三种户型,那么舒适度如何呢?

97平中间套户型图97平中间套户型图

  上图是97平中间套户型,三开间朝南,南向采光充足;U型厨房设计,收纳空间更多,另外厨房带有推拉门,避免油烟扩散;主卧套房设计,带有独立卫生间和衣帽间,保障主人私密空间;动静分离,过道带窗,通透性好;客卫布置在走道尽头,设计合理。

97平中间套样板间赏析97平中间套样板间赏析

周边配套:醇熟配套 生活便捷度高

沃尔玛超市沃尔玛超市

  项目日常购物主要依赖大华朗香商业广场和锦秋新天地,1公里左右有沃尔玛超市,但高端商业配套较为缺乏;大场南面聚集了宜家、红星美凯龙、百安居三大家居商城,7号线大场镇站旁的宝山日月光中心也在建中,建成后可以弥补高端商业配套这一缺口。

周边学校周边学校

  板块内教育资源是比较丰富的,约2公里左右有祁连中心幼儿园、上大附属实验幼儿园、徐悲鸿艺术幼儿园、锦秋学校、行知外国语学校、上善中国语学校、经纬实验学校等,从幼儿园到中学的教育需求都可以满足,不过目前对口情况尚不清楚。

  医疗资源方面,1公里内有祁连社区卫生服务中心和葑村社区卫生服务中心,可满足一般小病配药;更大一点的医院有宝山大场医院(二乙)和复旦大学附属华山医院北院(三甲),均在3公里范围内。

祁连公园祁连公园

  项目周边环境不错,北边仅一街之隔就是祁连公园,有跑道和老年健身设施,适合休闲散步;另外隔蕴藻浜有4A级景区——顾村公园,距离项目约2公里左右,周末也可带孩子老人前来赏花游玩。

周边楼市:新房供应不足 一二手房价倒挂

周边一二手项目在售信息周边一二手项目在售信息

  目前大场板块只有2个一手项目,分别是中环国际公 寓、滨江公园壹号,网房显示板块只有303套房源在售,新房供应严重不足。从价格来看,中环国际公 寓售价5.6万/平,前期的保利熙悦售价5.1万/平,招商中环华府均价5.4万/平,同周边项目相比,滨江公园壹号价格优势明显。

2016年5月至今大场一手房价走势2016年5月至今大场一手房价走势

  上表是大场2016年5月至今一手房价走势图,从3到5字头只用了1年的时间,可见涨幅之大;从2016年2月之后,房价稳定在5字出头,最高均价为今年1月份,达55269元/平。同板块房价涨幅相比,滨江公园壹号售价与预估售价只上涨了6%,实在算得上是良心价了。

项目周边二手房挂牌信息项目周边二手房挂牌信息

  从周边二手房价来看,与项目一路之隔的保利叶之林挂牌价在5.6-5.8万/平,东面的远东君悦庭挂牌价甚至达5.9万/平,高出项目3000-6000元/平,一二手房价呈现明显倒挂。

  总的来说,随着交通和配套的建设,以及环境的整治,大场板块变得更加宜居,而项目作为板块内仅有纯新盘,不论是地段、价格、配套、社区,优势都非常明显,对于想入住大宝山的购房者而言是不错的机会。

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