新江湾城终于咸鱼翻身 房价10年涨了近10倍

2018-08-09 09:00:00|来源:乐居
摘要| 新江湾城过去是江湾机场,弃用后慢慢形成了自然湿地,生态环境极好,经过十多年的发展如今已是第三代国际社区,房价也到了如今的9万。那么新江湾城到底是怎么发展的呢?

  新江湾城过去是江湾机场,弃用后慢慢形成了自然湿地,生态环境极好,经过十多年的发展如今已是第三代国际社区,房价也到了如今的9万。那么新江湾城到底是怎么发展的呢?

新江湾城板块新江湾城板块

从16年6万到18年9万 新江湾跻身第三代国际社区

  有多少人还记得早期关于上海环线房价的那句俗话,2007年俗称‘1-2-3’时代”,到了2011年“2-3-5”格局形成,而今年则全面突破并实现“3-8-10”。11年间,中环则涨了4倍,成为最有潜力的区域。一批“新贵”板块比如大宁、长风等等在新一轮建设中不断完善提高区域内成熟度,借助高品质产品以及一些外部环境规划等拉升区域整体价格。

中环外板块7月房价地图中环外板块7月房价地图

  在7月中环外板块房价中可以明显看到,除了金虹桥、碧云两个基本无新房的板块外,最便宜的是大场,最贵的就是新江湾,新江湾也是继古北、碧云之后的第三代国际社区,板块内的住宅也以低容积率、私密性好的别墅区、大平层等高端住宅居多,从豪宅角度来说,卖9万并不算稀奇。

新江湾凭什么卖9万 区位环境产品占主导

  2040规划中五角场被选为9个主城副中心之一,发展已久的五角场商圈就是隔壁新江湾的商业优势,还有创智天地和新江湾就是0距离。新江湾和五角场的关系就像古北之于虹桥,碧云之于张江,闹中取静,既有适宜的居住环境又有配套完善的商业,尤其是新江湾城的悠方、星汇广场开业后,更是增添了人气。另一方面,复旦大学及其附属学校、还有中福会幼儿园、上音实验等知名学校较多,教育资源十分丰富,这也是为什么很多高端人士会选在新江湾做改善置业的原因之一。

悠方广场悠方广场

  其次新江湾的生态环境好,就像佘山富人区有佘山这个天然资源在,很多早期拿地的项目开发了独栋别墅,隐于山林之中。还有汤臣一品为什么有过13万/平的记录,就是因为它拥有滨江沿岸的独特风景以及陆家嘴金融圈这个资源。而新江湾城以前是江湾机场所在地,机场弃用后,在原址上生成自然湿地,政府在保留原有的自然景观、保护环境的基础上再进行开发,这个自然资源令它有别于别的高端板块。

新江湾城公园新江湾城公园

  再者新江湾有众多知名房企开发,小区品质较高,尤其是2010年-2012年间,九龙仓玺园、仁恒怡庭、泰宝华庭、华润橡树湾、加州水郡、中建大公馆等一批低密高品质小区入市,多年之后形成了浓厚的别墅豪宅氛围。

新江湾2005-2018地块出让情况新江湾2005-2018地块出让情况

  从2005年5660元/平至2016年的52840元/平上涨近10倍,而房价与地价息息相关,也从侧面看出新江湾城近13年的房价变化。

新江湾城的现状 缺乏地标性豪宅和国际元素

  上海有名的四大富人区——陆家嘴、佘山、古北、碧云,其中古北基本没有一手房供应,碧云还有一些别墅,陆家嘴还有一部分高层住宅待售,板块均价普遍要十几万。而佘山的上海紫园最近一次开盘还是15年1月30日,根据网上房地产的备案价来看,面积最大的一套为1886.37平,备案价为19.88万元,总价过3亿。不过,新江湾城目前的房价在千万级别,显然还缺少像檀宫、紫园这种地标性的豪宅。

  古北、碧云不仅是富人区,还是有很多外籍人士的富人区,新江湾城还缺了点了国际元素,新建国际学校就是其中一种策略,位于新江湾城N091104单元G1-02B地块的法国和德国学校已经正式开工,预计2019年2月11日竣工。

国际学校效果图国际学校效果图

  另外,靠近军工路一侧集卡堆货场和淞南那边的货运铁路也是比较扎眼的,影响了新江湾的总体面貌。新江湾的教育资源虽然丰富,但是医疗资源还有待加强,不像虹桥那里有新虹桥国际医疗中心,新江湾城板块内多数为社区卫生站,最近的医院是肺科医院、长海医院。

16年新江湾高价拍地 面粉贵过面包

新江湾城N091101单元A4-01(B3)地块新江湾城N091101单元A4-01(B3)地块

  在16年上海连续出现高价地 王以及15年信达摘地的铺垫下,新江湾城N091101单元A4-01(B3)地块当时关注度非常高,出让面积39805.8平方米,容积率1.5,作为普通商品房起拍价20.898亿元,起拍楼板价就高达3.5万元/平方米。该地块最终被融信以31.55亿元的总价摘得,溢价率50.97%,楼板价为52840元/平方米,未来业内预估其保本售价将破10万元/平方米。看下当时新江湾的房价:

2016年下半年新江湾城一手房成交均价2016年下半年新江湾城一手房成交均价

  2016年下半年住宅的成交均价最高也就6字头,并且由于住宅房源稀少,10-11月出现断档的情况,到年底房价只有5万多/平,2016年新江湾的住宅环比上涨了只有14.63%。再来看下别墅房价,下半年最高不过6万8左右,融信地块的楼板价实际上是面粉贵过了面包。

  并且该地块出让条件极为严苛。出让文件显示,开发商自持建筑面积不低于15%,保障房建筑面积不低于总规划建筑面积的25%,公共设施面积约780平方米。而且该地块还对规划建筑做出了层高限制,要求建筑高度10米至24米的多层住宅。而且要求本地块内中小套型住宅建筑面积不得低于80%,且规定全装修住宅建筑面积为100%。

  该地块的上盖项目正在建设中,推广名为世纪江湾,目前在申请预售证,推出68平两房和约93平三房以及160-170平的联排别墅,就不知道项目能申请到什么价格了。

  还有4月开盘的信达泰禾·上海院子,当时开盘推出376套房源,共有611组有效意向客户,当日项目就完成了去化。不过项目还有后期房源,目前在申请预售证,预计推出户型为建面约85、88平房源以及别墅,具体信息待定,预计推出户型为建面约85、88平房源以及别墅,具体信息待定。

  前面所提到的在建的两所国际学校附近即是新江湾城首府,目前已经是尾盘在售了,剩余少量建面约377至410平米的联排别墅,总价约4000万/套,毛坯交付。容积率仅有1.0,部分户型附带2层地下空间,附加值较高。

  总的来说,新江湾城从机场用地到生态社区再到国际社区,这一系列的转型升级做的比较成功,距离五角场较近的区位、绿化率较高的生态湿地、丰富多元化的教育资源以及诸多开发商的高品质社区,令新江湾城一跃成为北上海的热门板块。

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