罗店出让41亿地块周边新房3万8 环线房价逻辑不管用了

2018-08-10 09:00:00|来源:乐居
摘要| 8月8日,宝山罗店镇推出一幅商住办综合地块,起始总价41.0155亿元。该地块所在的罗店板块新盘报价3万8,与顾村新房房价相同,另外近期拿证的中环外新盘均价只有5字头,环线房价逻辑在宝山似乎不管用了。

  8月8日,上海市规土局发布公告,宝山罗店镇推出一幅商住办综合地块。该地块土地出让面积达145762.9平方米。保证金8.2031亿元,起始总价41.0155亿元。

地块出让公告地块出让公告

  该地块位置大致位于7号线美兰湖站西侧,东侧为住宅区和美兰湖景区,配套相对比较齐全,地铁站1号出口即为世纪联华超市,内含多家餐饮、服装、健身房等多家商铺。西侧待开发的土地较多,本次推出的商住办综合地块,未来建成后将于东侧商业形成呼应,更有利于美兰湖站点周边的人气聚集。

  宝山作为近郊区中的价格洼地,吸引了很多购房者,不仅是因为刚需盘总价较低好负担,连改善型的置业者也愿意在宝山买房,像中环外的宝山大场地区,相比其他同环线板块可以每平米便宜2万多,举个例子,大场和古美梅陇,一个5字头,一个7字头将近8字头,房价对比十分明显。那么宝山目前一手房有哪些?

宝山区一手房项目宝山区一手房项目

  宝山的一手房项目目前共有18个,分布在7个板块之中,其中共康共富、东城、罗泾项目非常少,卖完就将进入真空状态,郊环外和外环外一个价的情况有,土拍楼板价高过房价的情况也有,美兰湖闷不吭声就上了豪宅榜。

中环外环洼地都在宝山 郊环大体量社区竟是改善盘

  中环外洼地在哪,宝山大场!房价只有5字头的大场在8月着实抢了一波风头,此前开盘的大华碧云天,推出216套房源,实际有880多组客户参与摇号,认购率超4倍,毕竟与大华碧云相距不远的中环名品公馆房价都要7、8万了。还有让人等了2年的滨江公园壹号,本次开盘均价仅有53000元/平,户型为97-143平,共734套,带装修交付。

  而外环外的洼地在哪,宝山杨行!对比一下外环外的莘庄、江桥、南翔,新房才4字头的杨行就是一股清流,6月30日开盘的中铁北城时代,加推了最后一批180套房源,共有182组客户摇号,去化也比较快,目前仅有少量的房源在售。而杨行近期一副宅地虽然停止出让,但该地块此前公布的楼板价将近3万,中铁在售的带装修房源仅42000元/平。

  去年的销冠王上海长滩,于7月9日加推了二期共943套房源,不过参与摇号的客户仅有667组,与同期开盘的龙湖相比,逊色了不少。位于郊环外的项目多数为刚需盘,或者是别墅区,长滩则两个都不是,虽然长滩也有小户型,但200平以上的大平层也不少,总价上千万。

  不过长滩目前是板块内唯 一的新盘,整体规划非常讲究,其中包含57万方住宅及30万方商业,是目前上海建面最大的社区,融入居住、文化、休闲、娱乐健身、办公、商业和旅游等不同功能元素,依托1.8公里江景线,可停泊多达270艘60英尺左右的游艇,市民可登船开展聚餐、赏海、海钓等丰富多彩的活动。

上海长滩规划图上海长滩规划图

生态美兰湖身价过亿 洼地顾村供应不足

  美兰湖是上海市区第二大人工湖,区域内绿化面积大,生态环境良好,空气清新,适宜居住。该区域多数为改善型产品,板块能级高,尤其是公共资源,有诺贝尔科技公园、美兰湖主题公园,景区附近有美兰湖国际会议中心、美兰湖皇冠假日酒店及美兰湖高尔夫球场等高端配套,配套能级高,适合高端人士周末休闲。

美兰湖周边配套美兰湖周边配套

  美兰湖边上的宫园巧筑正荣国领远洋丽兹堡远洋鸿郡全部为为别墅产品,容积率非常低,户型面积普遍偏大,尤其是远洋丽兹堡,容积率只有0.6,整个项目只有32栋独栋别墅组成,面积最大有1240平,总价过亿,在全上海的高端别墅中都是排的上号的。不过,高端别墅普遍去化周期较长,项目上一次开盘还是13年,目前还有十几套待售。

  相比之下,宝山最具性价比的刚需洼地顾村板块就抢手的多了,8月8日开盘的金地天地云墅一共有458组有效意向客户,项目共推出412套房源,“得”房率约为89.9%。开盘当日,项目的住宅、洋房已经售完,目前就剩余一些别墅在售。

  顾村的性价比并非吹嘘,2016年金地与青秀城中间产生了一幅高价地块,被信达以58.05亿拿下,楼板价36962元/平,对标两年后金地开盘的住宅价38000元/平,也难怪金地天地云墅这次收官表现非常不错。另一方面,顾村的供应在告急,金地是最后一批房源即将清盘,中国铁建青秀城也是最后一批,只有72套房源待售。央玺这个纯新盘楼板价要6万多,比信达的地块还要贵,要想拿到预售证并不容易。不过正因为顾村新房不多,板块在外环外但居住氛围已经比较浓厚了,配套慢慢成熟起来,顾村公园、龙湖北城天街带来了大量人流,想必还是会有人愿意买单的。

罗泾罗店顾村一个价 北郊产业园S7在建未来规划好

  前面提到的金地住宅均价为38000元/平,很巧的是距离7号线美兰湖站约3公里的云麓之城和位于宝山最北部的雍和府住宅都是这个价格。

3盘区位图3盘区位图

  这三个项目在一条直线上,雍和府金地天地云墅相隔约有15公里远,房价却一样。主要还是三个项目的销售阶段以及交付标准不一样,金地是尾盘,毛坯交付,力求尽快清盘,房价较低;云麓之城雍和府都是新盘,并且住宅房源都是装修交付的。如果都以装修交付来看,那么金地应该会更贵一点。

  罗店是因美兰湖而被人熟知的,实际上罗店大居很多都是动迁房组成的,社区氛围是比较浓厚的,但配套比较基础,较大的一点商业就上坤上街,但能级并不算很高,有人可能觉得罗店3万8 贵了。但云麓之城是自带5万方商业配套,等到招商引进之后,对外部的依赖会减少,下楼就能享受到完善的商业。另外一方面,罗店目前正在大力发展北郊未来产业园,产业园规划100万方研发总部,对于打下坚实的经济基础和导入稳定人口大有好处。

S7规划S7规划

  总的来说,罗店这次出让的商住办地块,面积较大,对于缺乏大型商业的罗店来说是个补充,罗店也不是过去传统的拆迁基地,在S7和北郊产业园的双重加持下,发展空间巨大。而宝山作为近郊洼地,除了房价相对较低,美兰湖、嘉宝郊野公园、顾村公园等生态环境优良,中铁北城时代云麓之城等自带的大型商业生活便捷,越来越适宜居住。

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