宝山罗店升级2035中心镇 新盘住宅报价不足4字头

2018-08-21 09:43:01|来源:乐居

  近期,宝山2035草案公示,除了吴淞被列入上海市级副中心外,罗店也位列上海中心镇之中,并将打造7.4平方公里的产城融合的北郊未来产业园,其中的配套住宅万科启宸,作为万科时隔7年再回宝山推出的新项目,备受关注。

  先来看下项目具体的开盘信息。

  万科启宸将推出320套房源,户型为75-118平的高层和109、123平的叠加别墅,认 筹期为8月16日10:00 至8月22日13:00,认 筹金60万元,预计9月5日开盘,高层均价38500元/平,叠墅均价44000元/平,预计2019年年底前交付。

社区规划:北高南低排布 三重人脸识别入户

开盘楼栋分布开盘楼栋分布

  项目的社区规划主要是北高南低,北面高层,南面叠墅,尤其是中间的几栋高层朝南视野无遮挡。本次项目推出的高层房源为16#、17#、18#、19#,位于社区西面,靠近沪太公路的位置,目前沪太公路为通往宝山工业园的主要道路,也是一条上海往太仓的省际公路,车流量大,大型集卡比较多,噪音和扬尘会对这4栋楼的西边套住户影响比较大。叠墅房源为1#、2#、3#,其中1#靠近售楼处和罗北路,3#靠近萧云路,会受到过往车辆的一定影响,2#房源的位置较好,受到的不利因素比较少。

沪太公路实景沪太公路实景

开盘楼栋户型分布

开盘楼栋户型分布

  这次推出的高层楼栋为两梯四户,标准的刚需配比,从01到04室分别是从东向西,98平的户型大部分是分布在西面,最小的75平为中间套,一定程度上避免了扬尘和噪音,总价也可控。

  社区内大量的使用了人脸识别技术,与万科物业特有的住这儿APP链接,无需刷卡也无需任何口令可直接进入,业主进门前会人脸自动识别,这样的人脸识别一共设置了3重,进入社区是第一重,进入楼栋是第二重,最后一重则是家门口的智能门锁(非交付标准),全方面的保重了业主的隐私安全。万科的智能还体现在无人超市、AI智能管家等方面。

智能化入户体验(非交付标准)智能化入户体验(非交付标准)

公园盒子(智能健身舱)公园盒子(智能健身舱)


社区信报箱社区信报箱

  项目总户数为1615户,总车位有1686个,基本上是人车分流的,不过地面预留了极小部分的临时车位,车位数量是比较充足的。项目的物业也是万科自己的,万科的物业在业内口碑还是很不错的,收费标准为高层住宅底层2.98元/月/平,二层及以上3.38元/月/平,多层(叠加)3.95元/月/平,这个物业费不算贵,周边云麓之城为3.2元/月/平。

项目在建实景图项目在建实景图  万科1988年正式进入房地产行业,经过三十余年的发展,成为国内领先的房地产公司。旗下的万科物业也发展成为行业内领先的物业品牌,2013年中国房地产开发首选服务商品牌(物业管理类)的榜单可见,十强中,国际五大行占据四席,戴德梁行和第一太平戴维斯分别位列第一和第三。到了2014年,第一已被万科取代,万科自己就是一块活招牌,知名房企加上自持物业,这种品牌效应显然也令购房者更为信服,在品质方面也有所保障。

售楼处入口售楼处入口实景图

区位交通:北郊产业园规划利好 S7/有轨电车建成改善交通

北郊未来产业园规划北郊未来产业园规划

  从大区位来看,受宝山转型的规划导向,罗店将是未来北郊重点发展的产城融合的产业园,由金桥操刀,整体园区占地约7.4平方公里,体量是虹桥商务区核心区的 1.5 倍,产业园内规划了多所学校以及医院、文体中心等。

future office沙盘图future office沙盘图

  目前已经入驻的有正心谷投 资、鲁班软件、创客星球等,各类公司总部和科研中心的引进,意味着就业岗位的增加,也意味着常住人口的导入,作为北郊未来产业园的配套住宅。而且根据规划,预计2年内完成腾地工作,5年内建设完成,万科启宸的规划前景很值得一看。

项目具体区位示意图项目具体区位示意图

  从小区位上看,项目直线距离7号线美兰湖站大约是4公里左右,轨交距离是个硬伤,对地铁比较依赖的购房者需要经过宝山31路、886、834路等公交车进行接驳,耗费时间相对较久,尤其是886路等候间隔比较长。

周边公交站点周边公交站点

美兰湖地铁站美兰湖地铁站

  自驾出行的话可以走沪太公路,这条是宝山通往城区与太仓之间的主干道,沿沪太公路一路向南行驶可以经过美兰湖商圈、顾村商圈、上大商圈,上绕城高速和外环高速比较方便。不过沪太公路车流量大,集卡较多,高峰时段易拥堵。

S7高速一期在建S7高速一期在建

  目前项目周边正在建设S7高速,目的是把原本走沪太公路的集卡全部引导到S7高速上来,以期望能解决沪太路堵车和集卡的问题,预计今年年底前可以完成一期工程,届时自驾可以从月罗公路上S7高速,进入绕城高速和外环高速。另外,目前宝山还规划了4条有轨电车,其中T1(罗罗线)是来往于罗泾与美兰湖之间的路线,方便未来业主出行。

户型解析:东边套118平改善户型 餐客双横厅设计

  本次推出的高层房源面积在75-118平,面积段适中,既有适合小夫妻居住的2房,也有改善型购房者青睐的4房,这里选取118平4房,比较适合三口之家或者计划要二胎的家庭。

118平4房户型图118平4房户型图

  该户型为东边套,设计了餐厅+客厅双厅面宽达5.9米左右,非常抓人眼球。刚需盘一般是做成南北通透或者南向通透,很少做这样的的双厅,尤其这个户型的阳台做了270°的转角,采光比较好,整体空间给人的感觉也是很宽阔舒适的,不过在夏日早上还是有点晒的。4个房间都是带飘窗的,既增加了实际使用面积,也保证了室内的采光。主卧自带卫浴,保障主人的私密空间。次卫位于北面2个房间之中,但是对于南次卧来说需要穿过餐厅客厅。如果有二胎的话,书房也可以改做卧室,给2个孩子分别独立的生活空间。

样板间一览样板间一览

控制面板控制面板

  项目下叠为1、2层,上叠为3、4层,没有地下室与阁楼,下叠与上叠的差别在于北面书房变为露台,面积有所改变。西边套多数为98平户型,该户型也是双横厅设计,面宽约5.6米,不过这个户型双厅向西,阳台变为飘窗,夏日西晒比较严重,这点还需注意。

  万科的案场还给每个户型提供了多种不同组合的选装服务,选装内容包括有前面提到的智能猫眼、门锁,还有摩恩卫浴、3M直饮水、鸿雁全屋智能开关等。

选装方案选装方案

周边配套:配套稀疏能级较低 期待未来北郊配套导入

  现状:项目周边待开发的地块比较多,基本都是北郊产业园配套用地,很多还没有进行出让,还有一部分是工厂公司,缺乏像样的生活配套,距离项目比较近的是一个大型建材家居市场,项目南面罗溪路上有沿街商铺,多数为小型餐饮、超市、药店之类的。商业配套分布也不是很均匀,目前主要是集中在美兰湖商圈,教育配套尚可,医疗资源缺乏,好在项目是明年年底前交付,届时就能看到很多配套是否如规划预期的一样进行建设了。

项目周边环境项目周边环境

罗溪路附近沿街商铺罗溪路附近沿街商铺

  商业:罗店镇上的上坤上街购物中心,直线距离项目约2公里左右。项目以南不到1公里处的云麓之城自带5万方的大型商业中心,届时等交付招商引进后,同样可以方便万科的业主来购物娱乐。罗店板块的商业主要集中在美兰湖商圈,7号线美兰湖站出站即为世纪联华、KTV、维也纳酒店等。美兰湖的下一站罗南新村站旁为宝山宝龙城市广场,能级相对较高,不过距离较远,自驾沿沪太公路向南行驶可到达这几个商业广场。

上坤上街购物广场上坤上街购物广场

  教育:项目周边2公里内现有的学校口碑都还不错,有宝山重点之一的罗店中学以及罗店中心校,项目南面直线距离约2.6公里处有宝山区陈伯吹中学。项目最大的卖点就是未来北郊产业园的规划,其中学校也规划了多所,既有九年一贯制学校,也有国际学校,据悉目前已经开始相关洽谈引进,具体是哪一家尚未得知。

罗店中学罗店中学

  医疗:项目周边1公里范围仅有1所四方社区卫生站,直线距离项目2.8公里处有罗店医院,不过该医院仅为二级乙等,能级较低。需要更高级的医疗服务还需前往7号线顾村公园站旁的华山医院北院,距离比较远,自驾过去会方便点。

  其它:罗店的生态环境还是可以的,虽然目前沪太公路周边环境有待改善,但罗店的美兰湖被誉为北上海最美丽的地方,项目周边还有闻道园、罗溪公园等。在北郊产业园的规划中,还有约2.8万方的文体中心,可供未来业主休闲运动。

罗溪公园罗溪公园

区域房价:高于周边新房及二手房 板块住宅价格走低

2018年罗店一手房成交均价2018年罗店一手房成交均价

  从今年罗店的房价来看,别墅部分虽然在3月有过下降,但此后还是上升趋势还是很明显的,7月均价43428元/平,基本持平了万科这次推出的别墅房源均价。不过住宅部分均价波动较大,房价下降,最高点体现在上半年4月,为34877元/平,但对比万科的住宅均价38500元/平,万科是高出区域价格的,而且受供应的影响,5月无成交,7月跌至3万以下,与万科均价相去甚远。从项目周边的二手的动迁房来看,大部分均价都是2字头,只看价格显然万科是贵了,但万科是有北郊未来产业园这个超级规划支撑,还有人脸识别之类的科技助力,这些都会反映在价格之中。

周边二手房参考均价周边二手房参考均价

  那么市场对于这个价格的接受度怎么样呢?

  8月10日已经开盘的罗店新盘云麓之城万科启宸相距不到1公里,不过万科属于北郊产业园规划之内,云麓之城则是自带5万方大城商业配套,云麓开盘均价38000元/平,基本持平万科,差别不大。云麓推出374套小高层,一共134组有效摇号客户,显然购房者对于这个价格可以接受,但显然比较有限,因为以目前的配套来看,要发展成规模尚需比较久的时间。

  总的来说,万科的品牌、户型、物业都不差,社区体验感也比较好,北郊未来产业园的规划定位更是冲着金桥碧云这个级别的,但这些规划能否落地还需要时间验证。另一方面,罗店的二手房普遍房龄较长,社区品质无法和万科物业相比,预算够的话还是建议买新房。不过距离市区较远、距离轨交线较远是硬伤,如果是在附近工作或想本地置换的购房者倒是可以考虑一下的。

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