沿着2号线从浦西火到浦东 青浦纯新盘上榜刚需白名单

2018-09-06 16:00:00|来源:乐居

  随着17号线建成通车,青浦轨交红利正式到期,房价也进入了漫长的平稳阶段,今年全区共18盘拿证,但大多价格或下跌或持平,没有明显涨幅,久违的买方市场终于来了,不过也苦了前期高价拿地的项目,西虹桥壹号便是其中之一。

  先来看一下项目的开盘情况。

  均价:4.1万/平

  房源:571套建面72-120平房源

  交付标准:装修交付

  摇号时间:9月21日

  开盘时间:9月23日

  认 筹时间:9月1日-9月10日

 认 筹地址:售楼处(新塘港路1199弄)

 认 筹金额:个人10万(仅限刷卡),企业10万(需转账到公司账户)

  刷卡方式:银行卡需为意向认购人银行卡,支付方式为POS机,银行卡类型为不限额的借记卡(仅限1张),同时需确认银行卡开户行信息。

拿地回顾:可售楼板价30872元/平

  2016年是青浦拍地的高峰期,1年时间内出让了16幅地块,住宅和商住地块一共12幅,每一幅地块都有溢价,最高溢价率达284%。

2016年青浦出让住宅及商住地块一览2016年青浦出让住宅及商住地块一览

  西虹桥壹号所在地块为淀惠路北侧36-01地块,被中南以19.6亿拍下,可售楼板价达30872元/平,溢价率54.38%,同期出让的还有左右两侧的37-02和35-04纯住宅地块,2地块的可售楼板价比均在3.9万/平左右,西虹桥壹号虽然偏低,但在当时这个价格也是相当高的。

同期出让地块信息一览周边地块及同期出让地块信息一览

  要知道2014年周边出让地块的楼板价连一半都没有,如万达茂两侧的大发地块和首创地块,分别只有12939元/平和10676元/平,2年时间地价翻了一倍多,一方面说明房价涨幅之大,另一方面也可以看出西虹桥壹号楼板价真心不低,那么这个售价是否会亏本呢?

2014-2016年出让地块2014-2016年出让地块

价格分析:高地价低房价性价比凸显

  项目是2016年8月拿的地,而当时青浦新城的一手成交均价为31987元/平,西虹桥壹号可售楼板价近乎赶上房价。2年过去,青浦新城房价上涨了25.82%,到了4字头,但从涨势来看,增长阶段主要在2016年至2017年年初,之后房价基本平稳,并没有如预期一直上涨。

2016年至今青浦新城一手成交均价走势2016年至今青浦新城一手成交均价走势

  西虹桥壹号周边一手项目较多,单价最高的是一路之隔的融信铂爵,前期开盘单价是4.3万/平,目前只有大户型在售,单价4-4.4万/平,其余的大发融悦首创禧悦都在4万/平左右,西虹桥壹号的价格在区域内适中。单从价格来看,项目性价比优势明显。

项目周边在售一手楼盘信息项目周边在售一手楼盘信息

   项目一次性推出全部房源,总价区间在213-560万/套,最便宜的一套面积为56平米,单价只有37794元/平。

项目一房一价表项目一房一价表

客群揭秘:本地客户与2号线沿线

  小编是周二(9月4日)去的售楼处,也就是认 筹的第4天,虽然不是周末休息的时间,但从现场的情况来看,客户还是比较多的。为了合理有序的开展认 筹,项目专门设置了银行咨询区和材料审核区,以便更好地解决购房者的疑问。

银行咨询区银行咨询区

材料审核区材料审核区

  据售楼处销售介绍,项目的客户群体一部分为青浦本地客户,另一部分分布于2号线沿线,其中也有不少浦东的客户。毕竟17号线相当于是2号线的西段延伸,而东面的唐镇张江房价都在5字头以上,这里算是难得的洼地。

华为研究基地区位图华为研究基地区位图

  浦东的客户有一部分客户为华为公司的员工,因为华为研究基地将搬至青浦西岑,预计将有70%的员工将从浦东迁至本地,因而在周边购房。

区位分析:新城区规划合理发展前景好

  从大区位来看,项目位于青浦新城,也是“一城两翼”规划中的“一城”,规划总面积为119平方公里,建设用地约为85平方公里,人口规模约70万,这也是上海郊区新一轮发展的重点新城,未来在大虹桥的辐射下,逐步提升城市能级,建设成为服务长三角的西部综合性新城。

项目周边新小区项目周边新小区

  从小区位来看,项目位于新城区板块,同老城区相比,板块优势在于这里是一整块可供开发的土地,可以完整规划和利用,劣势是现有周边配套非常缺乏,生活略微不便。但项目周边基本上都是近5年出让的地块,包括住宅和商业,虽然初具规模,但是要完全成型还需要3-5年时间。

交通出行:直线距离17号线约350米

  目前整个青浦出行的大动脉为17号线,而项目最近的站点为淀山湖大道站,沿着青泰路穿过东渡悦来城可直达1号口,直线距离约350米;不过由于东渡悦来城目前正在施工,需要绕行丁家港路,东渡悦来城交房时间是2019年9月,而项目的交房时间是2019年12月,届时就不需要绕行了。

淀山湖大道站1号口淀山湖大道站1号口

  根据小编亲测,乘坐17号线不用担心挤不上车,也不用太担心没有座位,毕竟大多数时候17号线是下图这样的,即便是上下班高峰期,但是相比于松江的9号线、嘉定的11号线、浦东的16号线,还是要舒适得多。

17号线车内实景(拍摄于2018年9月4日12点17分)17号线车内实景(拍摄于2018年9月4日12点17分)

  自驾出行的话,目前主要依赖沪清平公路,但是需要沿淀山湖大道上漕盈路才能到沪清平公路,大约有3公里,另外沪清平公路上下班高峰易拥堵,通勤时间较长。青浦另外一条主干道崧泽高架正在建设中,预计2019年6月通车,但也有5公里的距离,自驾并没有轨交出行便捷。

周边公交线路周边公交线路

  除了轨交和自驾,周边公交站也较多,1公里范围内有9个站点,最近的公交车站是大盈浦路青泰路站,直线距离只有271米;周边公交线路有1507、1508路,还有青浦8、15、17、19路等,基本上都是内部的线路,城区间的出行需要换乘。

品牌介绍:三家品牌房企联手打造

  项目由三家品牌房企联手打造,中南置地负责施工建造,融信负责出资,融创负责操盘,三家房企分工合作,社区规划及品质又如何呢?

售楼处品牌介绍馆售楼处品牌介绍馆

社区规划:人车分流最大楼间距50米

  项目本次开盘推出571套房源,楼栋号为1-3、5-8和10号楼,另外有一栋自持住宅和一栋保障房,总占地3.63万方,总建面14.61万方,容积率2.5,绿化率为35%,。南面为社区主入口,东、西、北三面都有出入口,整体较为便捷。

楼栋分布楼栋分布

  从楼栋分布来看,6号楼位于小区中间,居住环境更安静,与2号楼的楼间距为42米,采光相对较好,另外南向有社区集中绿化,景观视野佳,是本地开盘的最优楼栋,售价相对较高。另外6号楼与1号楼的楼间距约50米,采光也非常不错,整体舒适度较高。

社区出入口及风雨连廊沙盘图社区出入口及风雨连廊沙盘图

  整个小区人车分流,社区主出入口通过风雨连廊与2号楼相连,2号楼一层大厅为4.5米挑高,供行人出入;社区入口两侧为车行入口,直接到地下车库,地面无车辆,充分保障社区内部环境的安静和舒适。

社区实景社区实景

  另外依据楼栋分布,规划了不同的景观和活动空间,7号楼前为不同年龄的儿童娱乐园,6号楼前为七彩乐园;自持住宅和保障房前为雨露收集区,雨天收集雨水,晴天浇灌整个社区的绿植;10号楼前为露天羽毛球场,5和8号楼前为绿化及露天桌椅,供业主休闲聊天等。

户型解析:56-120平米小户型

  项目本次开盘房源户型为建面56-120平米1-4房,主力户型为82平2+1房、92和93平3房,总建面都偏小,那么不管舒适度如何,至少总价是可控的。

A户型82平3事2厅1卫A户型82平3事2厅1卫

  上图是82平米3室2厅1卫,户型方正,整体实用性非常高,三开间朝南保证了南向采光;卫生间干湿分离,整体使用效率提升;全明空间,动静分离,拐角较少,整体实用性非常高。

82平样板间实景82平样板间实景

  上图是120平4室2厅2卫,一共只有三十几套,虽然占比小,但是户型却非常不错。同样是三开间朝南,但客厅带了南向书房,可以算是四开间朝南了,并且每个开间都带有飘窗或阳台,采光非常好;客厅与餐厅相连,南有阳台北有飘窗,形成南北通透布局;主卧为独立套房,带有衣帽间和卫生间,私密性好。

E户型120平3室2厅2卫E户型120平3室2厅2卫

  从以上两个户型来看,项目整体得房率较高,据售楼处销售介绍,项目公摊为22%,也就是说得房率大概在78%左右,室内使用面积还是比较有保障的。

周边配套:3至5年内成型

  商业:项目周边商业配套非常丰富,500米范围内有近90万方的商业配套,主要为万达茂和东渡悦来城,这两个大型商业都预计是2019年开业;东面1.7公里处有已经运营的吾悦广场,总建面约80万方,不仅能满足基本的生活需求,高端购物需求也能满足。

周边商业配套周边商业配套

  另外项目自带2万多平的商业,主要有沿街底商和1栋酒店,另外目前售楼处未来也将改造成商业,可满足业主日常购物。

项目自带沿街商铺项目自带沿街商铺

  教育:项目周边的教育资源也不错,约600米处有复旦五浦汇实验学校和复旦附中青浦分校;复旦五浦汇实验学校为九年制民办学校,由于尚未交付的房子是没有对口学校之说的,所以目前对口情况尚不清楚;复旦附中的师资力量和教育水平在全市都非常不错,而且招生是一半面向本地招生,一半面向其他区招生,因而也有不少家长为了孩子举家迁徙。

青浦复旦五浦汇实验学校青浦复旦五浦汇实验学校

  景观:地铁一站便是朱家角古镇,周边还有金泽和练塘古镇;地铁两站便是东方绿舟及淀山湖,东方绿舟占地面积5600亩,其中水域面积达2000亩,集8大园区打造成功能齐全的户外活动设施,这些都是闲暇时间休闲娱乐的好去处。

  总的来说,今年项目周边的融信铂爵东渡悦来城相继入市,融信铂爵认购约7成,东渡悦来城认购只有3成,项目本次开盘价格比融信铂爵低,比东渡悦来城高,但是综合性价比较高,预计胜算还是非常大的。

  本周热盘推荐:禹洲雍贤府

  禹洲雍贤府售户型为建面约88平和89平的高层房源,均价约32000元/平,项目另有户型为建面约127-158平的叠加别墅,单价约42000元/平。预计交房时间为2019年9月,其中高层为带装修交付,叠墅房源为毛坯交付。更多信息请咨询售楼处。

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