青浦新城400万起的洋房拿证 均价与隔壁新房差7000一平

2018-09-13 16:00:00|来源:乐居

  青浦依托于大虹桥,在各大新房市场中一直是“有前景”的代名词,并且区域内的新房市场十分有活力,截止于发稿前共有18个项目拿证,领跑于多个外环外的区域。但充足的供应却也让板块内的新房竞争变得十分激烈,至今少有项目从中脱颖而出,成为市场大热。而近期,之前开盘较为火热的大发融悦四季项目再拿证却引起了不少购房者的关注。

最后一次开盘 实地探访大发融悦四季

青浦新城开盘青浦新城开盘

  而大发融悦四季位于青浦新城东部,项目的第一次开盘是在2018年1月7日,当时推出的328套房源被241组客人认购,并且在短时间内完成全部房源去化,这个销售成绩在市场情况略凉的青浦新城中,已经是卖的最好的了。与其同期开盘且仅有一路之隔的御澜雅苑至今还有房源未售完,可以看出这个项目较高的置业热度。于是小编趁着这最后一次开盘的机会对其进行了实地的探访。

虹桥带动楼市 青浦未来置业前景一片大好

  作为外环外的郊区,青浦由于地段的原因,发展的较晚,板块内交通、配套等各方面才刚刚有所起色。而在配套方面不占优势的情况下,未来的规划,就成了这个区域主要的核心卖点了。而青浦的规划基于大虹桥规划,这也是上海市内目前最有看点的未来规划之一了。

  简单介绍一下这个概念:上海虹桥商务区依托虹桥综合交通枢纽,建成上海现代服务业的集聚区,是服务长三角地区,服务长江流域,服务全国的高端商务中心。并且随着虹桥综合交通枢纽的开工建设,周边的普陀区、闵行区、青浦区等开始围绕交通枢纽规划自己新一轮的发展,“大虹桥”概念被进一步放大。

  而由于这个商务中心,未来区域内的人口导入将会大大增加,从而增加对于周边区域内的置业需求。但相比于普陀区及闵行区这类发展较早,土地供应开始走下坡路的板块,青浦目前活跃的楼市及充足的供应将会使其成为受大虹桥辐射影响最大的楼市区域了。从房价方面就可以看出,根据克而瑞数据的显示,从2016年的3字头均价一路上扬,一直涨到了如今的4字头,全区有着近万元的涨幅,足以看出大虹桥对于青浦楼市的影响。

青浦新城成交均价青浦新城成交均价

  那么在区域内的几个关注度较高的板块中,青浦新城又处于怎样的地位呢?

新城定位较高 板块内老城区助力周边配套

青浦新城与其他板块对比青浦新城与其他板块对比

  通过对徐泾板块、赵巷板块及青浦新城三个区域进行横向比较之后,可以看到青浦新城依托于老城区,在区域中的各板块内有着较为完善的周边配套,并且在大虹桥辐射方面的力度虽然没有另外两个板块那么强,但新城的规划完全可以补足这方面的欠缺。

价格优势明显 最后96套大户型洋房总价400万起

  而今天介绍的大发融悦四季就位于青浦新城的汇金路站旁的850米处。项目是大发地产继大发融悦后,在青浦的另一个新盘项目。项目体量较小,由高层及洋房房源组成,而本次推出的最后的96套花园洋房,户型为建面约107-132平米,位于项目最南边的6号楼及7号线,目前正在认 筹中,认 筹截止时间为9月17日,认 筹金为20万元,预计将于9月29日上午9点开盘,开盘地点为上海市青浦区青州路303号上海夏阳湖皇冠假日酒店。

大发融悦四季开盘楼栋大发融悦四季开盘楼栋

  剩余的两栋房源是位于湖边的花园洋房,共8层,其中底楼为132平米的房源,带地下室和花园,此次开盘洋房的均价约为38000元/平米,而最低总价是位于16单元802室建面为107.61平米的房源,总价为4157448元/平米

最低总价最低总价

  而最高总价是位于17单元101室和102室,建面为131.74平米的房源,总价为5407751元/平米。

最高总价最高总价

  这个价格在区域内还是十分有优势的,与项目仅有一街之隔的御澜雅苑前期洋房的均价约45000元/平米,而大发融悦四季这次洋房开盘的均价要比其低了7000元/平米。但这究竟是为什么呢?

竞品质量太高 社区品质被压制

  小编从社区的品质上及当初的拿地价上两方面入手对比了两者的区别,御澜雅苑是2016年拿地,当时正处于房价的上升期,项目拿地的楼板价为20473元/平,要高出大发融悦四季当时15632元/平米的楼板价近5000元。

  另外在小区的品质上,御澜雅苑要更胜一筹。

大发融悦四季与御澜雅苑项目社区对比大发融悦四季与御澜雅苑项目社区对比

  在青浦目前土地供应充足的情况下,两个项目2.0的容积率并不是十分优秀。并且大发融悦四季高层与高层之间的楼间距仅有25米左右,整个社区在感觉上都比较的狭小,并且最高的楼栋集中在中部,对于北面的部分楼栋的采光会有所影响。社区内也没有特别有特色的地方,整个小区也没有做到人车分流。跟御澜雅苑的社区设计上还是存在一些差异。

地下车库位置地下车库位置

  并且大发融悦四季的物业是自持的,而除了大发融悦外,大发物业并没有其他的在青浦做物业的经验。这方面相比于隔壁的御澜雅苑来说要逊色不少,御澜雅苑的开发商上海运杰置业,是青浦本地的开发商,而御澜雅苑是上海运杰置业在青浦的第五个项目。公司早期的仁恒运杰河滨花园和御澜湾小区等项目在青浦的品质和口碑都比较的不错。并且项目的仁恒物业在知名度上也要跟高一些。但这些原因也造成了大发融悦四季在价格上的优势。

区位优势明显 业主想去哪就去哪但出行时间略长

  除了社区的品质外,我们说项目好不好,还需要看周边配套环境如何,大发融悦四季在青浦新城内处于一个相对较好的位置。项目距离青浦的大动脉17号线仅有824米的距离,沿着汇金路就可以直达,但周边的公交比较少,最近的公交站上只有青华专线和青纪线两条公交线路。

汇金路站公交枢纽汇金路站公交枢纽

与地铁站的距离与地铁站的距离


  多数的公交线路都集中于汇金路地铁站旁的汇金路公交枢纽,有包括青浦11路、青浦17路、青浦19路、青浦1路、青浦20路、青浦21路、青浦25路在内的数十条的轨交线路。公共交通出行十分便利。

周边交通周边交通

  而自驾方面,大发融悦四季周边有多条重要公路,如果要连通外环外如嘉定、松江等区域,上海绕城高速是极好的选择。如果要通往市区可以依靠距离项目仅有500米左右的沪青平公路和沪渝高速,沪青平公路由于不收费,所以平时过往的大型车辆较多,路况也不是很好;走沪渝高速自驾体验更好,用时也更短,但是由于收费所以出行的成本较高,具体还是要看业主自己的选择。另外崧泽高架目前已经建成通车了,高架极大地缓解青浦至虹桥商务枢纽的交通压力,去往市区也更加的便利,从项目出发沿汇金路往南开2.4公里左右就可以到崧泽大道。可以看出项目周边有不少可以连接市区的主干道,自驾出行总的来说还是较为便利的,但遗憾的是,与市区的距离始终是不可避免的硬伤,出行的时间成本都比较高。

地铁带动商业 周边配套较为齐全

  项目周边的商业配套,较为依赖于17号线地铁站旁聚集的多家商业。其中汇金路站旁的是目前已经开业的青浦宝龙广场,宝龙广场是青浦新城内体量较大的商业中心之一,他的开业也填补了青浦新城东片区大型商业的空白,目前已有永辉超市、大地影院、舒适堡、屈臣氏、无印良品等多家餐饮、服饰、影城的入驻,未来还将有高端写字楼和酒店。

  并且汇金路站的下一站青浦新城站旁还有绿地中心这一个青浦地标性的综合商业体的存在,未来的商业配套将因此更上一层楼。

周边配套周边配套

  并且项目南边1.5公里左右还有崧泽财富生活广场和富绅商业广场两个成熟的商业广场,崧泽财富生活广场更为成熟一些,而富绅商业广场部分商店还有装修尚未开业,已经开业的有家乐福超市、KFC等,其他生活配套方面

  教育配套方面,项目周边有包括上海市青浦毓秀幼儿园、崧文小学和青浦高级中学在内的全龄化教育资源,虽然大发融悦四季目前没有交房,没有学期一说,但按照的次新房的学区划分都是上海市青浦毓秀幼儿园,这是一所建校八年的公办二级幼儿园,教育资源较为丰富。

  而医疗资源方面,项目距离中山医院青浦分院这家三甲医院的直线距离仅有1.3公里,医院能级较高,能满足日常的就医需求,并且老城区附近还有上海仁博医院、青浦区中医院和上海青城医院三家综合性医院,医疗资源总体来说,较为丰富。 

周边配套实景周边配套实景

  在周边配套的方面,大发融悦四季虽没有像内中环那种出门就有商业商场的生活氛围,但是放在青浦区内这样的配套配置已经是十分不错,并且在交通较为不便的青浦,近地铁是一件十分重要的事情,再加上周边多条主干道的环绕,总体而言,配套给项目加分不少。

户型设计出彩 86%得房率的4房

  回到项目本身,本次推出的户型为建面约107-132平的偏改善型大户型洋房。据介绍户型最大的特点在于虽然户型都为三开间朝南,但是所有的户型除了进门处的玄关走廊外,都没有多余的过道及走廊,户型的得房率达到了86%,所以整个空间看起来十分宽敞让人不会觉得拥挤。

132平米户型132平米户型

  以132平米户型为例:户型朝南卧室均带飘窗,客厅带宽面阳台,室内的采光及通风较为优秀。并且主卧套房设计,保证了主人的私密空间。遗憾的是朝北两间卧室没有飘窗,室内因为朝向的问题采光会有些不足。

户型与样板间户型与样板间

  总的来说,虽然青浦新城对于真的青浦而言规划和配套都比较的完善,但也由于板块内目前在售新房较多,板块竞争比较激烈,所有要想从中脱颖而出是一件较难的事情。而大发融悦四季除了社区的品质这块短板外,较低的均价、不错的户型设计和配套都是项目的卖点。

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