(来源:华夏时报)

自2017年7月首次推出两宗100%自持纯租赁宅地以来,截至今年8月底,上海已成交了35幅纯租赁宅地,约占全国供应总量的一半。克而瑞CRIC研究中心预计,未来 3-5 年,北京、上海、深圳、广州、杭州等城市的租赁供应面积占比还会不断提升,以上海为最。

尽管这些地块还未形成绝对的市场主力,但市场人士相信,加大租赁宅地的供应是房地产步入存量时代、资产证券化进入相对成熟阶段的一种需要,亦符合当前上海发展租赁业务的导向。未来随着这些租赁项目的陆续上市,可以促成整体市场的规范性、稳定性和价格的平稳性等一系列目标。

上海前8月拍出16宗纯租赁宅地

9月20日,国务院下发《关于完善促进消费体制机制,进一步激发居民消费潜力的若干意见》。意见指出,住行消费方面,大力发展住房租赁市场特别是长期租赁。总结推广住房租赁试点经验,在人口净流入的大中城市加快培育和发展住房租赁市场等。

作为人口净流入的大中城市之一,计划到今年底实现新增租赁房源计划开工和转化总量20万套、新增代理经租房源9万套(间)目标的上海,正不断加大租赁土地的市场供应量。

据“诸葛找房”近期发布的数据,截至2018年8月底,全国共累计出让了纯租赁宅地71块,共出让土地面积超过440万方。这其中上海占据了几乎半壁江山:前8个月共成交了35块纯租赁土地,累计规划建筑面积达到了212.03万方。

上海中原地产研究院提供的数据显示,今年前8个月,上海成交了16幅租赁宅地,共成交面积达36.96万平方米。从供应节奏来看,今年1月份,上海集中投放并成交了8块纯租赁土地,之后整体供应力度有所放缓,2—6月之间仅推出3块租赁用地,7、8月份热度又再度提升;成交价格方面,这些纯租赁宅地的出让价格均控制在相对较低的范围内,多数地块为零溢价成交,成交均价约为5694元/平方米。

其中,最贵的是上海地产集团耗资10.1亿元拿下的浦东新区三林社区Z000703单元控规NH103-01地块,这也是16幅纯租赁宅地中最贵的一块;价格最低的则是上海卫百辛(集团)有限公司以7800万元竞得的杨浦区江浦社区02-03地块。从区位分布来看,5幅出让地块位于杨浦,其他分别分布位于宝山、崇明、静安、青浦、等区县。

与去年类似,今年前8个月上海纯租赁土地的竞买人依然大多为上海本地国企开发商。而去年拿地最多的上海地产(集团)有限公司今年只 拿了一幅纯租赁地块。

“只租不售”保障供应

“这是一个趋势。”空间研习社创始人陈敏表示,上海等多个城市推出租赁宅地与“房住不炒”的顶层设计和宏观战略关系密切,同时也是房地产步入存量时代、资产证券化进入相对成熟阶段的一种需要。而易居研究院智库中心研究总监严跃进则认为,“只租不售”地块的推出体现了上海土地市场的改革导向。“这类土地有助于引导后续房企改变投资的内容,这也符合当前上海发展租赁业务的导向。”

事实上,在上海“十三五”期间的住房供应体系中,租赁住房也是主力。去年7月发布的《上海市住房发展“十三五”规划》显示,“十三五”(2016年至2020年)期间,上海将新增住房供应170万套,比“十二五”增加60%左右。新增的170万套住房中,商品住房约45万套、租赁住房约70万套、各类保障性住房约55万套。仅租赁住房在“十三五”期间的新增供应量中的比重,就已超过40%,远远高于商品住房的供应。

目前,由于竣工时间多集中于2019-2020年之间,这些已经成交的租赁用地还尚未转化为有效供给。但尽管如此,多位业内专家仍然认为,未来随着这些租赁项目的陆续上市,前期有关控制低成本的一系列措施将会发挥出优势。

中国房地产业协会市场与住房保障副会长、中国房地产数据研究院院长陈晟向《华夏时报》记者指出,“国家队”拿到纯租赁宅地之后可以形成一定的房源,未来将成为租赁市场的价格“地锚器”,也能成为“十三五期间建成70万套租赁住房”目标的主要实现和推动者。与此同时,也会对租赁住房市场形成示范作用,达到促成整体市场的规范性、稳定性和价格的平稳性等一系列目标。

“当前推出的租赁用地都由国企以较低的成本拿下,再辅以国家的相关的金融和政策的保障,可以比较好地推动租赁房屋的供给。”陈敏表示。严跃进也认为,对于此类住宅项目来说,未来也可以为部分就业者提供可选择面相对大的租赁房源,利好稳定房价。

在看好前景的同时,包括陈晟在内的数位业内人士公认,公寓运营主体需要“以时间换空间”,“关键要点实质上是在运营和效益的可持续上”,如何盈利、如何化解资金承压等问题依然需要持续关注。

为了保证效益的可持续,住房租赁资产证券化是一个好的途径。目前,为了推动住房租赁资产证券化快速落地,提高各环节工作效率,证监会、住房城乡建设部已在今年4月底联合印发《关于推进住房租赁资产证券化相关工作的通知》。

克而瑞CRIC研究中心认为,这对于国内住房租赁资产证券化来说可谓一个重大利好。而从当前情况来看,国有背景的房企有融资优势,获批总额度大。

而在运营方面,陈敏建议,为了营造更好的产品体验,国企可以作为资产经营方,考虑引入民营企业的开发商来做代建,或是作为运营方来参与项目的设计和管理运营,“这才是可能比较良性的一种合作模式”。