外高桥网红盘再度拿证 前期开盘人潮只恨售楼处太小

2018-10-11 11:26:10|来源:乐居
摘要| 据网上房地产信息,浦东外高桥板块的森兰名轩预售证已经公示(沪(2018)浦字不动产权第092541号),预计于10月16日开盘。

  据网上房地产信息,浦东外高桥板块的森兰名轩预售证已经公示(沪(2018)浦字不动产权第092541号),预计于10月16日开盘,备案价46522-66022元/平。森兰名轩的热度从前期开盘就可以开出,当时排队的人,可是差点把项目售楼处门给挤塌。

网房备案信息网房备案信息


房价分析:地处中外环均价5字头 倒挂周边二手房1-2万/平

  森兰名轩这么火热的最大原因是因为房价,从区位来说,森兰处于浦东中外环,这次开盘均价只要5.5万/平,相比之下,中环其他地区对于一般的改善客户来说,预算压力还是有点大的。

中环外项目近期拿证价格中环外项目前期拿证价格

  从上面这张图也可以看出,同环线区位的项目价格普遍都在7万/平,中环洼地宝山大华碧云天,均价5.6万/平,开盘推的200多套房子,有800多组客户摇号,可以想见森兰的认购比哪怕比不上碧云天和晶耀,也不会低到哪里去。

  另一方面,森兰收到如此热捧的一大原因还在于区域内的二手房源价格。18号开放接待日当天,小编先去了森兰社区门口,发现有中介带看二期一套128平小高层的房源,总价870万,毛坯,折合单价将近6.8万/平,高出本次开盘均价近1.3万/平。

项目周边二手房小区房价项目周边二手房小区房价

周边中介二手房源价格周边中介二手房源价格

  张杨北路以西的浦江东旭公 寓是1999年的老房子了,东靖苑、连城新苑也都是房龄超过10年的小区,房屋品质相对较低。张杨北路以东社区面貌较新,绿城、仁恒、森兰一期,房龄基本不超过3年,二手房房价相比森兰本期价格高上了不少,加上房龄满2年不满5年还有较高的税费在,森兰的价格就是吸引购房者最大的原因。

东靖路地铁站出口可看见绿城上海御园小区从东靖路地铁站出口可看见绿城上海御园小区

  森兰北面在建上海第三个星河湾,之前的浦东星河湾上海星河湾都是板块内高房价、高品质的代表。等到森兰星河湾入市后,新房房价还有没有5字头就很难说了。综合以上几点因素,在售楼处也有小部分购房者是出于未来房价发展空间较大的原因前来认 筹。

森兰星河湾在建中森兰星河湾在建中

区位分析:第四代国际社区规划好 周边配套尚需时间发展

  从大区位来看,森兰名轩属于外高桥森兰国际社区。2013年,中国在上海外高桥成立中国(上海)自由贸易试验区,越来越多的大型国际企业在这里入驻,聚集于此的海外专家和国际人才也越来越多,外高桥为此打造了森兰国际住区,如今森兰已经成为继古北、联洋、新江湾城之后第四代国际社区。

森兰绿地效果图森兰绿地效果图

  从小区位来看,张杨北路以东,是绿城、仁恒小区,走高端风的楼盘,外立面崭新,整体社区品质比较高。不过周边待开发的土地较多,东靖路地铁站旁还有大片土地等待建设,虽然生活区初具规模,但是生活配套主要依赖于绿城和仁恒的沿街商铺,商业成型尚需一定时间。

从东靖路地铁站望向森兰名轩从东靖路地铁站望向森兰名轩

交通出行:二期距地铁站步行600多米 东靖路隧道在建中

  板块内有12号线和6号线穿越而过。森兰一期距离6号线东靖路站步行过去不到300米,二期稍远一些,步行距离大概在600米。6号线东靖路可以乘坐至巨峰路换12号线,地铁出行十分便捷。不过6号线的短车厢还是备受诟病,早晚高峰拥挤是常态了。

位置示意图位置示意图

  项目地处中外环,自驾出行还是很便捷的,周边有中环线,可以走杨高北路上去,也可以走五洲大道经过翔殷路隧道进入浦西市区。不过高峰时段,这几条线路都还是比较拥挤的。目前周边在建东靖路隧道,工程西起浦西周家嘴路内江路交叉口,从浦东接入东靖路,终于张杨北路交叉口,路线全长约4.45公里,双向4车道,预计2019年通车。这条隧道通车后可以从周家嘴路直接上中环和内环,自驾出行会更便捷。

东靖路隧道走向图东靖路隧道走向图

社区规划:小高层楼间距约50米 干挂石材外立面

待售楼栋分布图待售楼栋分布图

  森兰这次推出的是二期最后一批194套房源,小高层位于03、04、16、39、40#,洋房位于07、08、10、11#,叠墅位于17、18、19、20、25、26、31、32、33、34#。从位置上来看,小高层的几栋楼都位于小区沿街,易受噪音影响。尤其是小高层03#和04#以及洋房的07#和08#北面是在建的森兰星河湾,容易产生灰尘。位置较好的就是中间一排的洋房和叠墅,10#和11#洋房前排是叠墅,视野开阔采光好。

小高层楼间距示意图小高层楼间距示意图

社区实景社区实景


  小编实地走下来感觉小高层这里的楼间距还是很大的,16#和北面的那栋楼之间的间距差不多能有50米,哪怕是低区房源的住户采光也不会受影响。

社区外立面实景图社区外立面实景图

  森兰二期由6栋11层的小高层、5栋6-7层的花园洋房、已经10栋4层的叠加别墅组成,容积率只有1.2。外立面采用的是干挂石材,看起来沉稳大气。另外小区人车分流,居住舒适度较高。

森兰名轩二期门头森兰名轩二期入口

一期楼栋入户大堂一期楼栋入户大堂


户型解析:小高层128平3房 南北通透入户独立玄关

128平3房户型图128平3房户型图

  这次小高层的户型都是一梯两户,门对门,在户型方面,做了独立的入户玄关,保证了业主的私密性。三开间朝南,主次卧、客厅、餐厅都有飘窗设计,南北通透采光非常好。主卧做了套房,自带独立的卫生间。厨房U型设计,预留冰箱位置,还有朝北的一个小阳台可放置杂物设备之类的。户型设计比较主流,全明户型,没有明显的面积浪费,非常适合三口之家。项目的样板间已经出售,本期为毛坯交付,购房者只需考虑自己想要的户型、楼栋、楼层即可。

周边配套:配套多为二手小区沿街商铺 前期房源对口森兰明珠

  由于项目周边待开发的土地较多,目前来说项目周边配套以仁恒和绿城沿街商铺为主,有超市、咖啡店、中介、洗衣店等。往南巨峰路地铁站旁有家乐福超市,不过直线距离将近1公里,生活方面暂时不太便捷。

项目周边绿城沿街商铺项目周边绿城沿街商铺

周边仁恒森兰雅苑邻里中心、沿街商铺周边仁恒森兰雅苑邻里中心、沿街商铺

  项目东面大约2公里处有个万嘉商业广场,在高行镇政府边上。往南3公里处有个金桥太茂商业广场,综合能级更高一些。往北6号线东靖路过去2站,洲海路站旁有森兰商都、阳光天地。

森兰商都森兰商都

  项目周边的教育配套是一大卖点,现场不少购房者也是冲着学区来的。据悉,项目周边有东方江韵幼儿园和明珠森兰小学,森兰的前期房源都是对口这2所学校的。明珠小学是浦东公办学校中排名非常靠前的,口碑较好。

东方江韵幼儿园东方江韵幼儿园

明珠森兰小学明珠森兰小学

  医疗配套方面目前还是比较缺失的,1.5公里范围内目前仅有高行社区卫生服务中心东沟分中心和浦兴社区卫生服务中心,能级较低。如果需要大型医院,可以往南到洋泾板块的公利医院和仁济医院北院。

  森兰外高桥板块有相当于2.4个世纪公园的3.35平方公里的绿化与水域,172万方的森兰体育公园,涵盖高尔夫练习场、橄榄球俱乐部、足球练习场、网球场等配套。

森兰外高桥规划图森兰外高桥规划图

  不过周边也有不足之处,除了配套需要进一步完善外,外高桥作为工业产业集聚的板块,会存在一定的污染,且周边在建的工程较多,来往卡车货车也多,环境不佳。

  总的来说,森兰名轩的最大的优势就是性价比高,均价远低于周边二手房,价格优势明显,且靠近地铁,前期房源对口名校,对于外高桥工作的客群吸引力比较大。随着自贸区进一步发展和国际社区配套的逐渐成熟,未来具有较大的发展空间。

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