第一财经频道资深地产评论员、复旦大学地产运营研究所原所长蔡为民

  从1978年至今,中国改革开放走过整整40年。40年间,中国房地产业从“野蛮生长”逐步走向成熟。1990年上海浦东开发启动,长三角协同发展由此起步,至今已历近30载。“改革开放40年·上海地产40人”是乐居推出的大型策划,希望通过访谈最具代表性的亲历者、参与者、见证者,一起重温历史,共同回顾房地产走过的光辉之路。本期【致敬改革开放•上海地产40人】乐居独家对话嘉宾是第一财经频道资深地产评论员、复旦大学地产运营研究所原所长蔡为民。

  乐居财经 杨蕾 发自上海

  去邀约蔡为民老师接受我们“改革开放40年.上海地产40人”专访时,他正忙着在复旦大学经济学院讲课,以《中国房地产金融政策透析及前景判断》为题,授课三小时。他重点放在楼市风险警示信号趋强,不过也预判,一线楼市转机已至。授课结束后,温文儒雅的他很爽快的和我们约定隔天下午一起聊聊。

  自误打误撞的进入房地产行业后,蔡为民做过文案,写过策划方案,当过业务员,布过展等等,然后带着实操经验一头扎进房地产研究领域逾30年。带着一口台湾腔的他笑称,进了这个领域后,从此再也出不来了。

第一财经频道资深地产评论员、复旦大学地产运营研究所原所长蔡为民

  “一年就已经大变样”

   1988年,《爱拼才会赢》在台湾录制,随后火遍两岸。就像歌曲所唱“三分天注定,七分靠打拼,爱拼才会赢”,1992年,研究了十几年台湾房地产的蔡为民把目光转向内地。在中国改革开放的大潮下,他组织了台湾包括开发商、代理商的房地产考察团来到大陆。

  “可以说,当时沿海的所有经济特区,包括厦门、福州、珠海、深圳、上海、昆山、北京、天津等,我们都跑了一遍。”蔡为民回忆,1992年内地的房地产市场还不成形,所以考察了一年多时间后,他又回到了当时房地产市场非常火热的台湾。

  1997年东南亚金融海啸发生后,台湾经济受到的冲击影响较大。1998年,内地“房改”停止了福利房分配制度,开启了中国的商品房时代,也出现了真正意义上的房地产。于是,1999年,密切关注内地房地产市场的蔡为民又立刻组织房地产考察团第二次来到大陆寻求商机。“那时候上海浦东开发稳步推进中,十里洋场、远东金融中心等等都令我们非常好奇,所以我们当时组的团十个有八个放在上海。”

  跟1992年见到到画面相比,蔡为民直言,真的就是日新月异。“当年有口号说一年一个样三年大变样,我认为事实上一年已经大变样了。上海从几乎遍地是围棚简户到有不少现代一点的办公楼,开始看起来摩登了。浦东原本农田居多,陆家嘴在1999年时也开始稍具雏形。”

  随着时间的推移,随着内地发展速度的不断提升,改革开放逐步进入到更顺利的推进状态,上海整个城市的风貌变化非常大,整个房地产市场也已基本快定型。

  看到上海的蓬勃发展状况和中国房地产市场的发展前景,蔡为民在2000年上半年决定正式把工作重点放到上海,并在上海长期居住。自此,蔡为民走上了内地房地产市场的研究之路。

第一财经频道资深地产评论员、复旦大学地产运营研究所原所长蔡为民

 房地产真正的黄金时代才开启

  1998年到2007年的十年,房地产投资和销售都处于高速增长状态,是房地产行业高增长高回报的“黄金时代”,被称为房地产行业的“黄金十年”。

  相关数据显示,1998-2007年,房地产行业毛利润率上升至38%(平均31%),净利润率上升至14%(平均8.3%),地价占商品房价格的23%左右。

  蔡为民则认为,这十年是“草莽十年”。从赚快钱的角度是黄金十年,但不应该是房企口中的黄金十年,而是投机者口中的黄金十年。“至少在2000年-2007年这段时间,我认为都是在没有有效规范的状态下,让很多的投资人、投机者可以进场。可以说是丛林法则时代,只要你胆子大就可以赚大钱,只要拿到地就可以赚快钱。”

  公开资料显示,在2004年之前的这段时间,由于土地出让方式的不规范,同时银行信贷规模受到管制,一些开发商依靠土地增值、房产增值,财富野蛮增长;也是在这十年,土地财政从无到有。地方政府开始感受到土地的价值可以对城市的发展建设起到非常关键的作用,对土地财政的依赖逐步加深;房地产市场也在这段时期从懵懂中逐渐成长。为进一步整顿和规范房地产市场秩序,各种楼市政策也开始逐步推出,如“土地招拍挂”制度、商品房预售制等。

  “我们可以看到现在为什么开始限售、限购等等的规范。当有人炒作获利之后我们就看到更多人加入炒作,后续的政策就开始频出。”蔡为民观察,随后的2007年到2010年这段时间,是楼市政策的调整期,而2011年之后房地产市场就进入到一个非常规范的状态,一直维持到现在。

  “什么叫黄金时代,就是你能够掌握市场的变化,对于一般消费者来讲,游戏规则很清楚。”他指出,在各种楼市政策完善的当下,才是要进入黄金时代的时期。一方面,对于消费者而言,不以赚取房屋的价差作为购房的目的,以居住和置业为考虑,大家更关注房屋质量、施工品质、规划;另一方面,开发商需要对自己的产品负责,为了赢得竞争力就需要更加努力的打造品牌。“进入规范后,市场就进入一个自觉状态,对房地产的发展才是真正的有利的,是可持续性的。这样越来越好的情况反而变成白银了呢?”

第一财经频道资深地产评论员、复旦大学地产运营研究所原所长蔡为民

  以上海为首的一线城市房价稳中有升

  “长三角一体化”在改革开放中占据了重要地位,目前这一进程已经进入快速发展阶段,也将为上海及“环沪环”带来全新变化。对此,蔡为民强调,从“打通断头路”的边界模糊化,到规划通苏嘉甬铁路以串联“10+1上海大都市圈”,是打通“任督二脉”的非常举措,“长三角一体化”正以惊人的速度推进中,而它与房地产的发展前景极其密切,应予强烈关注。“长三角扮演的是中国经济重要的引擎,通过交通的链接用城市群来带动整个中国经济发展的重中之重就是长三角。”

  对于接下来的房价走势,蔡为民预判,最快年底前,房价将维持在稳定状态,既不让它上涨,更怕它暴跌,反倒是以上海为首的一线城市房价,在“稳中有跌”了近两年时间后,可望缓步进入“稳中有升”的态势。

  以上海为例,11月5日到11月10日的中国国际进口博览会即将举办,其效应将比1957年开始以出口为导向的广交会强大数倍;许多外资鉴于中博会商机与上海城市地位的快速提升,正在陆续进入,将给地产产生的带动效应不言可喻;十年内上海是否申奥的可能性;上海作为长三角的绝对核心城市......这些都是蔡为民做出预判的重要依据。

  在这些因素综合作用下,他指出,上海的房地产市场就很好去判断了。“上海的房价从明年开始,基本上每年保持在8%的上涨是没有问题的,但你让它上涨的更快,或者你想让它大幅度回调都不可能。让你产生什么感觉呢?抛又不舍得,又期待它未来有更好的发展前景。”

第一财经频道资深地产评论员、复旦大学地产运营研究所原所长蔡为民

  以下为乐居财经与蔡为民的对话精选

  乐居财经:目前中国的去杠杆政策对房地产市场产生了巨大影响,这一政策还会持续多久?未来是否会放松?

  蔡为民:我们要看到中国的杠杆状态是一个逐步渐进的过程,现在我们要去杠杆同样也是一个渐变的过程。在我看来,去杠杆必然就是一个长期的要去运作的所谓的长效机制的一部分,所以它不会是一个短期性的任务。

  乐居财经:长三角一体化进程中,有些三四线城市房价发展迅猛,这其中是否存在风险?

  蔡为民:房价而言要不然就是超过经济的发展,要不然就是落后经济的发展,但它是在一个可控的范围内。现在长三角各个城市,完全不排除它有些城市房价已经跑到经济发展的前面了,但这个不重要,因为市场虽然有很多行政干预,但终关键是可控的就没什么问题。

  值得我们期待的是,现在长三角的串联越来越密切,尤其是通苏嘉甬高铁规划提出来之后,这个就是长三角的任通二脉,我们的政府是下定决心要完成长三角一体化,同城化没有界限。

  当我们集合全国之力,如同当年集合全国之力去发展浦东一样,我认为长三角一体化绝对会以超越你想象的速度在行进以及促成。

  乐居财经:您怎么看目前中国的长租市场?

  蔡为民:政府在大力推动市场,解决消费者居住问题。我认为开发商做的长租公寓是以点缀形式存在,它要成功有难度,这是时代变化必然的结果。

  长租公寓、长租市场现在的成功与否并不重要,处于摸索的一个阶段。如果我们现在就做一个比较轻率的判断的话,透过成本就可以一目了然。目前开发商的长租公寓可以是典范,但主体主力还是我们包租代管的长租公寓。我们看到这样的长租公寓已经出现了非常多的问题,我反而呼吁政府应该更快的进入,因为这样的数量会越来越庞大。以自如为例,两年前它20万套,现在已经变成70万套了,或许明年就100万套了,这个数量非常可怕。

  为什么大量资本会愿意介入呢,因为它是真正意义上的轻资本运营。长租公寓3-5年,即使100万套,没有一套是自己的。关键是如何有效的规范,不能让过去草莽丛林状态在长租领域重新演变一遍,所以政府应该尽快的去制定所谓的游戏规则,让这个市场能够进入到稳定。

  其实这个市场对于屋主也好,对于房客也好,对于既得利益者也好,是三者都可以获利的,只要你不是每次装修都用甲醛产品,事实上你可以在过程中通过专业化、规模化的运营获得你的利益。房东可以免掉催租收租赖着不走的困扰,房客可以避免被赶走突然涨房租,被退房的困扰,所以是三赢。但现在来看,因为没有相应的规范,所有的都全部进入到这个领域,让这个领域现在看起来是乌烟瘴气,期待政府去做相应的规范。

  乐居财经:除了工作,您平时还有哪些兴趣爱好?

  蔡为民:这几年,因为现在的市场我们必须承认景气比较欠佳,我对后续市场是有些焦虑的。我想说,事实上我们的苦日子还没有开始,想未来会是怎么样。为了排解焦虑,这半年来我平均两天看一次电影,它就成了我的爱好;我还去做运动保持体力对抗这种不景气。

  平时我大量的时间还是投放在工作上,哪怕什么事没做,脑袋还是在想房地产的状况,或者下一篇专栏要怎么写,下一场演讲我的观点是什么、我的主轴是什么。