南翔商圈内的临轨湖景房 为何开盘报价回到了两年前

2018-10-15 10:00:00|来源:乐居

  近期南翔新盘湖畔天下瑞泷的拿证刷了不少购房者朋友圈的屏,并且这个项目被不少购房者戏称为“砸场盘”,原因在于不管是这次开盘时的新房报价还是目前二手房的挂牌价,对比于整个南翔而言都是偏低的。

  而价格又往往是决定购房者买或者不买最关键的因素之一。于是湖畔天下的每次的拿证开盘总能吸引不少购房者的关注,而这次湖畔天下的最后一次开盘,小编也趁着最后的这股热潮实地的探访了一下这个项目,究竟其开盘的价格是否真的能砸了南翔的场呢?

报价占尽优势 持平2年前房价倒挂如今二手房价

  湖畔天下瑞泷将于10月12日起认 筹7天至10月18日结束,预计将于10月31日开盘,本次推出的主力户型为建筑面积约120平米的三房两厅两卫。此外,还有少量首层及顶层特色户型,户型建筑面积约为146至197平米。最低单价约为3.8万元起,整盘均价约为4700元/平米。

  小编整理了由网上房地产公布的南翔近几年开过盘的几大新房的备案价或均价如下:

项目名	开盘时间	备案价/均价
好世凤翔苑	2018年8月22日	43603-53053元/平米
上海西环中心星信名邸	2018年6月21日	46528-47828元/平米
华谊逸品澜湾	2018年1月11日	43057-49844元/平米
华润中央公园	2016年5月9日	38000-59700元/平米
周边新房开盘备案价周边新房开盘备案价

  其中备案价最低的是华润中央公园38000元/平米,与此次湖畔天下瑞泷项目的开盘最低报价几乎持平。但华润3.8万元/平米的均价已经是2016年的价格了,如今在售的新房早已不是这个价格了,据周边中介的介绍说,华润项目今年新房最低的成交均价一直在47000元/平米左右,最高的一套84平2房的房源,成交时的均价高达5.8万元/平米。这样的价格比起湖畔天下这次的价格而言要高出很大一截。

  再来从二手房的挂牌价角度入手,可以看到湖畔天下(前期)比起隔壁华润中央公园(前期)的二手房均价要低了近8000元/平米,并且倒挂了本次新房开盘的最低价近2000元/平米。这样的均价让不少购房者为之心动。

二手房房价二手房房价

  但同时,也会有部分的购房者可能会担心“便宜没好货”,在南翔这种配套和交通都算得上嘉定一哥的板块上,3.8万/平米的起价确实让人心生疑虑,这其中的原因就在于项目的拿地价上。据了解,长江实业在2008年1月24日拿下了湖畔天下的这块地,拿地的总价为116270万元,折合楼板价仅仅为2892元每平方米。而隔壁华润中央公园的地块是华润在2009年8月27日以35.22亿元拿下的地,折合楼板价为15324元/平米。较早的拿地导致了开发商的成本比较低,所以在均价上,项目有着不错的竞争优势,而不是因为品质的问题。

前期交付楼栋上的菁英湖夜景前期交付楼栋上的菁英湖夜景

最后五栋高层 位置为整个社区最佳

  这次湖畔天下瑞泷最后一期的收官之作,推出的5栋高层在整个社区的规划中位置是最好的,五栋高层可以直面留云公园及菁英湖。对于湖畔天下瑞泷而言:与十七公顷大型生态水体公园留云公园及广达八万平方米的菁英湖为邻,连接多条自然生态河而建,上海稀缺的临湖综合性花园住宅项目,本身就是项目最大的卖点之一。而这5栋高层可以说是能非常直观的感受到这个卖点。

湖畔天下瑞泷项目推出楼栋湖畔天下瑞泷项目推出楼栋

整个项目的沙盘图沙盘图中前期已售完项目位置不如此次开盘楼栋

  在前期少有能比得上其楼栋位置的高层,尤其是T1和T2,这两栋楼的南面直面菁英湖和留云公园,可以毫无遮挡的看到整个菁英湖。而T3、T4和T5的位置,虽然没有像T1、T2那么优秀。但高层依旧能够看到菁英湖的湖景,并且周边还有多条的流域环绕着。就算是5字头的华润,也少有如此优秀位置的楼栋。

楼栋实景楼栋实景

改善型大户型 4米面宽的超大观湖客厅

  并且项目本身推出的主力户型为120平米也是十分优秀的。户型双开间朝南,并且公 寓的所有客厅面宽4米,净进深为7米,主卧的净面积为19平米。整个居住的空间的范围还是很宽敞的。不过整个户型较为狭长,所以北面的两间卧室都做了飘窗的设计,最大程度的弥补了因为朝向问题而导致的采光不足问题。另外南北双阳台,整个户型中的通风良好,主卧的套房设计也能让主人有更好的私密空间。整体的户型有78%的得房率,设计的还是较为优秀的。

120平米户型120平米户型

样板间样板间

  价格的优势和社区过硬的品质给湖畔天下提供了不俗的市场竞争力,那项目所在的南翔板块在整个嘉定区内有着怎样的地位呢?本身的新房市场,又是怎样的呢?

11号线第一站 未来的城市副中心

  南翔位于嘉定,嘉定作为传统的刚需大区,前些年在购房者心中一直是郊区的形象,而这个形象转变的开始,是11号线这个轨交大动脉的通车。轨交不仅拉近了嘉定与市区的距离,还给嘉定区的发展做了铺垫。

  南翔作为11号线嘉定区域内的第一站,本身的地段优势和轨交带来的入口导入让板块的置业价值节节攀升,此后吸引了华润、中海、绿地和长江实业等品牌地产的纷纷入驻。新房项目的增长带来了越来越多购房者进入南翔,这也促使了板块内各项配套的完善。使得南翔近年来不管是商业还是教育等配套方面的发展,都让它的置业价值在嘉定区域中扮演着领跑者的角色。

嘉定各板块对比嘉定各板块对比

  而通过对南翔板块、江桥板块、安亭板块及嘉定新城四个区域进行横向比较之后,也能得出这样的结论。并且根据规划,南翔在2035年的定位是上海的城市副中心,这让南翔的置业价值发展至今都没有停滞的迹象。

楼市环境火热 供应却成极大隐患

  置业价值的提升对于板块楼市的利好不言而喻,前些年中建溪岸澜庭、湖畔天下、上海西环中心星信名邸等新房项目都是沪上新房市场的大热。不过随着这些新房项目的售完或是进入尾盘后,南翔的新房热度开始出现了回落。

  并且随着开发程度的深入,南翔这个较为成熟的地区开始出现土地供应走向下坡路的情况,土地供应的稀缺已经成为了目前阻碍这个地区新房热度桎梏之一了。

南翔新房供应南翔新房供应

  南翔板块内的六大新房,其中已有四个为尾盘项目了,并且除了华谊逸品澜湾外,剩下的项目都仅剩下了最后的几套房源。另外,湖畔天下瑞泷也是最后的一批房源了,项目开盘后或许将快速进入尾盘的状态,届时可能南翔的新房供应将进入供不应求的阶段。所以湖畔天下瑞泷此时的开盘,弥补了目前南翔市场内供应的空虚,对于改善型或者刚改型的购房者来说这或许是一个不错的入手时机。

配套不输环内 周边生活氛围浓厚

  之前说南翔的配套要领先于嘉定区域内的其他板块,那究竟项目周边的配套又是如何呢?先从交通方面来看,11号线是南翔板块甚至嘉定区内最重要的公共交通出行方式,其重要程度不言而喻,但湖畔天下距离目前的11号线南翔站的距离较远,有着近2.5公里的直线距离,需要公交车的接驳,出行其实是较为不便。所以在11号线通车很长一段时间后,为了更好地服务于湖畔天下所处于的嘉定云翔大型居住社区及周边地区的发展,于是嘉定区交发集团将在南翔站和马陆站中间,建造11号线陈 翔路站。而这个站点有望于2019年年底开通,届时,湖畔天下瑞泷距离地铁站仅有800米左右的直线距离,出行将会有极大的改善。

项目区位及周边配套项目区位及周边配套

在建中的11号线陈 翔路站在建中的11号线陈 翔路站

  而自驾方面,经过嘉闵高架绝对是嘉定去往市区最好的选择之一,而湖畔天下瑞泷距离这条高架仅有1.3公里的距离。另外,距离项目500米外还有沪嘉高速,也通向可以通往上海的中环。总体而言,不管是轨交还是自驾,项目周边的交通出行都是十分方便的。 

  商业配套方面,目前湖畔天下瑞泷附近有华润五彩城一个大型的商业广场,直线距离在900米左右,如果想购物或是吃饭这里是一个十分不错的选择。并且五彩城的对面是另外的一个次新房项目自带的一条商业街,菜场、超市和银行都有,可以满足日常的基本需求。并且未来陈 翔路站旁的33万方印象城开业后,周边的商业配套方面讲跟上一层楼,目前印象城已经开建了,距离建成开业的时间也越来越近了。

地铁站旁商业地铁站旁商业

  教育配套方面,周边的教育资源还是十分丰富的,浩翔幼儿园、留云幼儿园和嘉定区天恩幼儿园距离项目都比较近,父母上下学的接送也比较方便。并且南翔的世界外国语小学也快要建成并开始招生了,而这所沪上知名的小学距离项目仅有3.2公里的直线距离。

菁英湖畔的幼儿园菁英湖畔的幼儿园

  可以说,商业和教育资源方面基本都能满足湖畔天下瑞泷业主的日常的需求,但遗憾的是,项目周边的医疗资源方面要稍微欠缺一些,南翔的医院主要集中于南翔地铁站以南,而云翔大型居住社区这里都是以社区卫生服务站为主。

  总的来说,湖畔天下瑞泷这次推出的房源作为压轴的产品。这五栋高层能非常直观的享受到菁英湖的湖景资源,这也是整个项目的大卖点之一。而又因为楼板价较低,所以在定价上更能够满足改善及刚改型的购房者,所以项目这最后一期的房源在性价比上还是比较占优的。

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