南桥地价破2万周浦菜地3.6万 11月土拍看点十足

2018-11-08 17:00:00|来源:乐居
摘要| 2018年上海楼市渐行渐冷淡,至今只出让了24幅宅地(含商住和商住办),而且几乎所有地块都以底价成交,与往年形成了鲜明对比;据悉11月仍有5幅宅地出让,其中南桥地块起始价破2万/平,周浦地块达3.6万/平。

  2018年上海楼市渐行渐冷淡,至今只出让了24幅宅地(含商住和商住办),而且几乎所有地块都以底价成交,与往年形成了鲜明对比;据悉11月仍有5幅宅地出让,其中南桥地块起始价破2万/平,周浦地块达3.6万/平,沉寂已久的土地市场会掀起波澜吗?

11月宅地出让时间轴11月宅地出让时间轴

  11月出让的宅地分布于周浦和南桥新城,周浦1幅宅地和1幅商住地块,南桥新城为3幅宅地,将于11月8日、12日、26日出让。

地块信息一览地块信息一览

  11月出让地块中,周浦04-01地块、04-04地块为商住地块,总价为39.38亿,是本次出让总价最高的地块;而单价最高的是周浦06-01B地块,起始楼板价为36000元/平;面积最大的地块是南桥新城35A-05A地块,面积为74906.6平米,不过单价最低,只有16671元/平。

周浦宅地2年前上4字头 房价能否撑起地价

周浦镇西社区PDP0-1001单元A-03-11地块区位图周浦镇西社区PDP0-1001单元A-03-11地块区位图

  先来回顾一下近2年周浦出让的宅地,事实上也只有1幅,不过这1幅足以震惊整个地产圈,就是周浦镇西社区PDP0-1001单元A-03-11地块,2016年5月18日被保利地产以54.5亿拍下,楼板价高达43607元/平,溢价率高达296%,近乎翻了3倍,预计保本售价为6.5万/平。

2016年5月至今周康一手房价走势2016年5月至今周康一手房价走势

  而当时周康板块的房价只有38825元/平,地价反超房价近5千一平,压力可想而知。再从近2年的房价走势来看,波动非常大,不过还是在曲折中前进,房价从3到4再到5字头,最高为56313元/平,即便是2年多过去,保利地块压力依然不小,那么11月将出让的2幅宅地又会如何呢?

 ☞周浦镇PDP0-1104单元06-01B地块

  地块东至八灶港,南至七灶港,西至小沥港路,出让面积25378平,建筑面积50756平地上建筑限高60米,容积率2,住宅套数下限518 。地块起价18.27亿,楼面起价36000元/平。目前地块已经拆迁完毕,空置待建中。

06-01B地块地块区位图06-01B地块地块区位图

  地块地理位置优越,两边环河,东面有绿地缤纷广场、周浦文化公园,南侧有已建成的九龙仓兰廷、周浦文化活动中心;西侧有永定寺、税务所等;北侧为综合性的大型宜居社区印象春城,周边配套齐全,生活氛围浓厚。项目最近的地铁站为16号线周浦东站,直线距离约1.5公里。

周边生活配套周边生活配套

  该地块已经拆迁完毕,目前空置中,不过沿河一侧变成了周边居民的菜地,想想这块菜地单价3.6万/平,未来可能变成单价5万多一平的楼盘,是不是还有点小激动。

地块现状地块现状

06-01B地块周边一手及二手项目06-01B地块周边一手及二手项目

  从周边的一手楼盘来看,地块3.6万/平的起始楼板价其实并不低,周边一手项目单价在4.7-5.8万/平之间,尚景丽园为回迁房,因而单价较低,其余项目如新城西岸公园东原印柒雅等都在5.5万及以上,未来只要溢价不高,地块的利润空间还是非常充足的。

  周边二手房由于建造年代和档次不同,价格差距较大,从3.2-6.6万/平不等。二手房价最高的是莫奈庄园,为别墅项目,单价约6.6万/平;与项目一路之隔的次新房——九龙仓兰亭,二手房挂牌价为6万/平左右;而2000年至2010年左右的二手房单价在4字头。

 ☞周浦镇西社区PDP0-1001单元南块04-01地块、04-04地块

04-01地块、04-04地块04-01地块、04-04地块

  地块西至渡桥路,北至康涵路,出让面积70025.7平,其中04-01地块为商业用地,容积率1.0;04-04地块为普通商品房用地,容积率1.7。起拍总价为39.38亿,起始楼面价为33867元/平 。

地块现状地块现状

  地块靠近林海公路,直线距离18号线繁荣路站约2.5公里,需要公交接驳。地块目前也已经拆迁完毕,与居民区相连的一边也已经被围墙挡起来,地势整体较低洼,有很多白鹤栖息,不过从实景图来看,地块周边有高压线,未来部分楼栋会受影响。

  04-04地块斜对面为A-03-11地块,如果A-03-11地块的上盖项目(保利首创颂)备案价能上去,未来04-04地块的价格应该也不会太低,不妨来看一下地块周边的一手和二手项目。

  

04-04地块周边一手及二手项目04-04地块周边一手及二手项目

周边一手项目不少,不过大多都待售中,只有稍远一点的东原印柒雅均价约5.5万/平;周边二手房多为2010年后的次新房,挂牌单价在5.2-5.9万/平左右,而2000年以前是二手房单价在3和4字头;从地块周边一二手房价来看,未来价格潜力还是比较大的。

  目前A-03-11地块上盖项目为保利首创颂,售楼处已于2018年9月22日开放,首次开盘将推出高层和叠墅房源,具体开盘时间和价格待定。更多详情请咨询售楼处。

南桥3年10幅宅地出让 地价逐年下滑

  2016年至今,南桥总共出让了7幅宅地,加上11月即将出让的3幅地块,总共10幅。比较耐人寻味的是最高楼板价出现在2016年,为南桥新城10单元06-D-03地块,楼板价为36485元平,溢价率达240%;另一个奇怪现象,是三年来地价价和溢价率都呈现逐年下滑态势。

2016年至今南桥出让宅地一览2016年至今南桥出让宅地一览

  前期出让的7幅宅地,单价都在2字头以上,而11月即将出让的3幅宅地,起始楼板价从1.8-2.1万/平,如果以底价成交,则将刷新2016年来南桥出让宅地的最低价记录,来看一下地块具体的情况。

  ☞南桥新城15单元35A-05A区域地块

  该地块东至老金汇港,南至望河路,西至北金汇港,北至沿港路,出让面积74906.6平,容积率1.6,套数下限为1199套,体量相对较大。地块起拍总价为19.98亿,起始楼面价为16671元/平。

35A-05A区域地块区位图35A-05A区域地块区位图

  地块三面临河,未来居住环境较安静;北面靠近金水苑社区,居住氛围浓厚;南面是奉贤区委党校、齐贤专科医院,东面是齐贤小学和中学,整体而言生活配套成熟。不过地块距离5号线南延伸段最近站点约2.7公里,虽然不属于轨交盘,但是沿着航南公路可直达望园路地铁站。

35A-05A地块周边一手及二手项目35A-05A地块周边一手及二手项目

  35A-05A是11月出让地块中价格最低的,一手楼盘只有天和前滩时代保利象屿公园悦府天和前滩时代单价只有2.8-3万/平,明显低于南桥均价;周边2000年后的二手房单价也在2.5万/平以下,由此可以看出,该地块溢价的可能性并不大。

  保利象屿公园悦府为纯新盘,目前建面约115和125平别墅和71、82、90平高层住宅样板间均已经开放,可预约前往参观。更多详情请致电售楼处咨询。

  ☞南桥新城10单元07A-02区域地块

  该地块东至光迎路,南至苏贤港,西至金海路,北至光昊路。出让面积为29804.4平,容积率2.26,套数下限为1200,社区体量和密度较大,未来多半可能为刚需盘。起拍总价为14.15亿,楼板价为21000元/平,是这次南桥土拍中最有看点的宅地。

07A-02区域地块地块区位图07A-02区域地块地块区位图

  地块紧邻5号线南延伸段底站——奉贤新城站,而这条轨交线已经在调试阶段,即将通车,而且底站不用担心挤不上车和没有座位,未来轨交出行可直达莘庄及市区。另外地块位于奉贤老城区,周边学校、商业、医疗、交通等配套都非常成熟,人气较足。

地块周边一手楼盘地块周边一手楼盘

  相比于35A-05A地块,07A-02地块周边楼盘的价格明显更高,银河丽湾单价3.6万/平,阳光星期8单价3.1-4.1万/平,未来地块所在楼盘的价格预计会在3.6万/平以上。不过周边新盘去化呈现明显差距,阳光星期8两次开盘都全部清盘,而银河丽湾去化只有3成,这是因为银河丽湾户型建面偏大总价较高,也就是说板块刚需盘较之改善盘更受欢迎。

周边两项目开盘推盘及摇号对比周边两项目开盘推盘及摇号对比

  ☞南桥新城10单元07A-02区域地块

  该地块东至驰园路,南至广丰路,西至碧园路,北至妙丰路。出让面积为42646.8平,容积率1.6,套数下限682套。起拍总价为12.28亿,起始楼板价为18000元/平。

07A-02区域地块区位图07A-02区域地块区位图

  这副地块距离5号线南延伸段也较远,因而起始楼板价也相对较低,南面一路之隔为今年南桥红盘——桐南美麓,三开三捷,一年时间内1646套房全部售完,桐南美麓最大的卖点是小户型和低总价,均价在3.3万/平左右。

  总的来说,不论是周浦还是南桥,都属于上升阶段的板块,一次性推出5幅宅地,本身就噱头十足,再加上前2年两板块都出过高价地块,这次土拍将成为房价的风向标,至于说会花落谁家,乐居后续将揭晓答案。


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