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浦东周康版块地王:这个项目唯一让人担心的就是价格
来源:真有好房2019-03-15 10:57:02

2016年5月,保利以超乎常人的魄力力压群雄,溢价296%36家开发商中夺得浦东周浦镇西社区版块


当时的楼板价就高达4.36W/㎡,扣除5%保障房与15%自持租赁房后实际楼板价5.36万元/㎡


在当时看,比周边的一手房还贵,妥妥的面粉贵过面包,直接晋级版块内地王(此处应有掌声)。


不过,魄力是一回事,眼光好又是另一回事,还有最重要的是卖房的风口是否还在


很显然,3年过去后,风向已完全改变,不是随便什么楼盘都能卖的飞起来。


1
项目最大的不确定性:价格


现在看项目,什么最重要,价格,价格,还是价格


大家都记住一点,没有卖不出的项目,只有卖不出去的价格。


该项目本身没什么可挑剔的,主要是价格问题。



这个项目的价格虽然还没有出来,但如果对比下竞品的话,就能知道压力还是很大的


目前在售新盘价格打压最厉害的是新城西岸公园,卖5.7w,周边的二手房也都是近几年的品牌房企开发的,价格差不多是5.5w-5.8w


可想而知,但该项目的实际楼板价就得5.3w了,可知面临的压力有多大。


是亏本走量还是高位坚挺的站岗,我猜测保利大概率会选择前者,毕竟还有政府的限价在。

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2
项目较吸引人处:地段


周浦康桥,原先是属于南汇区的。由于行政区的划分问题,不少利好政策无法享受。


不过在2009年,随着浦东与南汇的合并,周康由于地理位置的关系,不仅成为原南汇区最靠近浦东的板块,更一举成为整个新生大浦东新区的地理核心。



项目所在的周康版块,毗邻前滩、张江科学城,同时在浦东前滩一路向东的延伸规划,在与张江科学城、迪士尼、国际空港城等串联形成的这条黄金中轴上


从区域版块看,算是后起之秀,有较大潜力和地块还有待挖掘。


3
项目周边:有待发展


项目的周边还是有待发展的,项目的南侧和西侧均为空地,后期还有比较大的潜能,因为空地较多,导致的结果就是周边没有什么居住氛围。

4
项目附属:交通和商业


虽然项目所处的版块还可以,但从项目本身看,公共交通资源还是比较匮乏的。


如果去人民广场,需要先步行1公里坐“万周专线”到最近的8号线“成山路”站坐8站地铁,全程大概1小时15分钟。


如果是自驾的话,大概是20公里,开车的话需要35分钟左右。


不过还算值得期待的事是,2020年会开通18号线,其中周浦站离项目距离为2公里,该地铁线为“上海轨交换乘之王”,未来可以接驳 十几条地铁。


虽然还是有点距离的,但相比于现在,在交通上还是好了很多。



5
项目设计:隐藏在背后的秘密


现在很多项目都喜欢弄中式,我发现所有的中式项目有个特点,就是如果销售不说的话,你是无法理解蕴藏在项目设计背后的奥秘的


当然,这也不能怪项目上,主要是咱老祖宗留下的文化瑰宝实在太神秘了。


比如像“颂”这个项目,牌匾上的案名“颂”起源《诗经》与风雅赋比兴合称六义,有赞美、颂扬之意,以诗歌赞美东方礼序,如果我不说,你肯定不知道



比如从进门开始,13级的台阶(寓意步步高升),官帽风格的门头(寓意节节高升),高悬的牌匾(达官贵人的私宅)都传递出浓浓东方传统仪式感,如果我不说,你肯定也不知道;


比如进门之后的动线是三进制“府院”的概念,一进前庭,设置了价值200万的罗汉松迎客(寓意长寿吉祥),二进内院,6扇紫檀实木格栅门(源自紫禁城皇家宫门打造)肃穆威严,三进后院,以水,亭,林为景,一步一景,人景相融,如果我不说,你肯定更不知道。



还有就是项目在园林打造上,也体现了传统文化中的“门-庭-街-巷-坊”六进制归家礼仪和“一环、十字、两带、多组团”的社区景观规划。


以上这些,如果我不说,你肯定都统统不知道!


没关系,我也不知道,都是销售小姐姐告诉我的,要记住这些也真是难为她们了。


6
项目户型:独一无二


项目的户型比较简单,小高层的建筑面积约91~93㎡3/2/2户型,跃层的话是114㎡3/2/2户型。


这里不得不提的是91平左右的户型,是全浦东唯一一个在售的紧凑型3房,竞争力极强,相比于新城西安公园的大户型,该项目符合市场主流需求且可以控制总价。


该户型的优点还是比较明显的;

户型非常方正,做到了南北通透、三开间朝南;

动线清晰,没有面积浪费;

主卧是带衣帽间+浴缸的的套房设计,这样的舒适度在建面约110平以上的户型都非常少见。


这个项目的户型华仔可以拍着胸脯说,你很难找到不足的地方。


7
项目装修:amazing


项目是精装交付的,整体的交付标准还是非常高的,中央空调、地暖、厨房设备也都是采用的德国品牌。


更难得的是,项目还为其配备了5大健康智能系统:新风净化系统、家庭独立采暖系统、双重净水系统、low-e玻璃窗 智能家居控制系统。



8
项目总结


项目亮点


1、90平3房的紧凑户型是当前浦东版块内唯一在售的,填补了版块内该户型的不足

2、产品采用了典型的“中国风”,从园林到小区设计,整体的产品力非常强

3、精装修的标准比较高,采用了智能健康家系统


项目槽点


1、周边还有很多空地,居住氛围不浓,还有待后期发展

2、因为拿地价格比较高,小高层如果后期售价超过6.2w,那么整体的性价相对来说会弱些


基本信息



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