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7月新房供应跳水 周康、陈家镇领跑成交不跌反涨
来源:乐居买房2020-08-05 07:00:12
摘要
7月,上海新房供应约40.2万方,总计成交约82.2万方,成交均价约55796元/平。

  7月,上海新房供应约40.2万方,总计成交约82.2万方,成交均价约55796元/平。7月作为传统淡季,上海新房市场供应大幅下滑,但在供应承压状态下,市场成交却不跌反涨,大量远郊房源集中签约,也进一步拉低了上海新房成交均价(本文数据来源:中原地产、上海乐居)

6月新房成交均价高位回落7月房价地图

  供应断档 低价刚需重回市场

  7月,上海新房市场供应延续了6月的下降趋势,整个7月共计17盘取证入市,入市房源3728套,总计供应面积40.2万方,环比6月供应下跌22.4%。7月作为传统淡季,市场供应下跌在意料之中,且在经历了二季度的大规模开盘潮之后,当今上海16个区中,除长宁以外,市面上都有比较充足的新房储备,购房者的选择面较广,预售证发放速度放缓有利于市场先消化这部分供应,以确保后续市场能够稳定运行,避免出现过多积压库存。

6月新房成交均价高位回落上海1-7月新房供应量

  从供应区域来看,7月上海实开17盘中,奉贤成为7月焦点,共计有4盘拿证入市,甚至超过了传统供应大户浦东,相对少见。

7月实开楼盘一览7月实开楼盘一览

  今年以来,内环市场的供应占比持续攀升,但时间进入7月以后,市区新盘拿证速度显著放缓,内环内新盘供应占比骤降,内中环没有新盘取证,刚需盘仍是焦点所在。

6月新房成交均价高位回落上海7月新开楼盘环线分布

  供应结构的变化为整个7月的成交奠定了基础,7月豪宅市场偃旗息鼓,相反,崇明陈家镇、金山新城这样的远郊板块新房集中签约,成为了7月意料之外的黑马。

  成交维持上涨趋势 崇明陈家镇、金山新城吸睛

  基于高供应基础,上海新房成交始终位于高位,7月82.2万方的成交量环比6月上涨1.1%,单月成交量仅次于5月的百万方,是今年的第二高点。但与前期豪宅大量签约不同,7月低价盘重新成为市场成交主力,很多成交均价在3-4万之间的项目集中成交,其中,浦东周康板块蝉联了销售冠军,金山新城也再度强势突围;崇明陈家镇则成为7月新锐。

6月新房成交均价高位回落上海1-7月新房成交量

  就成交区域来说,浦东周康、崇明陈家镇、浦东临港、嘉定主城区和金山新城成交瓜分前5。周康板块自今年以来,始终保持活跃姿态,包括保利首创颂、亲水湾风华、绿宝锦庭等市场高热度项目接力拿证,供应活跃;而项目如亲水湾风华,推出的户型面积段在54-93平之间,300万左右入住外环以内,对于刚需客户来说有着很大的吸引力,因此该项目也在上半年成交了641套,一举成为上海上半年新房销冠。

  除去入市新盘本身的价格优势、品质优势,周康板块的走俏也得益于板块的发展建设。目前,周康板块核心的市政建设为18号线,相比于11、16号线在周浦外围区域设站,18号线贯穿整个周康板块,在周康核心区域均设有站点,而18号线更有“换乘王”之称,可与大部分轨交线路换乘,一旦建成通车,对周康居民的出行将带来质变。根据规划,18号线御桥—航头段最早将于2020年年底通车。

18号线线路图18号线线路图

  另外,张江科学城的南扩对于周康也有辐射利好影响。张江科学城定位为“青年科学城”,其人才导入方向将以高精尖青年人才为主,据统计,张江高科园区万余家注册公司中,从业人员超过35万,其中35周岁以下青年占8成左右,这类人群有着非常强大的购买力,也正好到了首套、改善置业的年纪,因此对于张江板块内的新房具有强大的需求。

  然而,张江板块目前新房供应稀缺,随着张江科学城的南扩,这部分购房者开始外溢至周康板块。以周浦万达广场(未来18号线设有周浦站)为出发点,前往张江高科园区,自驾车程约14公里左右;未来18号线开通,预计7站可达龙阳路换乘2号线,1站即可到达张江。加上周康完善的配套设施,这里已经是一个宜居宜业且具有一定发展潜力的优秀置业板块。

  临港主城区、金山新城和嘉定主城区成交上涨基本得以于个别项目的成交放量:

  如临港主城区得益于自贸区新片区人才政策利好和限购松绑,板块内人才公寓项目宜浩绿园集中成交;

  金山新城再度进入月度成交前5,则是由于6月开盘的铂翠廷大量签约;

  嘉定主城区的云栖麓在7月摇号成绩不俗,共计收获了259组认筹,7月总计签约了139套,总成交量破万方,推动了主城区成交量的上扬;

  崇明陈家镇的7月市场成绩令人瞩目,两大别墅盘东滩云墅和中信泰富仁恒海和院在开盘之后,迅速抢占市场,崇明热度陡升,分别成为7月第三周和第四周的周度销量冠军,其中中信泰富仁恒海和院在7月第四周总计成交195套房源,而那时,仅距离该项目开盘一周时间。作为一个别墅项目,能在开盘一周之内成交近200套,是相当了不起的成绩。

  崇明目前的新房盘踞在陈家镇揽海路附近,这套路附近的托斯卡纳风格别墅群,早在几年前就是低密宜居的代名词,东滩花园、金茂艺墅等,都备受追捧,特别是崇明线轨交规划落地之后,在陈家镇设站,未来将大幅提升出行便利度,另外,知名学校资源上海实验学校附属东滩学校、东滩思南路幼儿园的引入,也让揽海路的新盘备受利好。因此,崇明陈家镇别墅项目品质好,总价较低的特质让这些项目几乎是“不愁卖”。

东滩思南路幼儿园东滩思南路幼儿园

上海实验学校附属东滩学校、上海实验学校附属东滩学校

  房价基本平稳 8月底市场成交有望走高

  随着远郊新盘签约放量,豪宅市场成交放缓,上海新房成交均价维持低位,7月上海新房成交均价55796元/平,环比6月小幅下跌0.8%,基本持平。

6月新房成交均价高位回落上海1-7月新房成交均价走势

  对此,中原地产分析师卢文曦表示,月末中央政治局会议强调“住房不炒”,给有躁动情绪的市场敲警钟。近期市场会对这些消息进行解读消化,预计8月上半月以盘整为主,下旬后可能部分项目会提前入市,抢占金九先机,月底成交或有走高。

上海各环线房价摸底


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