一、物业公司与业主是双向选择,合同聘用制的关系

  以小区成立业主 大 会为标志,之前的称为前期物业管理,由于多数小区处于滚动开发,这 样的管理 通常由开发建设单位向社会以招标的形式确定物业管理公司。小区成立业主大会之后,由小区业主委员会向社会招聘物业管理公司。无论是前期物业管理还是 后期 物业管理,双方的责、权、利都应在合同条款中予以明示。这个合同在小区的运行中对合同的当事人是纲性的文本,都应自觉地履行合同条款,承担应尽的义务。在合同执行过程中,小区业主是主体,物业公司是客体,双方的自身位置要摆正,在维护小区共同利益上要保持一致观点,克服人为因素阻碍合同正常运行。物业公司在执行合同时,不按合同条款履行职责,经告诫后仍没有改进办法,建设单位或业主委员会依法可以解聘物业企业。反之,小区开发建设单位或业主委员会不履行职责,经协调仍无效,物业企业依法可解除合同。从 和谐共融而言 ,物业企业要静下心来做事,不能以管理者身份自居,在服务上要做到质价相符 ; 业主要积极配合物业企业的日常管理与服务工作,按时交纳物业管理服务费,关心小区的建设与发展。

  二、物业公司与业主是对等的民事主体关系

  物业公司是法人单位,具有民事主体资格,它所从事的经营活动是行为能力人的活动,应负责承担民事责任。物业公司在管理与服务过程中时时处处伴随着风险及民事责任。如 : 房屋的避雷设施 损坏 、房屋 装修造成危体 、公共设施 存在隐患、 不履行职责造成型事案件等,这些管理与服务工作不到位,造成损害和损失,物业公司就要受到法律法规的制裁和处罚。首先,要培育抗风险的能力,通过 参与保险的方式转移风险。 其次,要积极规避风险。通过规范的管理,优质的服务来避免风险。当发生事故后,物业公司要勇于面对,善于处理。应依法承担民事责任。业主居住在小区,作为自然人同样 具 有民事主体资格,在服务与被服务过程中 均有 同等的权利和责任。居住中应遵守业主 规 约,自觉履行义务。反之,同样存在风险与责任。如: 房屋 装修挖墙打洞造成危体;车辆不按规定行驶造成事故;存放易燃物品引发后果;不按规定停放车辆造成被盗;窗台、空调板搁置易堕物品;不关门窗靠成财产被盗等等。在这些问题的追究上业主应负起责任。不能以弱者和受害者的身份找物业公司“骗理”,应以行为人的姿态,理智地考虑过错原因及后果,勇于承担相应的责任,不能以交物业费为由进行非正常性的投诉和理赔。双方在拥有民事主体资格之后,应对各自的行为加以约束,避免因自已的过错损害对方的利益。

  三、物业公司与业主在小区建设和管理上是合作的关系

  小区的建设和管理是物业公司与业主共同的话题,它直接关系到业主的物业增值和小区的品牌效应。物业管理的出发点是克服房屋一年新、二年旧、三年破。一个小区具有新 颖 的设计理念和优良的施工 工艺 ,只能算是业主买了一件产品搬回了家,如何发挥产品的作用,这就是现在所说的物业管理。物业管理是 房 地产的延伸,是业主购房 后 的继续消费。怎样经营打理好这一块,是置业 者 的重点考虑范围。首先是物业增值保值。按房屋的使用年限,房屋实际上是贬值的,为何有增值的潜力 , 主要是地产和优良的管理而增值。其次是良好的居住环境。物业公司能够确保小区风格不走样是一件了不起的事。小到绿化,大到整个小区的外墙颜色及式样,把它管好管到位,本身就是维护了全体业主的共同利益。一个建设好、管理好的小区,就像一张名片,能让人赏心悦目,心情舒畅。物业公司通过小区建设,树立品牌,其本身锻炼了自己,夯实了基础。所以说在小区建设与管理上利益是一致的。因此,在小区的建设上具有合作的基础,在共同建设好、保护好业主家园方面,物业公司与业主理应是合作的关系。

  物业管理在我国起步较晚,发展也不平衡,就行业而言面对的问题较多,尤其是物业管理队伍综合素质不强,给产业发展带来了影响。作为城乡结合部的新建小区,业主的居住观念、物业管理意识不强,给管理工作也带来了难度。在城市西进的大环境下,坚信通过政府重视、行业自律、转变观念、物业公司与业主携手,物业管理一定会健康快速发展。