2016年已步入尾声,如果说2015年时楼市回暖的一年,那么2016可以说是让人五味杂陈。从年初的楼市普遍高开到330新政导致成交量大幅滑水,从年中拍地热到浦东唐镇地块出让被叫停,紧接而来的930新政、新广告法以及11.29认房认贷的接连“暴击”,让整个2016的上海楼市波折不断。放眼未来的2017年楼市,市场上看多和看空双方各执其词。有专家预测,2017年中国楼市将迎来一个短期调整期,总体将平稳回落。而看多方则表示2017年楼市整体还是会平稳上涨。从总的体量上来看2017年预计有165盘入市,整个体量并不算少。

  • 猴年楼市先扬后抑 鸡年预走回稳态势
  • 猴年的楼市跌宕起伏,特别是年尾“认房认贷”政策的最后一击,更是抑制了许多投资客的热情。据新浪乐居数据中心统计,2016年9月至10月期间市场开盘数量同比下降60%。2017年上海有165个项目预计入市。从体量上看,鸡年的楼市还是可能出现回稳态势的。从2017年预入市项目区域分布来看,明年松江和浦东将成为供应主力,而青浦、嘉定、奉贤、宝山次之。市区项目虽多数占比微量,但每个区仍有一定量的预供应。

  • 从环线方面来看,内环内项目占比9%,中环线项目占比16%,外环线项目占比38%,而郊环线及以外项目占比36%,由于上海市区土地供应有限,2017年各大房企的战场仍将在外环外地界打响。

2016年1月开盘项目区域分布

2016年1月开盘项目区域分布

由于受到2016年一系列调控政策的影响,1月各大开发商还是持谨慎观望态势。1月总体开盘数量总共10盘。从区域分布上看,主要分布在嘉定、奉贤、崇明、静安、浦东、青浦、杨浦等区域。其中,其中嘉定、奉贤区有意向开盘数量最多为2个。其余区域皆均匀分布。
2016年1月开盘项目环线分布

2016年1月开盘项目环线分布

从环线分布上看,2017年1月预开盘项目中,仅内环和外环外有项目推出,内中环和中外环等中间区域均无所获。内环内共推2盘。外环外共推8盘。1月中环区域推盘量严重萎缩,有可能与认房认贷政策有关改善型住房受到直接打压。1月市场仍以刚需,以及高端住房为主。
2017年1月预开项目一览表
浦东区
楼盘名 环线 主力户型 价格 咨询电话 预售许可证
同润蓝美俊庭 郊环外 下叠160平,上叠150平 待定 400-606-6969 转 13668
静安区
楼盘名 环线 主力户型 价格 咨询电话 预售许可证
苏河融景 内环内 待定 待定 400-606-6969 转15022
嘉定区
楼盘名 环线 主力户型 价格 咨询电话 预售许可证
中信泰富又一城 郊环外 酒店式公寓 待定 400-606-6969 转14360
绿地天呈 郊环外 90平、118平、132平3房 待定 400-606-6969 转97279
崇明区
楼盘名 环线 主力户型 价格 咨询电话 预售许可证
东亚威尼斯公馆 外环外 80-140平米2-4房 待定 400-606-6969 转 16344
松江区
楼盘名 环线 主力户型 价格 咨询电话 预售许可证
新城尚品 外环外 112至130平米2至3房 33000元/平米 400-606-6969
预售证等待办理中
楼盘名 区域 环线 主力户型 价格 咨询电话
东方华璟园 奉贤 外郊环 建筑面积约58平、87平、104平、131平
59平、88平、114平。
待定 400-606-6969转89412
东渡悦来城SOHO 青浦 郊环外 建筑面积约45至68平米酒店式公寓 待定 400-606-6969转55271
八埭头滨江园 杨浦 内环内 建筑面积约110平、120平、135平2房,150平、240平3房 待定 400-606-6969转18408
绿地悠唐城 奉贤 外郊环 38至48平米酒店式公寓 待定 400-606-6969 转 46629

朱家角板块势头不减 均价破三

相比于中内环,外环外板块如朱家角、南翔、泗泾、顾村、周康、祝桥、徐泾等均有土地出让,其中朱家角板块镇淀惠路北侧35-04地块和盈浦街道淀惠路北侧37-02地块的楼板价分别为38514元/平米(可售部分)和39587元/平米(可售部分),普遍高于周边在售的一手楼盘报价。   
    朱家角目前的一手房源还是较丰富的,且报价在30000至35000元/平米,有相当一分部楼盘的报价在出让地块的楼板价之下。如上海恒大御澜庭别墅均价约31000元/平米;朱家角新城隽苑90平米起花园洋房均价约30000元/平米;古北香堤艺墅独栋别墅均价约34000元/平米。  

昔日洼地涨幅达87.31%

上图为朱家角5月至11月的房价走势,11月朱家角公寓的成交均价为24294元/平米,别墅的成交均价为30185元/平米,别墅相对于公寓的价格整体走势较为平缓上浮,而公寓从5月份12970元/平米的地位,到年底的24294元/平米,涨幅达87.31%。但是和出让的地块楼板价相比仍偏低。

嘉定新城房价破3势追南翔

嘉定虽然地处郊环,但一直都是上海的刚需置业热门大区,而且房价与整个魔都的房价相比,仍属于低位。

目前新房成交均价比较低的区域有宝山、嘉定、青浦、松江、金山、奉贤、浦东南汇和崇明。除了崇明和金山外,嘉定和其他“低价位”区域,房价仍有一定优势。

而根据上海新一轮总体规划(2014-2040),将着力建设四大城市副中心,而嘉定未来将成整个上海的城市副中心之一,又是上海郊区距离市中心最近的区域,依托着轨交11号线,嘉定区(区域楼盘、地图选房)近年来被炒得热火朝天,由于区域价格,地块的优势成为了刚需置业的首选,吸引了很大一部分外区置业者落户嘉定。

目前嘉定新城、马陆、安亭的房价很多都在4万以上,部分距离市区最近的南翔板块房价已向5万逼近。

嘉定新城:房价进入3字时代仅1刚需住宅有房源供应

下图为嘉定新城今年5月至10月一手房公寓的成交均价走势图。从今年下半年开始,嘉定新城的公寓房价已然进入了3字起头时代。

从嘉定新城在售项目可以看出,其实区域内刚需纯住宅项目的均价或许早已破3,其成交均价被酒店式公寓拉低,不过板块内之后的公寓房价仅一个项目并不能代表全部。


上海的楼市经历了一系列限购、涨价、拍地等变化,未来购房者们择业的目标又是怎样的呢?什么地段的楼盘卖得最好?什么价格的项目最受购房者喜爱?


实惠的价格似乎更能让购房者心动

2016年前11月成交面积排行榜,从表中可以看到,除了排名首位的地产尚海郦景是内环的项目外,其他项目均位于外环外。从成交均价上来看,基本在24000元/平米徘徊,相比于目前上海4万+/平米的成交均价来看,还是处于低位,可以看出,相比于地段来说,实惠的价格似乎更能让购房者心动。


市场对于刚需小户型房源仍有很大的需求

再来看一下这些成交前十项目的物业类型,除了长实湖畔天下和泷湾为纯别墅外,其他项目的主力大多为90平米以下的2至3房,其中上实海上湾华庭、信达蓝庭、绿地佘山名苑的公寓已售完,可见目前市场对于刚需小户型房源仍然有很大的需求。

  • 2017年预计入市的纯新盘占比24%。分布情况,浦东、青浦、闵行、奉贤、嘉定为主要供应区域,而作为供应大区的松江,多是老盘加推,纯新盘并不多,且分布较散,主要在松江新城及车墩板块。而2017年预入市的项目对于将推的户型及均价方面持保守态度,均为待定。
2017年预入市纯新盘占比

2017年预入市纯新盘占比

2017年纯新盘区域分布

2017年纯新盘区域分布