为解析购房心态、洞察楼市走势，乐居对上海各大焦点板块、热门楼盘进行地毯式探访，隆重推出《乐居上海置业报告》。该报告基于专业、详实的数据分析，旨在为购房者提供更为精准的置业判断。
随着“金九银十”落下帷幕，上海楼市火热也逐渐降温。 据新浪乐居楼盘数据中心数据显示，截至2015年10月27日，由于央行时隔两月再次出现双降，开发商紧急调整应对策略，11月预开盘新增9盘，数量达到了34盘，恰逢二胎政策开放，中高端项目占开盘总数近6成。
- 9月刚需项目抢占市场 成交量创同期新高
9月以刚需项目交易为主，其中单价低于3万元/平方米的项目占比已达63.6%。从区域表现来看，南汇、嘉定、松江等外环区域为主力战场，成交量位列前三，均超过16万方，而成交均价均低于2.5万元/平方米。从项目表现来看，9月成交排名前十项目中成交均价低于3万元/平方米的项目达到7个，比8月增加了1个，但低于1.5万元/平方米的低价位产品仅剩2个，比8月减少了2个。但余下的3个中高端项目层级明显提升，已不见“3”字头项目，成交均价最低的项目已达到4.5万元/平方米以上。受此成交结构影响，9月虽然刚需产品扩大，但成交均价并未下滑，反而出现小幅上涨。
- 10月改善型走俏 拉动整体楼市成交价
在10月的成交格局中，成交项目分化明显，中高端项目强势回归，从而拉动了成交均价的快速攀升。从10月成交量前十项目来看，中高端已占据主导地位，成交均价超过3万元/平方米的项目达到一半数量，其中有3个项目成交均价在6万元/平方米以上。更值得注意的是，排名榜单前四项目均为单价超3万元/平方米的中高端产品。
- 货币政策放松促房源去化
今年政策面在近几年中可算是最为宽松，尤其是货币政策，一再放宽，甚至与金融危机后09年的宽松货币政策不相上下。尽管限购政策丝毫没有松动的迹象，但在货币政策的不断刺激下，上海新房市场交易活跃，仅前三季度的成交量已超过去年全年，“金九银十”已然完美收官，而四季度交易热潮仍将得以延续。但在今年货币政策已近底线的前提下，2016年政策面或将再度收紧，因此接下来的这2个月是最好的出货窗口，无论是购房者还是开发商，都应抓住机会，尽早入市。
综合2014年至2015年(9月1日-10月25日)各区域价格金九银十同比数据，长宁区以涨幅36.6%夺得首位，青浦和虹口紧跟其后，位于第二第三位。区域涨幅排行前十的项目中，大多数区域位于上海外环内的中心城区。
随着“金九银十”落下帷幕，上海楼市的火热程度也逐渐开始降温。 据新浪乐居楼盘数据中心数据显示，截至2015年10月27日，由于央行时隔两月再次出现双降，各大开发商紧急调整应对策略，11月预开盘在原来10月20日统计的25盘的基础上新增9盘，11月优惠楼盘在原有10月23日统计的178盘的基础上新增5盘。其中34个11月预开盘项目中改善型房源为20个，占了近6成，刚需型房源为14个。
从区域上看，开盘楼盘主要集中在嘉定区、浦东区、闵行区、宝山区。而此次位于内环内的楼盘有4个，较10月有所下降。从数据上看，目前开盘项目大多为老盘加推，纯新盘项目相对较少，11月开盘的纯新盘共9个，占总数的36%。如位于宝山区的招商花园城，以及位于奉贤区的万科金域南桥均为首次开盘。从环线分布上看，11月预开盘的项目中，内环内4个、内中环3个、中外环1个、外环外26个，相较于10月预开盘项目来说，数量上差别很大。
小编就双降和开放二胎政策后的影响问题，采访了位于闵行区的某中高端楼盘的营销经理，从该经理处得知，自从上半年的降息降准后，中高端项目一直在成交上十分火热，改善型和投资型的购房者纷纷在楼市利好的情况下，将钱从股市中拿出，投入买房大军中，不仅保值了财富，也提高了自身的生活满意度。
户型：90-167平米2-4房
位置：浦东新区张杨路泾南路交汇处
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户型：95-280平米2-5房
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户型：240-450平米3-5房
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- 楼市或成负利率最大受益者
- 央行此次双降，一年期贷款基准利率下调0.25个百分点至4.35%；一年期存款基准利率下调0.25个百分点至1.5%；其他各档次利率相应调整。此外下调金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。央行同时提到：对商业银行和农村合作金融机构等不再设置存款利率浮动上限。2014年11月22日以来，央行已经进行了六次降息，一年期存款基准利率从3%下降至1.5%，11个月以内存款利率惨遭腰斩。即使本次存款利率上限全面放开，但并不意味着银行可以完全自主调节存款利率，仍要受到央行约束及指导。根据前几次降息后的表现来看，预计本次降息之后银行存款利率上浮幅度将大多在20%~45%之间，其中，大中型银行上浮幅度将在20%~30%之间，只有少部分小型银行上浮幅度可能在40%~50%之间。
- 双降将利于楼市健康
- 对于双降可能对楼市产生的影响，有专家认为，在连续降息后，投资成本降低，社会富余资金会寻找新的机会。像上海等一线城市中高端产品会存延续一段时间热销。而一位沪上业内告诉记者：“上海楼市根本性的还是供需性的问题，住宅的供应、特别是中小户型的供应非常有限，如果"双降"等信贷手段能够结合供应，那么上海楼市会走得更加健康。”
户型：75-105平米2至3房
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户型：79-117平米2-3房
位置：浦东新区惠南镇观海路1588弄
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户型：90-116平3房 130-144平4房
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周康现涨价信号 双轨助迪士尼开园
上海迪士尼乐园方面公布的开园时间是2016年春，而距离这个时间点越来越近了，而上海轨交方面表示，11号线迪士尼段秀沿路站已经基本完成，开始最后的收尾。如无意外，11号线迪士尼段近期将开始模拟运营，列车将完全按照今后实际运营的情况跑图，届时11号线既有段也可能将再次增能。
11号线迪士尼段北接11号线终点站罗山路站，线路全长约9.15公里，设秀沿路站、康新公路站、迪士尼站三个车站。由于目前11号线迪士尼段的建设进度大大领先于乐园本身，在上海迪士尼开园前通车已无问题。一旦迪士尼段模拟运营开始，11号线就将同步调图增能。调试开始后，所有乘客必须在罗山路站下车，否则会被列车带往迪士尼乐园，带来不必要的麻烦。迪士尼段的三站路，15分钟就能跑完。
轨道交通18号线(L5)是一条贯穿南北、切向轨道交通线路。 沿线途径宝山、杨浦、浦东新区3个行政区，自北向南经过的主要区域有五角场、杨浦滨江、龙阳路交通枢纽、周浦镇、航头镇等，线路总长约36.13公里、设26座车站，与网络中14条线路有换乘关系。但对浦东而言，区域内原来轨道交通线路有限，尤其是外环以外的区域，轨交18号线的加入将大大改善区域内的交通条件。届时配合11号线延伸段和现有的16号线，浦东区域内受益较大的就有周康板块。
周康板块目前在售项目较多，主要以小高层公寓房为主，并有部分别墅项目，产品较为丰富，能满足各个层次购房者的需求。同时，后期新房供应充足。11号线延伸段和18号线规划，预计将会对板块房价起到新一轮的“地铁效应”，而迪士尼乐园的开园也将带动板块的旅游地产，同时，随着板块内交通的不断发展和配套设施的不断完善，价格还有上升空间。
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15号线始发站将建在锦秋路祁连山路路口，按近几年的规划看，锦秋路站点南部的小区都没有地铁，因为需求不旺盛，所以价格不会过度上涨。临近通车时15号线对南部区域楼盘的影响才会显现出来，周边小区可能会有20-30%的涨幅。
7号线上大段线路示意图
自2009年12月7号线上海大学站开通后，宝山上大板块实现了轨道交通从无到有，整个区域得到了真正的启动，周边楼盘的房价也随之大幅度上涨，总的来说，该区域的楼盘在2009-2010年期间，价格普遍上涨70%，因地铁建设受益非常明显，同时居民的出行更加方便。
动迁房葑润华庭在2010年交房，当时均价在7000-10000元/平。14年7月，祁华路站终于开通了，不仅为上海大学站分担了一定的客流，而且由于祁华路站距离小区更近一些，使得小区的均价一下跃至2.3万元/平，每平米上涨5000元，涨幅高达25%。目前该小区的均价在2.6万元/平左右，近一年来的涨幅不过13%而已，可见地铁对房价抬升作用之大。
