为解析购房心态、洞察楼市走势，乐居对上海各大焦点板块、热门楼盘进行地毯式探访，隆重推出《乐居上海置业报告》。该报告基于专业、详实的数据分析，旨在为购房者提供更为精准的置业判断。
供求出现逆转 成交量价齐跌
4月上海市商品住宅的供应量为131.4万平方米，环比上涨51.3%，同比上涨30.6%；成交量为97.2万平方米，环比下滑56.1%，同比下滑21.8%；成交均价为32636元/平方米，环比下滑1.9%，同比上涨10.9%。供求比方面，4月供求比出现逆转，为1.35:1。
新政实施一个月（3.25-4.24），沪上住宅总成交量为114.2万方，较新政前一月下降45.05%，同比上升1.3%；总成交金额364亿元，较新政前一月下跌48.19%，同比上升12.64%；成交均价31884元/平方米，较新政前一月下降5.71%，同比上升11.2%。新增供应量138.6万方，较新政前一月上升239.9%。新政后一月，成交量及成交金额虽有将近50%的跌幅，但是均价维稳，跌幅仅5.7%，相较于成交量及金额的跌幅，维持了先前对新政后市场“量跌价稳”的预判。
新政后供应量首次超过成交量 供求矛盾缓解
在供求比方面，新政后新增供应量显著增加，首次超过了同时间段的住宅成交量，大幅缓解了沪上楼市新政前的供需矛盾，目前沪上楼市的供求量趋向于平衡。
新政实施后一个月内，上市楼盘共49个，57个项目具有新增预售量，且预售量超过300套的有16个项目。这些项目大多数均位于青浦、松江等刚需板块，其中推盘量最大的是位于青浦新城板块的崧泽华城泰禾苑，为刚需楼盘，共推出4.35万平方米（共计497套），主力户型为79-80平方米二房，以及86平方米三房，网上房地产报价为23100-42000元/平方米。值得注意的是，新政后内环内预售项目仅4个，但有2个项目预售量超过300套，分别为位于内环内浦东洋泾板块的尚海郦景名苑（推出5.62万方，共计328套）与位于不夜城板块的新湖青蓝国际一期（推出4.07万方，共计313套），由此也可看出，刚需住宅与改善型住宅均有不小的入市量，新政前对于住宅供不应求的局面得到缓解，市场供求量趋向于合理化。
新政后，住宅供应量显著提升，其中一方面是迫于先前楼市紧张的供需矛盾，同时也是由于新政的到来，不在大部分开发商的预计之内，打乱了原先开发商的捂盘惜售计划，面对不设置缓冲期的最严新政，不得不用大量的推盘，来保证销售量，同时也恐信贷政策也会进一步收窄，这些都造成了新政后供应量的大幅增加。
“量跌价稳” 跌幅主要表现在改善型住房
新政实施后一个月内，均价4-8万/平方米的中高端改善性住宅成交量为19.41万方，较新政前大幅下降56.18%；总成交金额102.4亿元，较新政前下降53.45%；同时均价52727元/平方米，较新政前下降6.79%。值得注意的是，4万/平方米以下的刚需住宅以及8万/平方米以上的豪宅均价都较新政前出现了小幅上涨，分别上涨0.27%以及13.92%。
从新政后的热销楼盘来看，成交量前十的楼盘全部为均价低于4万/平方米的刚需楼盘，在均价4-8万/平方米的中高端项目楼盘中，位于浦东张江板块的万科翡翠公园成交量最好，位列新政后楼盘成交量第十三位，成交量1.19万平方米（共计90套），均价63831元/平方米。该项目最早已于2014年开盘，此次销售较好的是其中的兴科苑，最近一次推盘是新政后的3月26日，共推出2.1万方（共计160套）。位于其后的融创紫荆园，均价43541元/平方米，成交量0.98万方，位列楼盘成交量第十九位，与万科翡翠公园之间差距较大，在楼盘成交量上形成断档。
改善型住宅在新政后的成交量跌幅最大，其一是因为新政中对于二套贷款首付七成的规定让部分改善型住房人群陷入驻足观望期，其二是年初楼市过热，造成这部分中高端住宅价格上涨快速，形成价格虚高，此次新政将原先的价格虚高现象，进一步合理化。其三在供应量上，虽中高端的改善型住宅也有一定的入市量，但相较于刚需楼盘，体量仍较小。而在刚需住宅上，虽限定了社保要求连续交满五年方可买房，但近期市住建委表示，部分购房人因劳动用工变化，办理纳税或缴金手续出现短期中断纳税或缴金属于正常情况，应视为连续缴纳。等于更加人性化的放开了一部分因工作原因造成的中断者的买房资格，也给刚需市场增加了购买量。
据新浪乐居统计，5月上海计划开盘的项目一共有43个，相比4月减少了3个。其中，最为集中的是闵行，有8个项目，其次为浦东，嘉定和奉贤。外环外项目达到29个，超过了总数的一半。从统计数据来看，这些项目的优惠措施都为待定。
丁祖昱表示，新政之后，上海楼盘价格上并没有明显下滑，因为当前市场并不是单纯房价原因导致购房者不买房，而是因为没有购房资格。所以，即使是降价，也解决不了购房资格的问题，开发商自然也没有降价的动力。总体来看，当前政策的效果只体现了一半，即火爆市场开始冷静，疯涨的价格开始滞涨，但也出现了“副作用”—成交量的迅速下滑，如果持续下去，同样也会对上海市场、经济产生不良影响。
5月开盘项目区域分析
5月开盘项目环线分布
- 4区划合并拟建新虹桥区
其实从去年开始，大虹桥新区将要拟建的风声就不绝于耳，上海市政府官方网站“中国上海”上有消息称，虹桥商务区管委会与闵行、长宁、青浦 和嘉定区人民政府共同探索建立共同打造世界水准商务区的联动创新机制。
- “虹桥新区”大猜想
事实上，关于“虹桥新区”的传闻早在2009年就开始了。有网友发帖表示：上海市酝酿设立“虹桥新区”，虹桥枢纽辐射的地区也全部划入虹桥新区。具体内容包 括：长宁区内环线以西地区，闵行区华漕、虹桥、七宝、莘庄镇及龙柏、古美路街道，青浦区赵巷、华新、徐泾镇，松江区九亭镇。区有关部门设立在徐泾诸光路附 近。长宁区内环线以东区域，归入静安区；青浦区其余部分，改编为市区，并加大重固、白鹤地区开发力度；徐汇区华泾镇并入闵行区，闵行区中心地带改为都市 路、虹梅南路附近，并重点开发吴泾。
- 虹桥商务区住宅比写字楼卖得好
虹桥商务核心区出让的30幅地块中，含住宅属性的地块仅4幅，包括已开发的万科时一区、富力虹桥十號、恒基旭辉中心和新长宁集团拿下的虹桥商务区核心区北片区08号地块。其中，万科时一区和恒基旭辉中心已售罄，二手房价格接近4万元/平，富力虹桥十號均价57500元/平，目前房型仅有180平4房精装大平层房源在售，预计2015年9月30日交房。
根据上海虹桥商务区发展“十三五”规划，未来五年将促进交通、商务和会展功能的融合发展。在“十三五”期间，虹桥商务区将计划建设道路32条。其中，高快 速路13条，跨区道路10条，区内主要道路9条。
2018年上半年建成通车的17号线
轨道交通方面，除了已有的2号线和10号线，预计2018年上半年建成通车的17号线，虹桥商务区还将推动3条轨交线路建设：推动20号线（原规划17号 线）项目，增加南北向轨道交通支撑。推动13号线往西延伸，加快23号线的研究推进，加强国家会展中心南北向的疏散能力。
虹桥商务区或将扩大8-10倍
而在已召开的上海市政协专题会议上，有委员提议将虹桥商务区与浦东新区作比，认为虹桥商务区有必要扩大8到10倍。之后，有网友总结出未来设立“虹桥新区”可能会有的5种方案。方案一、长宁+青浦：未来青浦发展能够更完全地吸收虹桥规划所带来的发展红利。方案二、长宁区扩容，未来主要着力点就是大力配合虹桥商务区的发展。方案三、长宁+北闵行：未来闵行区将共分成大虹桥+大紫竹+大浦江三大功能区发展战略。方案四、长宁+闵行：闵行区撤销，直接由虹桥新区替代。方案五、 青浦+闵行+松江：上海将最终形成中心区+大浦东+大虹桥三分的整体格局。方案若实施，四区域房价将受牵连：松江，青浦、长宁、闵行。
