绿都地产上海区域营销总 刘东旭:爱一行干一行,不如干一行爱一行

2018年9月11日,绿都地产上海区域营销总刘东旭接受了乐居的专访。在专访过程中,刘东旭一直感慨自己很幸运——作为长期身居上海楼市前线的耕种者,他认为:上海的营销发展一直处于领先的地位。同时,诸多全国的典范以及精品也都在上海诞生,代表着上海地产市场的重要性。对未来楼市的发展,他坦言道,上海未来肯定是对标向东京,伦敦这样的国际化大都市,发展可期。

当被问及是什么支撑这他一直坚守在高压房地产行业领域时,刘东旭说道:“人们常讲爱一行干一行,那我觉得不如干一行爱一行。众多行业中,地产行业相对来说是一个能体现自己个人价值的行业,所以我觉得无论是从专业度、对工作的态度,或是经验,都是不容忽视的。”

众所周知,楼市近几年来瞬息万变,随着政府的一系列调控,房地产市场也在不断的变革完善。市场的骤变自然导致营销模式的改变。

刘东旭透露:“在国家提出的“房子是用来住的,不是用来炒的”这个政策下,现在的市场已经跟之前完全不一样。在这个大的政策背景之下,对所有的地产人来讲,都会有一个转型。国家、企业包括职业经理人,肯定都要主动的转型。”在他看来,有以下几个不同:

住宅市场

1.前期会更加精准。从前期拿地就要规划完善,企业的利润率;投模的形式;后期的净利率;标杆型还是刚需型,是做品牌做利润还是要现金流,项目及产品定位……都要在拿地前想好。

2.过程更加精细化。以前由于土地的增值、房价的溢价,无论是营销,成本控制或者是工程都会比较粗放,而现在,一旦拿地之后,对过程的把控,品质的把控及成本的把控,都需要更精细。

3.专业度需求高。以前是卖方市场,开发商强势,而现在在市场及政府的整体调控下,一手房二手房的差异不像以前那么大,具有性价比的一手盘也较多,所以对于后期的营销,专业度要求会更高,尤其在成本高昂、售价调控的前提下,如何保证产品品质及业主利益更加重要。

商办市场

1. 前端定位。产品的定位会对操盘人的要求更高,可能取决于一个商业项目成功的60%,甚至更高,尤其目前市场下各种资源的整合、政策的支持、客户及产品的多样化定位及产品组合都至关重要。

2. 后期运营。以前土地市场较多,可以容许企业去试错、调整、完善,通过1-2个标杆项目,通过资本运作进行规模化扩张。现在,在寸土寸金的大环境下,容错率自然也就降低,政府和客户也不会给开发商试错的机会,一些小而美的项目会有更多的存活空间及发展机会。

绿都绣云里:迪斯尼南 石库门海派综合体商业

绿都绣云里2016年初面世,便受到了诸多置业者的关注。据悉,2016年11月13日,项目首开便售罄;而在近年来楼市经过众多调控略显疲态的状态下,项目也是逆势热销,多次取得了浦东新区金额、套数第一好成绩……如此优秀的市场反响背后,决定性的因素又有哪些?

对此,刘东旭表示:尽管今年市场有一些起伏,但是绿都绣云里在今年依然还是浦东的金额、套数还是双冠王。他认为,核心的原因在于产品的定位精准,项目整个的投资逻辑链非常清晰。

1. 产品理念:绿都绣云里是打造海派石库门的综合体,是上海目前唯一一个文旅体项目。

2. 产品打造:配套齐全——客栈、商业、商铺、超市、影院等众多配套,还包括住宅。

3. 投资机会。从目前中国市场的租赁到销售的价格比来讲,并不是太高,投资客也在逐步转型。成熟的投资客会从住宅市场投资这种抄底或者机会性投资转到商业这种持有型长期稳定型投资。

当被问及为何选取石库门作为项目的特色时,刘东旭表示:“项目距离迪士尼车行距离在5公里左右。很多来迪士尼的游客,基本上是短期旅游。而上海这边最有特色的建筑,就是我们的石库门,正如北京有四合院,上海的有石库门。我们打造石库门的特色,也是为了让所有游客能够真正的体会到上海的文化。”

“赛龙舟精神” 团队之本离不开“和谐”“信任”

如今想要把营销做好,团队的向心力慕容置疑,这也使得不同的营销团队有着自己独特的团队文化。相较于其他营销团队的“狼性文化”、“江湖文化”“学院文化”,刘东旭表示,“和谐”与“信任”是他们团队中不可缺少的两个词。

他认为:无论是配合部门还是一线作战部门,都应团结一致。正如赛龙舟一样,要有明确的一个舵手,他会指导方向,把控方向,然后大家奔向这个方向去努力。

最后,刘东旭也表示:绿都绣云里跟别的项目最大的不同,就是本身就会有很多新的东西,是实实在在的给客户创造价值。营销则是在事情的基础上进行锦上添花也好。

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