重启一批大项目 闸北不夜城图谋北延东扩 (3)

2008-01-24 14:59:09|来源:上海商报
摘要|

 北部:重整山河

  铁路上海站素有“申城陆上大门”之称,所在的不夜城地区又是上海市总体规划所确定的市级商业中心。该地区的发展并不均衡,以铁路为界,南侧的站屋广场及周边商务、商业设施建设基本完成,但铁路以北地区则形象迥异,无论是交通、景观、功能,还是住宅、绿化、商业都存在严重不足,而且周边尚有大量旧里、棚户,占建设地块的三分之一,且城市面貌不佳,旧城改造压力较大。

  按规划,不夜城北部包括中兴路南面地区,依托已建的上海长途客运总站和规划中的上海旅游综合服务中心,集聚一批知名旅游企业,形成旅游集散中心,成为上海北部地区的旅游集散地;中兴路北面,规划建设国内沪办机构和中小企业商务服务集聚地,成为长三角及全国其他省市中小企业进入上海的桥头堡;配置购物、餐饮、住宿、休闲等服务设施,集聚发展商贸服务、特色会展和现代社区商业。

  2003年立项的北广场地区整体开发由上海市地产集团和闸北区政府联手,同时引进土地储备机制进行新区与旧区同步改造。北广场地区的旧改规模将达到39万平方米,至2010年前后,基本拆除8200多户危房简屋。为此,上海市地产集团参与土地储备工作,该集团与闸北区有关部门签订土地储备框架协议,并由地产集团出资85%,闸北区政府出资15%,共同投入区域旧改项目。

  整个北广场地区改造项目预计耗资上百亿元,其中用于旧区动迁费用约50亿至70亿元,工程建设和市政配套、道路改建、绿地建设等费用约30亿元。据了解,一俟北广场旧改工程全面启动,将贯彻“拆、改、留”并举方针,实行新区开发与旧区改造结合的方式,形成城市建设和房地产开发新思路、新机制。北广场旧改工程的最终目标是形成新客站南北广场交相辉映之势,使该地区成为一个以交通为主题的新型房地产板块。

  中海:连中三元、再掀拍地热潮

  去年起,不夜城地区北广场改造项目正式进入实质性启动阶段。上半年,中海地产还通过股权收购方式获得一幅住宅地块――北广场B3地块, 11月12日,9号公告中最后一批土地完成出让,中海地产在没有竞争对手的情况下底价拿下闸北区“芷江西街道的191街坊27、28丘,189街坊18丘(即北广场B1、B2地块)”两幅地块,土地出让总价14.713亿元。

  上海市房屋土地资源管理局的资料显示,这两个相邻地块东至长兴路、南至交通路、西至大统路、北至永兴路的新客站北广场地区,规划为商业、办公、住宅综合用地,占地面积4.4224公顷,容积率为2.5至3.0。两地块共可建建筑面积12.47万平方米(住宅20044平方米,商办104611平方米)。

  因两地块紧邻,在竞拍之前闸北房地局表示,为北广场改造的通局考虑,将由一家开发商“通吃”这两块地,合并后的竞拍底价为14.713亿元(亩价约2219万元)。而该两幅地块动迁成本远远高于2219万元/亩的起拍价格。

  而中海地产是在没有任何竞争对手的情况下以挂牌起始价摘得该两地块,其综合楼板价仅约为11803元/平方米,由此,在该地块竞拍中,实际竞拍结果与前期投入成本将出现倒挂,作为一级开发商的地产集团对这两幅土地在一级开发中处于亏损状态。在“吃下”此次两幅地块之后,中海在闸北北广场地区的项目储备达20万平方米左右,不仅可做有利于整体布局的统筹规划,也成为目前北广场地区的最大二级开发商。

  尽管闸北区政府和作为一级开发商的地产集团在这两幅地块的竞拍中作出了较大的牺牲,但未尝不是“失之东隅,收之桑榆”。因为此番引进大牌开发商中海集团,对于闸北、尤其是北广场地区的旧城改造而言,是一家理想中的优质企业,对于改变该地区形象、提升区域功能、吸引更多的优质、优势企业的纷至沓来无疑可以起到示范和推动作用。

  时隔一个月,去年12号公告中,北广场旋即又推出了204街坊25丘地块,其东临大统路,西至中祥大酒店,北至中兴路,南近太阳山路、交通路,占地面积5114.4平方米,规划为商业办公用地,容积率不大于2.0,其中商业、办公各占50%,土地使用权出让年限为商业40年、办公50年,该地块位于北广场中心位置,与9号公告中中海摘得的两幅商业地块毗邻,地块起拍价1.37亿元。

  引进了大牌开发商,北广场地块底气自然增加了不少,突破了底价成交的尴尬,该地块经过半个小时14轮的交手,尘埃落定――上海通乐房地产有限公司以1.52亿元将占地面积仅为5114.4平方米的小型地块收入囊中,比起拍价高增幅近11%。

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  不夜城大事记

  一、1991年闸北区政府根据市政府的指示,广邀专家论证,编制了《不夜城规划方案》。

  二、1991年2月上海市人民政府专题会议讨论“不夜城”规划建设,扩大和完善了不夜城的设计规划。

  三、1992年5月闸北区人民政府下文正式成立“不夜城开发办公室”。

  四、1992年5月不夜城建设正式启动,批租21幅地块,协议引进外资3.5亿美元。

  五、1993年5月-1994年1月,不夜城外资批租项目有:嘉里不夜城、不夜城商厦、不夜城广场、闸北广场,各项目相继动工。

  六、1993年10月,在第二届上海科学技术博览会上,《不夜城详细规划》作为唯一的区级城市建设规划项目参展,获优秀奖。

  七、1994年1月召开了不夜城市政配套新闻发布会,投资7亿元建造变电站、水库、电话局、泵站等大型配套工程。

  八、1994年6月,不夜城城标正式确立,城标主题为:上海陆上大门的一颗夜明珠。

  九、1995年9月,不夜城外资建设中第一个竣工项目――不夜城商厦正式开业。

  十、1995年12月,举行“不夜城2万吨级半地下水库开工暨不夜城6万门电话局大楼结构封顶庆典仪式”。

  十一、1992年-1996年底,建设中的不夜城。

  十二、1997年不夜城建设将确保35万平方米,合计建筑量150万平方米,达到规划总数的50%以上。

  十三、2005年2月经上海市发展和改革委员会、上海市财政局、上海市城市规划管理局批准,将不夜城地区北延东扩,定位为现代交通商务区,规划土地总面积约为2.0平方公里。

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