调控寒风彻骨大房企曲线拿地 中小开发商卖地求生

2008-01-30 09:59:22|来源:华夏时报
摘要|

  近期,中国接连出台金融和土地政策,小房企转而卖地以获得现金,大房企则热衷买入土地。一开发商表示,“如果我们不在这个时间之前把地卖出去是件很麻烦的事情。我们只能选择出局,房地产已经不是小开发商的游戏。”

  分析人士称,随着房地产宏观调控越来越严,特别是信贷紧缩造成的资金链紧张,再加上不断严厉的土地政策,使得中小开发商不得不被迫转手土地,否则将会有被收回的风险,而这也正激活了土地二级交易市场。

  融资难导致小房企卖地

  据报道,“近期土地二级市场非常火爆,炒地比炒股赚钱啊。”一位手上刚接了不少中小开发商的有意转让项目的土地掮客洋洋自得。另外小型开发商谈起刚刚转手的一块地时,心头像被割掉了一块肉。“目前手上这块地已经做完一级开发,因与投资方发生了一些冲突,没办法继续启动,所以只好转手。”他表示,这块地位置不错,已经达到七千一平了,但是现在贷款特别难,如果有钱开发的话,项目效益至少是目前的三倍。

  其实这种企业还很多。据了解,目前北京注册的房地产公司多达四千多家,而正在进行房地产开发的开发商仅为一千家左右,其余则为类似于此企业主要以出让股权的方式进行土地买卖的土地公司。“谁不想开发赚大钱。”上述开发商说,“但越来越紧的融资政策已经使得我们贷款无门,政府又说要收回闲置土地,而且各地都在兴起的住房保障有可能会整体拉低房价,还不如卖了省事。”

  大房企曲线拿地

  当然,上述老总的“等等看”情结代表的毕竟是少数人,很多大房企开始热衷于土地二级市场的交易,也就是不通过招拍挂市场,直接从土地出让方获得土地或股权合作。“近日,杭州附近一个三线城市最大的企业刚刚通过居间服务商把自己手中的土地以股权转让的方式卖给了万科。”一位业内知情人士称,“这家企业最近开始收缩手头上的存量土地和存量房,因为资金链紧张,为了保住另一个正在开发的项目,不得不舍弃一部分。”

  早在两个月前,上海万科就完成了对上海铜山街项目60%权益的收购,这是大房企走二级市场拿地最好的例证。据了解,2007年一年,除了此次总值高达33亿元的铜山街项目收购案外,居间服务商帮助上海万科在上海二级土地交易市场的收购案还包括9亿元收购中房滨江项目、12.9亿元收购恒大股份公司,总值高达55亿元。

  政策从紧下的变局

  “这是土地政策市场效应上的反映。”邢亚平分析说,“开发商卖地的急迫心理可以理解,最近越来越严的土地政策让很多中小房企心慌。”有消息称,央行正在全面收紧房地产的开发贷款,房企的融资难度陡然加大。

  2007年9月,国土资源部发布《关于加大闲置土地处置力度的通知》,提出土地闲置费原则上按出让或划拨土地价款的20%征收。紧接着,闲置土地清理活动在全国范围展开,如北京市首批被红牌撤销的8宗项目,就因为未在规定时间内达到规定要求。

  2008年1月3日,《国务院关于促进节约集约用地的通知》的发布更是让开发商的日子雪上加霜。国务院要求在2008年6月底之前,全国国土系统将清查汇总域内闲置用地的详细情况,并通过国土资源部上报。

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