拿证速递|宝山天花板新盘年内二开 顾村最高单价逼近7万

2019-10-17 14:28:17|来源:乐居买房原创
摘要| 央玺,在6月27日以61000元/平首开之后,刷新了宝山新盘均价的最高价。而在10月18日,这个宝山新盘的天花板,年内第二次拿证,相比一期,央玺的开盘均价并没有下降,其备案均价为54936-69036元/平,开盘报价61900元/平

  央玺,在6月27日以61000元/平首开之后,刷新了宝山新盘均价的最高价。而在10月18日,这个宝山新盘的天花板,年内第二次拿证,相比一期,央玺的开盘均价并没有下降,其备案均价为54936-69036元/平,开盘报价61900元/平。那么,这个项目究竟有何底气,最高单价逼近7万呢?

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  央玺预计10月18日开盘,本次共推出320套,建面约85平2房,95平3房和115平3房。其中85平95平位于27#、28#、30#、34#楼,115位于31#楼,带装修交付,均价约61900元/平。让我们具体来看一下项目信息。

央玺网上房地产备案情况央玺网上房地产备案情况


宝山地段最好的区域 5字头房价热销!

  宝山地段最好的板块无疑是大华,接下来就是大场。

  大华是宝山最接近市区的板块,比邻新静安和普陀地界;在区域发展的几十年中,各类生活配套已经十分完善,既有依附着90年左右老小区的生活化配套,也有匹配近两年开发的新社区的商业街,从生活到休闲完全满足。

  对于大场板块是而言,1997年2000余亩的上海大学新校区奠基拉开了板块的上升序幕,并且闸北并入静安后,大场成为宝山除大华外距离市区最近的板块,水涨船高的身价让这个板块聚集了不少的人气。

大场板块大场板块

  不过这两大板块虽说是外环内,生活配套也是完全能满足居民日常生活需求的。但是跟普陀、杨浦、徐汇以及浦东等区域的中外环相比,却毫无优势可言。所以这里5字头的房价一直属于“洼地”,是入住上海外环内的门槛,对于预算在500-700万内的改善客而言,这两个板块最好的选择。

宝山第三梯队的板块 房价破6靠品质?

  如果大华和大场算是宝山的一二梯队了,那顾村板块就是第三梯队了。板块被7号线贯通、是15号线的终点站(在建中),虽然在地段上可能并没有大华跟大场好,但也是紧贴外环线的板块。交通出行方面,不管是轨交还是自驾都是有保障的。

顾村轨交线路顾村轨交线路

  并且顾村公园给板块带来的生态辐射,在上海还是挺难得的,这为周边的居住环境增色不少。另外,顾村板块内还有像龙湖北城天街、绿地正大缤纷城等商超的入驻,整体的生活环境还算是优秀。

  并且顾村比起大华更大场,更是洼地。前些年像金地天地云墅这类4字头甚至3字头新房项目出现不少,然后会以极快的速度售完。这个价格段给了顾村更大的发展潜力,因为毕竟是外环内的洼地,如果以后外环外都开始涨了,那外环内岂有不涨的道理,所以顾村这块洼地在不少开发商和购房者眼中,都是香饽饽。

  这也就是当时央玺能有5.8万楼板价的推动力之一。但17年开始限价政策慢慢开始席卷全国,房价进入了“稳”的基调。顾村板块的房价也依然是低洼,这让央玺5.8万的楼板价甚是尴尬。最终拿证价也仅有6.2万元/平米,对于项目楼板价而言,真的是“仅有”。但对于整个顾村板块甚至是整个宝山而言,央玺这次的均价创造了新的区域房价天花板。

  这个价格甚至超过了大华和大场,但上述也提到了三个板块的板块地段和发展,顾村有自己鲜明的优势,却也有十足的劣势,总体而言还是有所差距。所以这个价格,就板块本身价值而言,是过高的,但央玺主打的是品质。接下来一起看看,是否这个品质确实能达到这个房价本身的价值。

品质究竟如何 小户型南北双阳台 壕气

  先从户型入手,项目本次推出的是小户型房源,建面约85平米、95平米。由于户型较小,所以总价在490万元起。

95平米户型95平米户型

85平米户型85平米户型

  两个户型都是2房,95平米的户型是三开间朝南,两间卧室朝南,而85平米有一间朝北卧室。另外项目都是南北双阳台的设计,再加上一体两户所带来的公摊面积,这个附赠面积是很高的,也凸显了这个小户型的性价比。

  另外主卧套房,也是标配,保证了主人的私密空间。85平米的户型还做到了干湿分离,保证了后期居住空间的干燥。

  光从户型的设计角度来说,95平米的户型是目前市面上能找到的最好的小户型之一,85平米的北卧室设计稍微要欠缺一点,但是央玺在户型细节上的把控就决定了这两个户型的居住舒适度一定是很高的。

定位为7万甚至8万+的社区 是怎么样的

  宝山在央玺之前,区域内的品质标杆是滨江公园壹号,由豪宅项目的专家滨江集团打造,2.0的容积率、带高端会所、小区带露天泳池和会所内的恒温泳池、高层铝板幕墙外立面(汤臣一品的外立面也是这个),叠加未来会是铝板幕墙和石材。这个项目位于大场板块,前期的高层的均价约5.5万元/平。

滨江公园壹号效果图滨江公园壹号效果图

效果图效果图

  而央玺同样是以品质著称的项目,有中粮、首开以及建发三家企业联合打造,容积率1.8、2000平米的高端会所,同样有恒温泳池、健身房等、新中式风格、1-3层为干挂石材,上面为涂料、高层楼栋一楼均为挑空层。项目位于顾村板块,此次开盘均价约6.2万元/平米。

央玺效果图央玺效果图

央玺社区实景央玺社区实景

  其实社区的品质好坏,并不是说拥有的利好因素越多就一定更好,更多的还是看个人的喜好,但是光从纸面上来看其实央玺的社区品质,比起滨江可能有优势但是这个优势并不能撑起其中的差价。不过滨江的高层只剩下少量的大户型房源,总价段删要比央玺本次推出的小户型要更高一些,剩下的叠墅价格可能也会更贵一些。

  总的来说,央玺此次的价格还是跟其楼板价有比较大的关系,关于项目的产品力方面,确实是有自己的独到之处,对于宝山这个近郊来说,是属于顶尖的。不过配上其价格就没有太大的优势了。

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