乐居买房讯（编辑天水间）2020年上半年，沪上楼市的市区项目热度持续飙升。从上半的年摇号数据来看，除浦东前滩一如既往热度较高外，6月18日开盘的世纪江湾、4月26日开盘的中海汇德里2个市区盘都凭借“三人争抢一房”的中签率挤进Top5，占到前5名的2个席位。
伴随着市区楼市持续走热， 7月份普陀长寿板块将迎来西康路989与中海汇德里2个主打品质的邻居项目入市。一个是2019年地才拿证的新盘，另一个是3年都没有开盘过的旧改项目，将给我们带来怎样的惊喜呢？
项目信息表
两个项目都是已经拿证的纯住宅项目，拥有70年产权，主打品质。其中，西康路989是由祥源控股开发的总价在1390-2450万元/套的项目，待售的有125-208平房源；中海汇德里是中海地产开发的总价在900-1500万元/套的项目，待售的有83-140平房源。结合面积段以及价格来看，西康路989迎合的是纯改善客群，中海汇德里则迎合的是刚改客群。
西康路989、中海汇德里都是位于普陀区长寿板块的项目，位于内环以内的位置。其中西康路989靠近长寿路西康路的位置，中海汇德里靠近西侧的中海汇德里位于中山北路靠近长风公园的位置。
项目区位图
西康路989西侧有轨交7、13号线交汇的长寿路站，步行距离约370米，自驾沿北侧长寿路向西汇入江苏路可到达延安路高架，向东则可以直接到达南北高架；
中海汇德里南侧有轨交3、4、7号线交汇的金沙江路站，步行距离约250米，自驾沿西侧内环高架可直达延安路高架与南北高架。
两个项目均靠近地铁站与主干道，从出行便利性来看，中海汇德里更近轨交站，西康路989更近市区且前往延安路高架、南北高架车程更短，2者均各有优劣势。
其实，以坐轨交的方式出行时候，中海汇德里走路到地铁站近了约100米，差距不是很大。从地铁轨交线路数量来看，西康路989的1公里生活圈里只有7、13号线的长寿路站，覆盖2条轨交线路；中海汇德里的1公里生活圈除了有较近的金沙江路站3、4、13号线3条轨交外，往北走约900米到还有曹杨路站11号线，可以说是名副其实的4轨环绕。不过自驾的话，西康路989其实离市中心更新，沿东侧的西康路一路向南行驶约1.9公里到南京西路就可以看到静安寺，再向东笔直开下去就可以见到人民广场了。
从配套设施角度来看，西康路989、中海汇德里周边配套各有特点。
商业设施方面，中海汇德里周边有上海环球港配套，相比西康路989旁边的巴黎春天、亚新生活广场体量更大。不过，西康路989周边商业也具有特点，待未来巴黎春天、亚新生活广场间商业用地普陀区长寿社区W060102单元D5-1地块上建设的商业体建成后，项目的北侧将形成一条商业街。次外，西康路989南侧约2公里的南京西路商业街，有恒隆广场、上海商城这类高档商场等商业设施配套。项目北侧大众消费级商业街与南侧高档商业街增加了西康路989住户购买商品的多样性。
这两个项目的医疗配套方便不？医院好不好？相信许多有孩子、老人的家庭一定都比较关心这两个话题。中海汇德里、西康路989两个项目周边都有医疗设施，其中西康路989周边主要依靠的是普陀区人民医院的医疗配套，中海汇德里周边主要依靠的是普陀区中心医院。从距离和品质角度来看，西康路989距离医院更近，中海汇德里旁的医院更好，两者各有有点。
从综合性能来看，其实中海汇德里的周边商业距离近、体量大，医疗设施品质比较好；西康路989的的周边商业布局分散，品类多，医疗设施距离近。
从上世纪80年代鞍山新村到90年代的长阳新苑，再到本世纪不断推陈出新的瑞虹新城，上海小区的整体布局正不断发生着变化。2016年2月6日，随着国务院印发《中共中央 国务院关于进一步加强城市规划建设管理工作的若干意见》，封闭住宅小区即将成为历史，小区的道路将成为公共道路。
虽然西康路989、中海汇德里两个项目都没有采用开放式的布局，但两个项目分别代表着自身所处时代的社区布局主流风格。那么哪个项目社区布局更好呢？我们先分别来看看他们的社区布局情况吧！
西康路989效果图
西康路989整体采用的是合围式的社区布局方案，特别图中右侧的建筑以“U字型”分布，中间留出了小花园的空间。
中海汇德里效果图
中海汇德里采用了行列式的布局，整个社区的四排建筑从侧面来看整整齐齐，具有较好的美感。那么这两种社区布局的优劣势又有哪些呢？这两个项目又是如何解决这个问题的呢？
西康路989沙盘图
首先，我们先来谈谈西康路989的合围式布局。这类布局有1个比较大的优点，就是差不多，高层比较安静，底层有主干道的话比较吵，能够看到的社区绿化效果。当然，该项目还有3个缺陷：其一，由于建筑都是沿街位置，街心花园比较安静的同时，低层会比较吵；其二，合围式布局的小区通常都有一些压迫感，特别高层为主的小区归家时的压迫感就更强了；其三，不同楼栋的房子朝向都不一样，买这类房子如果要朝向好是需要选择楼栋的。从沙盘图以及区位图来看，该项目在设计时并未仔细考虑上述问题。
中海汇德里效果图
中海汇德里的社区采用的是目前较主流的行列式布局，这种布局的小区往往房子朝向比较好，不过沿街楼栋相对比较吵，同时受到栋距、楼栋高度的影响，各户型的采光性能可能存在差异。
综合比较2个项目的周边环境、社区布局、改善方式来看，西康路989旁边一街之隔有双向5车道的长寿路与6车道的长寿路、中海汇德里靠近中山北路高架。从周边的环境来看，都遇到了隔音的问题。不过由于中海汇德里采用了小区四周“留白”，加之利用合理的楼栋布局以及绿化布局，能使大多数住户能够享受到较好的采光效果，还能降低周边道路带来的噪音影响。
除了社区的布局外，两个项目在整体的社区设计上也存在着设计理念的差距。
西康路989从售楼处到楼栋的设计整体表现出了年代感，繁复的线条以及色彩深浅不均的瓷砖给人以难以诉说的感觉。
不过从另一个角度看，这样的设计是不是还会让“白领”们回忆起每天上下班的场景呢？合围式的社区布局以及过窄的长廊反而给人以极强的压迫感，与其说它是高档住宅，不如说它是高档办公楼更确切。
中海汇德里相比纯粹的年代感反而多了一些全新的元素。黑白色搭配出复古质感使项目更具质感的同时，还多了几分时尚感。当然说到时尚感不得不提项目售楼处，曲线以及多元素色彩的运用使售楼处更淡雅且更具“活力”。
其实，中海汇德里整体空间规划还是很成功的，大堂敞开式的门配以若隐若现的横向线条、大面积浅色墙，使整体的设计更具有空间感。这种融合了“和式”风格的设计使整个空间层次分明且空间更显开阔。
虽然这种设计在近年高档项目中不断被使用，但舒适的空间布局配以金色金属带来的反射使整个空间拥有明亮室内环境的同时，还模拟出黄光灯带来的温馨之感，凸显高贵的同时更据舒适感。
前文中曾经提到，西康路989推出的是125-208平的房源，中海汇德里推出的是83-140平的房源，两个项目都拥有125平左右的房子。那么，这样一个面积段的房子究竟买哪个项目更好、更划算呢？
125平3室2厅2卫户型
户型方面，西康路989推出的125平户型比较方正，北面没有开窗。客厅、主次卧朝南的设计使各户型都拥有较好的采光效果，但北侧房间采光、通风稍有些不足。从细节上看，该户型采用了“L”字型的玄关设计，私密性较好。
130平4室2厅2卫
相比之下，中海汇德里推出的130平户型除了户型更方正方正外，还有南北通透的特点。虽然少了大飘窗、没有“L”字型的玄关，但从整体空间布局来看，该户型整体布局较好。如果一家三口或者家里有老人一起居住的话，完全可以把书房打掉，并把北侧卧室南侧卫生间向外移动，增加户型的空间感和便利性。
西康路989与中海汇德里一房一价表PK（数据来源：一房一价表）
除了项目的总价以及面积段外，还记得在文章的开头的那个表格么？西康路989与中海汇德里此外其实还有4个非常重要的区别，主要表现在：
1、西康路989较中海汇德里均价平均高约1.5万元/平，从单价来看西康路989价格更高。
2、中海汇德里是2019年拿地的项目，同为70年产权的情况下，较为旧改项目西康路989实际可使用的产权时间更长。（产权征缴费用可参考国家相关法律法规）
3、西康路989容积率更高，小区环境较中海汇德里稍显不足。结合社区的布局、设计风格来的情况看，西康路989采用了一种更有年代感的设计方案，。
4、中海汇德里物业费较西康路989高约2.2元/平方米/月。若以125平户型作为物业费标准的话，即使算上购房价格，中海汇德里拥有更好的性价比。
总的来说，两个项目各具优势。西康路989周边商业更丰富，医疗设施更近，且房源面积更大；中海汇德里更近轨交、商业，医院品质、社区布局更好，房源的采光也比较好。结合两个项目的价格以及西康路989是旧改项目，中海汇德里是去年拿地的项目来看，中海汇德里从价格上较西康路989更具优势。同时，在差不多面积段的情况下，中海汇德里拥有更好的性价比。
楼盘点评
写评论