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认购倒计时两天!惠南16号线旁红盘回归 均价约3.4万元
来源:乐居买房2021-05-12 10:21:12
摘要
惠南板块,生活配套较为成熟,区域内又有轨交16号线,板块新房均价普遍不到3.5万/平米,算是浦东性价比非常高的置业板块。

      在上海第二批供应47盘中,浦东惠南热盘君御公馆预证获批。乐居前往案场获悉,项目于5月8日正式开启认购,认购金为70万,首套需冻结资金60万,二套需冻结资金189万。推出总计308套房源。本次所推房源户型,相比一期93-125平,新增140平大户型房源,预计明年9月毛坯交付。项目作为华夏幸福进驻上海的首个项目,项目前期的入市成绩就十分亮眼,而这次认购,据案场销售介绍,认购第一天,项目案场一已经有不少客户前来交资料认购,据案场介绍,本批房源验资客户远超一期,项目极有可能触发积分摇号新政。

       

首入上海华夏幸福择址老城区城央

  项目坐北朝南位于人民东路和拱极路之间,作为一个高层洋房混合住区,君御公馆分为南北两个地块,南地块主要为洋房户型,本期不开,南大门坐落于人民东路之上;北地块主要为小高层户型,北大门面朝拱极路。人民东路和拱极路则为惠南板块内部连通最重要的两条东西主干道:人民路为原南汇区区政府所在地,惠南最早的市政建设全部围绕区政府展开,可以说,人民路周边是惠南板块最早开发的地方;而拱极路,则是目前16号线惠南地铁站所在地,地铁站周边,也是当下惠南人流聚集程度最高的地方。通过16号线可以换成2、11号线,通往市区或前往临港, 尽管16号线运力不足,但经过这两年的调整,目前情况大有好转。

  当然,君御公馆与16号线惠南站仍有一定距离,前往地铁站需要公交接驳,目前周边可搭乘公交有惠芦专线、浦东51路等,均可到达地铁站,可选线路比较多。但从实际距离上来看,君御公馆的出行仍然扣分不少。

周边公交车站

  由于是老城区,惠南板块的配套不成问题。君御公馆所处的城东,人民东路上就有豪布斯卡名品街,拥有阿迪达斯、耐克等知名运动品牌进驻,餐饮配套也相当充实,肯德基、川流不息、小龙坎等知名品牌连锁店均有。整个惠南商圈,地铁站附近的世纪联华商圈、城南的华润万家商圈、城西的禹洲广场商圈,都是惠南人民常去的地方,而在君御公馆拱极路门口往北约600米左右,则有新崛起的汇港国际商务广场,也成为了惠南城东居民常去的商圈。

产品力突出户型设计上佳

  来看项目本身。可以说,项目本身拥有不少亮点,第一就是户型。项目整体户型都是动静分离的方正户型,我们以98和125平的户型为例。

  98平米户型图

  紧凑的98平户型仍然做到了三开间朝南,动静分离格局,休息区与功能区互不干扰,客厅开间达3.6米,连接南向景观阳台,保证了室内的通风采光。卧室均带有飘窗设计,增加了实际空间使用率,拓宽了室内景观视野,整体来看,是一个没有太多毛病的户型。但从实际样板间效果来看,餐厅空间仍然比较小,项目为毛坯交付,样板间将厨房与餐厅打通,做成了开放式厨房,空间会相对大很多,业主可以参考,但开放式厨房的油烟会是一个问题。总体来说,在惠南当下的新房市场,君御公馆的98平户型相当“能打”。

125平户型图

实际样板间效果

  再来看125平四房户型,相比98平,125平四房的舒适度高了很多,四开间朝南,大面宽客厅,阳台连接客厅和书房,作为毛坯交付的房源,书房与客厅之间的墙可以打通,做成横厅设计,空间尺度感更加阔绰,样板间就做了这样的设计,主卧大套房设计,带有步入式衣帽间和独立卫生间,私密性更强。厨房的动线设计也更加合理,U型厨房空间也更大,保证了烹饪过程切配煮流程的合理分配。相对而言,郊区的项目一般在产品力上会更下功夫,由于天然的区位劣势,如果不在户型设计和社区品质上提高水平,那么卖点就会很少。

125平实际样板间效果

  君御公馆作为华夏幸福首入上海的产品,社区上最大的亮点是其1.34的容积率,这样的低密社区,往往只存在于别墅社区或别墅高层混合住区,甚至很多叠墅小区都没有这么低的容积率。这就意味着,项目的居住环境是可以比肩别墅的。

沙盘全景

  整个小区人车分流,南区洋房和北区小高层地下车库之间不相通,意味着未来小高层业主只会从北门入户,洋房业主只会从南门入户。南门入户设置有450平迎宾水景花园,两边种植银杏,1200平的草坪周边涵盖有春夏秋冬四季乔木,分别种植樱花、玫瑰、山茶和梅花;

售楼处景观

  北区入户则带有酒店式门头,450平中心草坪比南区草坪略小,但北区设有多个主题景观,包括儿童主题乐园小王子奇遇记、缤纷大道等。在整个惠南新房市场,这样的社区配置是有一定竞争力的。

在建实景

  从这两年入市的新房来看,惠南一方新城、东方城市豪庭、金地城均为老项目,几乎不做景观配套,也少有人车分流设计;而其他项目如远洋万和四季,在地理位置上有一定劣势,盛世荟庭小区体量较小,同样缺少景观;海玥瑄邸则有户型设计上的缺陷。

区域市场价格倒挂君御公馆可能低开

  由此看来,君御公馆在整个惠南新房市场,质量还是相当高的。去年开盘的两个新盘,盛世荟庭和海玥瑄邸,均为装修交付,盛世荟庭开盘均价约32395元/平,海玥瑄邸开盘均价约33980元/平,尽管两盘在地理位置上可能不如君御公馆,但装修交付又相对便宜的优势还是十分明显,尤其是盛世荟庭二期,装修标准不低,这也让该项目的认筹人数超过了项目的推盘套数,是惠南相当少见的“日光”项目。

  与之相比,君御公馆价格34015元/平,且毛坯交付,存在一定劣势。但业内人士指出,惠南不少次新房,如远洋万和四季、东原逸墅的挂牌价格都已经飙升到了35000元以上,如惠南颐景园,如不排除二手房成交价做高或做低情况,该项目的成交价格已经到37000元/平左右,那么君御公馆的34015元/平,仍然是一个倒挂价格。


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