哈喽大家好,我是暴走哥。今天来跟大家聊聊奉贤土拍。上海首轮集中供地已经告一段落,奉贤成交了三块地,分别位于金汇(金融街)、奉贤新城(中建八局)和庄行(大名城)。
土拍新规出现的房地联动价,让未来的新房价格更加透明,也让开发商能更好地控制拿地成本。
那么,在房地联动的指导价格下,奉贤还有多少涨幅空间呢?
2000元/平!至少!而奉贤新城,可能还有4000元的涨幅空间!
在实地探访了这三块地之后,暴走哥想跟大家分享一下我的探盘体验。
奉贤区奉贤新城16单元27-06区域地块,说实话,在拍地结果出来之前,暴走哥跟小伙伴们一致认为,这块地就是光明的。
为啥?因为这块地就在光明九胤边边上啊,人家光明的广告,都拉在地块的围墙上了,赶巧光明九胤尾盘了,未来清盘之后,隔壁接着上啊。
可万万没想到,咱们的“倔强牛牛”,干脆没参拍……
最终,这块地花落中建八局,说起来,中建八局简直是“天选之子”,31.35亿元的报价与该幅地块平均价零误差,绝了。
而这块地的房地联动价格,是多少呢?
41000元/平!
隔壁光明卖多少呢?36886元/平!
也就是说,未来,中建八局这块地未来的售价可能要高达41000元/平,对比现在约有4000元/平的涨幅空间,基本持平了奉贤新城地铁站周边的项目价格。
来看看这块地的具体情况。实际上,这块地与奉贤新城核心区的直线距离,大致要在5公里左右,无论是宝龙商圈还是百联商圈,再或者是未来的上江南商圈和龙湖天街商圈,都有一定距离。
宝龙商圈人气十足,业态丰富,但与地块还是有一定距离
这个居住组团上一次热销,还要追溯到2018年,也就是地块正对面的桐南美麓;后来的光明九胤,说实话认购成绩真不咋地,续销也就凑合。所以,光明这一次,可能是战略放弃。
但不管“光明牛牛”是不是战略放弃,暴走哥觉得,这个地方的潜力还是不错的。
五大新城的规划资源倾斜是相当明显的,产业跟进,人口导入之后,基本就是一个小的城市中心.
奉贤九棵树艺术中心
现在的奉贤新城,发展有目共睹,核心区的城市界面,干净整洁,反应了区政府的投入力度和发展决心,所展示出来的门面形象,足以振奋人心。
事实上,前两年的奉贤市场,还以本地改善客户为主,但现在,已经有外区人口导入,尤其是像工作在莘庄一带的购房者,开始将目光投向奉贤市场,而奉贤新城自然而然是第一选择。
奉贤新城的街道,干净整洁
想一想,2018年的桐南美麓高层卖多少钱来着?暴走哥帮大家翻翻历史记录,是32700-34000元/平~
所以,这里的潜力,相信不用多说了吧。
不瞒大家说,在金汇这块地的拍地结果出来之前,暴走哥和小伙伴们又一致认为,这块地禹洲没理由放弃。
奉贤区金汇镇42-02区域地块
剧情有点熟……看看这个组团,哪儿哪儿都是禹洲的项目和地块啊……可禹洲偏偏没拿,甚至没参拍,没想到吧?
总之,这块地最后是金融街拿了,成交楼板价为17980元/平,溢价率为8.97%,房地联动价为35000元/平。紧邻地块东侧的,是禹洲天境项目,禹洲天境雍锦府7月开盘售价约为31936元/平。
也就是说,金汇,也有约3000元/平的涨幅空间。
金汇,是当下的奉贤非常容易被忽视的地方,配套没起来,地理位置较偏,居住氛围不够等等,看上去缺点还挺多。
但实际上,金汇的规划是非常完整且全面的,就拿金融街地块所处的FXS4区域来说,所有的生活配套、公共服务设施、学校资源等,都已经配置完善,金融街42-01地块一街之隔就是幼儿园。
金汇FXCS区域详细规划
之所以现在看起来城市界面不佳,完全是因为这里到处在修路。但致富先修路的道理总归不会过时,地块正对的大叶公路一旦拓宽完成,周边的市政面貌想必会焕然一新。
正在拓宽的大叶公路道路
金融街这块地,是可以享受到禹洲的红利的:禹洲即将于今年交付,随着禹洲业主入住,禹洲沿街的底商等,都将具备一定的人气支持。未来金融街项目交付时,该居住组团已经是一个成熟的居住社区,到时候金融街的业主,完全可以享受到比较浓厚的居住氛围。
其实,金汇这块地和上面提到的奉贤新城那块地,直线距离不过是2.6公里左右,但未来单价却可能相差6000元/平左右,100平,那就是60万,不知道大家对这个差价怎么看?
成交楼板价为12751元/㎡,溢价率为8.99%,房地联动价30000元/平。讲道理的话,如果说禹洲和光明没有参拍是比较奇怪的话,那么大名城拿庄行这块地,暴走哥就要扶一扶眼镜了……为啥?请大家看看:
奉贤区庄行镇29-02区域地块
地,已经被围了起来
地的周边,是一圈老公房
对面,是一条老街
窄窄长长的过道两边
大爷大妈们在吃着盐水棒冰
茶寮的旗帜迎风飘着
正对一间干货铺……
你们明白吗?一个生活节奏巨慢的偏远老镇,一个开发商在这儿拿了一块地要造新房,很难想象当地人会买……外区客户,这恐怕更难,毕竟,庄行隔壁已经是金山亭林,交通不便是硬伤。
更何况,这地方未来居然要卖3万……旁边东原璞阅也才卖28000元/平,东原璞阅还更靠近南桥一点,而大名城这块地,跟东原璞阅的直线距离,还有2.3公里左右。
其实,这块地周边并不荒,对面的庄南小区就有比较丰富的沿街底商,整体道路也整洁干净,庄行学校就在一街之隔的不远处,生活配套都比较方便。
但这里,生活悠闲、安静,节奏缓慢,缺少大型商业综合体,事实上,即便是有大型商业综合体,怕是也很难在这样安逸的生活中吸引到足够的人气。
暴走哥真心觉得,在这里,建设社会主义新农村,住着三上三下的宽敞自建房,比在这里买个新房住,舒服多了……3万,100平那就是300万,300万,自己的老宅基地改造一下它不香吗?
无论如何,奉贤现在的发展速度,是有目共睹的,随着未来外区人口的不断导入,这个市场还有很大的上升空间,单从房地联动价来看,奉贤未来的涨幅空间是可以肯定的。目前的奉贤,对于市场上的刚需购房者,尤其是在莘庄等地工作的购房者来说,价格仍然亲民,不失为一个上车的优质市场。
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