房价直击|2021下半年市场回归理性 内中环供应仅3% 刚需仍是主体

2022-01-10 09:45:46|来源:乐居买房
摘要| 上海链家研究院首席分析师杨雨蕾认为,2021年供应节奏先紧后松,郊环以外的供应量占比大幅增加,而内中环间和中外环间的占比下降较为明显。

  上海链家研究院首席分析师杨雨蕾认为,2021年供应节奏先紧后松,郊环以外的供应量占比大幅增加,而内中环间和中外环间的占比下降较为明显。供应价格则是内中环间增长较高,同比增长12%,近两年的涨幅较大。

  成交量也有所增长,同比增长14%。自开启积分制认购以来,截至第五批,共有109个楼盘触发积分,占比48%。成交均价和去年同比持平。2021年,均价同比增速最高的为内中环间,同比增长8%,且近两年均保持该增速。从近五年的复合增长率来看,由内而外增速由高到低,内环以内7%,内中环间和中外环间5%,外环以外4%。

 正文:

  据上海链家研究院的监控数据显示,成交方面,12月份全市共成交新建商品房8332套,环比增长38%,同比下降24%,成交金额536亿,环比增长34%,同比下降17%,套均总价643万元/套,环比下降3%,同比增长9%,成交均价58765元/平,环比增长2%,同比增长13%。2021年,全市累计成交金额5819亿,同比增长9%,成交套数92672套,同比增长14%,套均总价628万元/套,同比下降4%,成交均价55530元/平,同比持平。

2021下半年市场回归理性

数据来源:上海链家


  供应方面,12月份新增供应9833套,环比增长27%,同比下降21%,套均总价686万元/套,环比下降22%,同比增长3%,供应均价61414元/平,环比下降19%,同比增长1%。2021年,全市累计供应73726套,同比增长6%,套均总价618万元/套,同比下降5%,供应均价56545元/平,同比下降4%。

2021下半年市场回归理性

  数据来源:上海链家

一、新增供应情况

  2021年春节后,全市商品房采用集中供应方式,加上1月份入市新盘,共计有309个楼盘入市(含第六批)。从开盘情况来看,累计供应7.4万套房源,同比增长6%,供应量充足。

  从供应节奏来看,则是先紧后松的态势。年初由于市场较热,所以整体供应比较谨慎,无论是从区域选择,还是从楼盘筛选来看,都是以外环外和刚需为主,且尽量不推网红盘,以免对楼市起到推波助澜的效果。下半年,市场恢复理性,供应也有所放开,市区可选择面扩大。一些网红盘也逐步入市,全市整体供应量进一步增加。


  分环线来看,郊环以外的供应占比大幅增加,2021年占比37%,较2020年增加了9个百分点。而内中环间和中外环间的占比下降较为明显,特别是内中环间,占比仅3%。内环以内和外郊环间的占比在近两年都比较稳定,分别占比7%和46%。

  从供应价格来看,同比下降4%,新房在限价的影响下,整体走势平稳。分环线来看,内环以内和中外环间的供应价格同比持平,而内中环间增长较高,同比增长12%,而且近两年的涨幅都比较大。主要原因为随着都市圈的拓展,内中环间已经纳入核心区域范围,区域价值愈发凸显。

  从近五年各环线价格的复合增长率来看,则都在5%左右,整体比较均衡,内中环间和中外环间略高,分别为6%和5%,郊环以外增速最低。

  图1:单月供应套数及增速


  图2:累计供应套数及增速


  数据来源:上海链家


  数据来源:上海链家

二、新房成交情况

  随着供应量的增加,成交量也有所增长,同比增长14%。自开启积分制认购以来,截至第五批,共有109个楼盘触发积分,占比48%。从认购的积极性来看,目前并没有因为供应量大而有所消退,不过从触发积分的情况来看,认筹比的调整,以及市区可供选择的楼盘增加,使得积分并未出现再创新高的情况。


  成交均价和去年同比持平,受益于新房限价以及房地联动价的影响,未来新房价格也将继续保持平稳。

  图3:单月成交套数及增速


  图4:累计成交套数及增速


  数据来源:上海链家


  数据来源:上海链家

  图5:单月成交均价及增速


  图6:累计成交均价及增速


  数据来源:上海链家


  数据来源:上海链家

三、分环线、区域和板块情况

  分环线来看,12月份外郊环间成交3864套,占全市总成交量的46%,郊环以外成交2703套,占比32%,占比有较明显的下降。内环以内成交671套,占比上升至8%。2021年,外郊环间成交量占比49%,近五年来的占比都较为稳定。占比增加较为明显的为郊环以外,占比33%,较2020年增加了5个百分点。而占比减少较为明显的为内中环间,占比4%,较2020年减少了4个百分点。其余环线则变化不大。


  12月份郊环以外成交均价同比继续下跌,成交均价33096元/平,同比下降13%,其余环线同比均增长。同比增速最高的为外郊环间,同比增长16%。2021年,均价同比增速最高的为内中环间,同比增长8%,且近两年均保持该增速。增速最低的为郊环以外,同比增长3%。其余环线增速在5%左右。从近五年的复合增长率来看,由内而外增速由高到低,内环以内7%,内中环间和中外环间5%,外环以外4%。

  图7:单月成交套数


  图8:单月成交套数同比


  数据来源:上海链家


  数据来源:上海链家

  图9:单月成交均价


  图10:单月成交均价同比


  数据来源:上海链家


  数据来源:上海链家

  分区域来看,12月成交量TOP3区域为浦东、奉贤、和青浦,分别成交2595/1144/870套,均价为57375/34926/51996元/平。2021年成交量TOP3区域为浦东、奉贤、和嘉定,分别成交15215/14567/11634套,均价为58510/33830/43413元/平。

  图11:各区单月成交情况


  图12:各区累计成交情况


  数据来源:上海链家


  数据来源:上海链家

  分板块来看,12月成交量TOP5板块为临港新城、南桥新城、川沙、徐泾和周康,2021年累计成交量TOP5板块为徐泾、南桥新城、金汇、临港新城和安亭汽车城。

2021下半年市场回归理性

  数据来源:上海链家

四、成交结构

  2021年,90-110平的占比为41%,较去年增加了6个百分点,70-90平的占比增加了2个百分点。110平以上的占比出现下降,占比33%,较去年下降了7个百分点。而70平以下的占比下降了2个百分点,也就是说,今年供应结构上主推70-110平的房源,使得成交结构出现相应的变化趋势。


  从总价段来看,低总价段的房源增加的最为明显,200-400万的占比38%,较去年增加了6个百分点,而200万以下和800万以上的占比均有减少,分别减少了2个百分点和3个百分点。当然,占比最高的依然是400-600万的房源,占比28%,所以600万以下的房源占比达到70%,即今年针对刚需人群的产品有明显增加。

  图13:各面积段占比


  图14:各总价段占比


  数据来源:上海链家


  数据来源:上海链家

五、2021年上海楼盘销售榜单

  整个2021年,上海商品住宅的供应和成交都呈现了可观的数字。CIRC数据监测显示,2021年上海商品住宅供应面积为810.58万㎡,同比上涨4.01%;成交金额为5847.79亿元,同比去年上涨14.45%,稳居近五年成交之首。值得一提的是,在供应和成交均有上涨的同时,成交均价获得有效控制,同比下跌0.98%。2021年度各项目表现情况,见以下排行:

  对比2020年楼盘榜单,今年金额榜单门槛对比去年同期上涨29.88%。细究其中缘由,与置业热情的高涨息息相关。市场需求较高的环境下,新房去化率对比2020年也是大幅上涨,去年开盘去化率仅58%,今年高达80%。尤其四、五两批次的集中供应,共推出99个新盘,其中超六成的楼盘实现“日光”;同时,均价超10万/㎡的高端项目也是喷薄而出,共21个,且均得到市场的青睐。历来而言,高端项目一直是销售金额榜单的主要构成,本次也不例外,金额榜单TOP30中均价超10万/㎡的高端盘占了12席。除此之外,购房者的置业需求也随着时代的发展悄然发生改变,品质的追求也成为项目提升核心竞争力的关键,譬如在今年上海产品力榜单中有所体现的蟠龙天地、融创未来金融城等“网红”楼盘,均在这次的榜单中名列前茅。


  2021在“火爆”中收官,2022年的“硝烟”也已燃起,第六批供应已有不少项目陆续完成认筹,预计在2022年1月中旬开盘。其中不乏一些高端项目、热门项目未开先火,引发高度关注。如海上溪云吸引近千人认购;四季都会也是热度空前,认购率直逼300%;屡开屡捷的中粮瑞虹·海景壹号也是不负所望,认筹率也近乎300%,其热销之势已初现端倪,市场风云变幻莫测,让我们一起拭目以待。

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