正文

  上海链家研究院首席分析师杨雨蕾认为，2021年供应节奏先紧后松，郊环以外的供应量占比大幅增加，而内中环间和中外环间的占比下降较为明显。供应价格则是内中环间增长较高，同比增长12%，近两年的涨幅较大。

  成交量也有所增长，同比增长14%。自开启积分制认购以来，截至第五批，共有109个楼盘触发积分，占比48%。成交均价和去年同比持平。2021年，均价同比增速最高的为内中环间，同比增长8%，且近两年均保持该增速。从近五年的复合增长率来看，由内而外增速由高到低，内环以内7%，内中环间和中外环间5%，外环以外4%。

  正文：

  据上海链家研究院的监控数据显示，成交方面，12月份全市共成交新建商品房8332套，环比增长38%，同比下降24%，成交金额536亿，环比增长34%，同比下降17%，套均总价643万元/套，环比下降3%，同比增长9%，成交均价58765元/平,环比增长2%，同比增长13%。2021年，全市累计成交金额5819亿，同比增长9%，成交套数92672套，同比增长14%，套均总价628万元/套，同比下降4%，成交均价55530元/平，同比持平。

数据来源：上海链家

  供应方面，12月份新增供应9833套，环比增长27%，同比下降21%，套均总价686万元/套，环比下降22%，同比增长3%，供应均价61414元/平,环比下降19%，同比增长1%。2021年，全市累计供应73726套，同比增长6%，套均总价618万元/套，同比下降5%，供应均价56545元/平，同比下降4%。

  数据来源：上海链家

一、新增供应情况

  2021年春节后，全市商品房采用集中供应方式，加上1月份入市新盘，共计有309个楼盘入市（含第六批）。从开盘情况来看，累计供应7.4万套房源，同比增长6%，供应量充足。

  从供应节奏来看，则是先紧后松的态势。年初由于市场较热，所以整体供应比较谨慎，无论是从区域选择，还是从楼盘筛选来看，都是以外环外和刚需为主，且尽量不推网红盘，以免对楼市起到推波助澜的效果。下半年，市场恢复理性，供应也有所放开，市区可选择面扩大。一些网红盘也逐步入市，全市整体供应量进一步增加。

  分环线来看，郊环以外的供应占比大幅增加，2021年占比37%，较2020年增加了9个百分点。而内中环间和中外环间的占比下降较为明显，特别是内中环间，占比仅3%。内环以内和外郊环间的占比在近两年都比较稳定，分别占比7%和46%。

  从供应价格来看，同比下降4%，新房在限价的影响下，整体走势平稳。分环线来看，内环以内和中外环间的供应价格同比持平，而内中环间增长较高，同比增长12%，而且近两年的涨幅都比较大。主要原因为随着都市圈的拓展，内中环间已经纳入核心区域范围，区域价值愈发凸显。

  从近五年各环线价格的复合增长率来看，则都在5%左右，整体比较均衡，内中环间和中外环间略高，分别为6%和5%，郊环以外增速最低。

二、新房成交情况

  随着供应量的增加，成交量也有所增长，同比增长14%。自开启积分制认购以来，截至第五批，共有109个楼盘触发积分，占比48%。从认购的积极性来看，目前并没有因为供应量大而有所消退，不过从触发积分的情况来看，认筹比的调整，以及市区可供选择的楼盘增加，使得积分并未出现再创新高的情况。

  成交均价和去年同比持平，受益于新房限价以及房地联动价的影响，未来新房价格也将继续保持平稳。

三、分环线、区域和板块情况

  分环线来看，12月份外郊环间成交3864套，占全市总成交量的46%，郊环以外成交2703套，占比32%，占比有较明显的下降。内环以内成交671套，占比上升至8%。2021年，外郊环间成交量占比49%，近五年来的占比都较为稳定。占比增加较为明显的为郊环以外，占比33%，较2020年增加了5个百分点。而占比减少较为明显的为内中环间，占比4%，较2020年减少了4个百分点。其余环线则变化不大。

  12月份郊环以外成交均价同比继续下跌，成交均价33096元/平，同比下降13%，其余环线同比均增长。同比增速最高的为外郊环间，同比增长16%。2021年，均价同比增速最高的为内中环间，同比增长8%，且近两年均保持该增速。增速最低的为郊环以外，同比增长3%。其余环线增速在5%左右。从近五年的复合增长率来看，由内而外增速由高到低，内环以内7%，内中环间和中外环间5%，外环以外4%。

  分区域来看，12月成交量TOP3区域为浦东、奉贤、和青浦，分别成交2595/1144/870套，均价为57375/34926/51996元/平。2021年成交量TOP3区域为浦东、奉贤、和嘉定，分别成交15215/14567/11634套，均价为58510/33830/43413元/平。

  分板块来看，12月成交量TOP5板块为临港新城、南桥新城、川沙、徐泾和周康，2021年累计成交量TOP5板块为徐泾、南桥新城、金汇、临港新城和安亭汽车城。

  数据来源：上海链家

四、成交结构

  2021年，90-110平的占比为41%，较去年增加了6个百分点，70-90平的占比增加了2个百分点。110平以上的占比出现下降，占比33%，较去年下降了7个百分点。而70平以下的占比下降了2个百分点，也就是说，今年供应结构上主推70-110平的房源，使得成交结构出现相应的变化趋势。

  从总价段来看，低总价段的房源增加的最为明显，200-400万的占比38%，较去年增加了6个百分点，而200万以下和800万以上的占比均有减少，分别减少了2个百分点和3个百分点。当然，占比最高的依然是400-600万的房源，占比28%，所以600万以下的房源占比达到70%，即今年针对刚需人群的产品有明显增加。

五、2021年上海楼盘销售榜单

  整个2021年，上海商品住宅的供应和成交都呈现了可观的数字。CIRC数据监测显示，2021年上海商品住宅供应面积为810.58万㎡，同比上涨4.01%；成交金额为5847.79亿元，同比去年上涨14.45%，稳居近五年成交之首。值得一提的是，在供应和成交均有上涨的同时，成交均价获得有效控制，同比下跌0.98%。2021年度各项目表现情况，见以下排行：

  对比2020年楼盘榜单，今年金额榜单门槛对比去年同期上涨29.88%。细究其中缘由，与置业热情的高涨息息相关。市场需求较高的环境下，新房去化率对比2020年也是大幅上涨，去年开盘去化率仅58%，今年高达80%。尤其四、五两批次的集中供应，共推出99个新盘，其中超六成的楼盘实现“日光”；同时，均价超10万/㎡的高端项目也是喷薄而出，共21个，且均得到市场的青睐。历来而言，高端项目一直是销售金额榜单的主要构成，本次也不例外，金额榜单TOP30中均价超10万/㎡的高端盘占了12席。除此之外，购房者的置业需求也随着时代的发展悄然发生改变，品质的追求也成为项目提升核心竞争力的关键，譬如在今年上海产品力榜单中有所体现的蟠龙天地、融创未来金融城等“网红”楼盘，均在这次的榜单中名列前茅。

  2021在“火爆”中收官，2022年的“硝烟”也已燃起，第六批供应已有不少项目陆续完成认筹，预计在2022年1月中旬开盘。其中不乏一些高端项目、热门项目未开先火，引发高度关注。如海上溪云吸引近千人认购；四季都会也是热度空前，认购率直逼300%；屡开屡捷的中粮瑞虹·海景壹号也是不负所望，认筹率也近乎300%，其热销之势已初现端倪，市场风云变幻莫测，让我们一起拭目以待。