再寻外援 中南港龙合作项目引入“老伙计”中融信托

2022-01-13 08:27:42|来源:观点网
摘要|

  信托与房企间的“相互成就”早已不是什么秘密,在“钱袋子”紧缩的地产寒冬,信托正扮演着更重要的角色。

  1月12日,企查查信息显示,盐城港达房地产开发有限公司(简称“盐城港达”)股东列表发生变化,中南建设旗下盐城茗悦房地产开发有限公司(简称“盐城茗悦”)退出股东行列,退出前持股49%,该部分股权由中融信托接盘。

  同时,另一方股东为上海港怀置业有限公司(简称“上海港怀”),隶属于港龙中国,依旧持有剩余51%股权,保持为公司大股东。

  盐城港达房地产开发有限公司为江苏盐城君启花园开发商,该项目由港龙中国和中南置业共同打造。项目位于盐渎板块,且不是一块净地,而是已经入市超过半年的销售项目。

  中南将项目股权转让予中融信托,此前被市场认为是中南方面退出项目的信号。

  对此,港龙表示,中融信托是经中南和港龙中国双方同意后介入的,会继续合作。

  中南回应称,该次股权转让是为了项目融资需求,需要将股权转让予金融机构做质押,并没有退出项目开发,未来双方将围绕项目开发继续合作。

  君启过往

  2020年8月,上海港怀置业有限公司以12.72亿元拿下盐城东进路南、开放大道东侧地块,楼面价10740元/平方米,项目是一宗商住用地,出让总用地面积为43865平方米,容积率2.7。

  作为2020年盐城备受关注的项目,拍地竞价阶段十分激烈,地块溢价率达到93%,超过万元的楼面单价也属于区域贵价地。

  在拍地阶段,港龙便已经与中南达成了合作,先由港龙子公司出手拍下,随后在2020年9月8日,项目公司盐城港达房地产开发有限公司成立,港龙和中南透过旗下公司分别持有51%、49%的股权。

  同时,项目案名采用了中南旗下产品系“君启”。

  中南作为江苏本土房企,且深耕于长三角城市,在整体销售规模超过2000亿背景下具备更强的影响力,对项目去化上或许会更有帮助,而后者同时也是建筑行业出身。

  2021年5月份,盐城君启花园获得项目备案预售证,备案价2.23万元/平方米,基本符合此前市场预期,项目由7幢高层住宅,3幢商业组成,户型产品有115平方米、143平方米、178平方米,总规划户数784户,首批房屋预计于2023年交付。

  值得注意的是,项目首开去化不错,不过随之而来的楼市寒冬让盐城楼市受到了直接影响,尽管长三角三四线城市楼盘去化能力在过去是一个金字招牌。

  值得注意的是,项目售价与周边悦达、绿地项目相差并不大,市场整体遇冷是销售放慢的主要原因。

  根据第三方数据统计,盐城君启花园在2021年销售了超过10亿元,仍有几幢住宅楼在售。

 求援信托

  这并不是港龙与中南第一次合作,港龙加入了新虹桥采购联盟、沪闽商地产采购联盟等房企圈,成功觅得了一众“圈内好友”,经常合作对象包括碧桂园、正荣、融创、中南等。

  合作项目引入信托方亦是常见,此次故事的三位主人公港龙、中南、中融信托在2021年曾出现在南通如东晨园的项目发展中。

  去年2月份,为了促进南通如东晨园项目发展,中南、港龙、盐城港达向中融信托转让如东港瑞置业有限公司43.9%股权,以此让中融信托向如东港瑞增资100万元并投资76905万元。

  同时,中南质押了持有的盐城港达49%股权以及盐城20201601号土地使用权,后者也就是盐城君启花园的基础地块。

  这一次,中南与港龙为了项目融资再次引入中融信托,且通过项目股权作为抵押。

  一位业内人士表示,年关将近,对于各家房企来说都是一个极其重要的挑战,不同于公开债等具有明显意义的到期时间和规则,不少工程、项目的关联款项会以春节为结款档口。

  2021年,随着楼市进入寒冬,各地对于楼市预售资金的管控也变得更为严格,只有达到某个节点才会放出部分资金,同时公开债端口又被限制,那么留给房企的筹钱手段就只剩下了信托为代表的非标融资,可以迅速补充现金流。

  尽管信托并非房企首选的融资方式,以高昂融资成本著称,但是流程较为简单,能够快速筹集到现金。

  截止到上半年,中南有息负债767.6亿元,比年初下降3.9%,占总负债比重23.89%。其中银行贷款占比约53%,非银行金融机构贷款占比约30%,债券占比约17%。

  虽然有息负债整体呈现了下降趋势,但是中南非银占比从过去的22%上升至了30%,这部分负债往往利息较高,也是房企调整债务结构时力主削减的方向。

  中南财务总监辛琦在中期业绩会上曾表示,2021年融资环境下,直融难度会相当大。信托融资都是基于项目层面,会有土地作为抵押然后利用回款作为还款,后续会用开发贷置换。

  如今,“活下去”是房企的核心诉求,或许就能等到春天的来临。

  对于另一方信托来说,在房地产近年来高速发展背后扮演了极其重要的角色。然而,既然要“赚大钱”,就得承担更高风险。

  实际上,信托对于房企的输血有不少方式可以进行,比较常见的操作是中南与五矿信托间一次合作。

  2021年2月23日,中南发布公告称,以公允价值13亿元向五矿信托转让莆田珑禧台项目收益权,期限18个月,到期后按约定公允价值回购。

  换而言之,中南通过转让股权作为抵押物,从信托处获得项目开发资金,随后会以一定利率从信托处回购该部分股权,也能优化房企财务指标。

  中融信托是房地产高速发展中的重要受益者之一,不过在市场下行时,也承担了房企暴雷的风险。

  例如华夏幸福、泰禾暴雷后,中融信托旗下也有相应产品逾期。值得注意的是,近期风口浪尖上的阳光城、世茂也与中融信托合作不少。

  一位投资人表示,公司债、美元债类型的公开债逾期可能会造成交叉违约,而信托则相对独立,在现金紧张情况下,房企会优先选择偿还公开债,尝试将信托延期。

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