上海乐居网 资讯中心 买房导购

正文

144盘触发积分 未来还有哪些全新盘可以选
来源:乐居买房2022-04-06 23:20:42

     截止目前,2021年至今上海共推出7批次新房,其中2021年第五批次和第六批次推出的楼盘最多,都是57个楼盘;其次是2021第二批次推出47个楼盘;2021第三批次推出45个楼盘;2021第四批次推出42个楼盘;而2022年第一批次和2021年第一批次推出的楼盘同为最少,共33个楼盘。

  自2021年积分制实施以来,已有144盘次触发积分(去重后为107个楼盘),乐居统计了触发积分楼盘的入围分数以及所需社保系数,仅供参考。

  

嘉定成触发积分楼盘主力军 占比高达65%

  从触发积分的区域来看,浦东共36盘触发积分;其次是传统市区,共26盘触发积分;第三是嘉定,共19盘触发积分;第四是青浦,共18盘触发积分;第五是宝山,共17盘触发积分;然后是奉贤,共12盘触发积分;还有四个区域触发积分不足10盘,其中闵行6盘;松江4盘;崇明2盘;金山1盘。

  再来回顾一下前七批次各区域推盘量,浦东47盘,临港20盘,传统市区41盘,嘉定29盘,青浦30盘,宝山28盘,奉贤34盘,闵行17盘,松江30盘,崇明15盘,金山26盘。

  对于前七批次各区域触发积分的情况,可以直观的看到,嘉定触发积分占比最高,达到65%;其次是传统市区,占比63%;青浦占比60%;宝山占比61%;浦东占比53%;奉贤占比35%;闵行占比35%,松江占比13%,崇明占比13%,金山占比4%。

  从触发积分的占比可以看出,嘉定的新房十分火热,大约每三个楼盘中就有一盘触发积分。传统市区的热度也是其他区域比不来的,地段是第一要义。让人意外的是青浦触发积分楼盘占比竟然高达60%,且大多位于大虹桥徐泾板块,真是妥妥的积分圈。宝山也算是扬眉吐气了,触发积分占比直逼传统市区,看来大家还是很认可宝山的新房的。浦东一直以来也是上海供应量充足的区域,同时浦东的需求量比较大,触发积分是正常的现象。

  从供应量来看,主要集中在奉贤、浦东、青浦、嘉定,宝山、临港等郊外环区域,每个区域供应房源超6000套,其中奉贤、嘉定、浦东供应套数较多,超9000套房源,前七批次的供应量还是五大新城为主,传统意义上的中心城区共有39盘供应,自2021年第六批起市区供应有所增加,到2022年第一批次占到了12盘,占比36%。

  可以看出,2021年第一批次的供应最少,其次是2022年第一批次供应较少,2021年第三、四批次的供应量相差不大,第二批和第五批次的数量相差1157套,第六批又较比第五批增加了2281套,第六批供应达到最多,共计57盘17487套新房,是2021年六批次中供应套数最多的一批。供应量最多的区域仍然为为浦东,其次是松江、临港、嘉定、杨浦、虹口、崇明等区域,值得一提的是,作为2021年入市最多的一批新房,静安和徐汇两个传统市区却无新盘入市。

 由此可以看出2021年末新房供应量不断攀升,而且2022年开年第一批次供应量同比2021年第一批次也有所增长。

七批次中 共四批次触发积分占比超半数

  前六批次中,第五批次触发楼盘的数量最多,共有31个楼盘触发积分,触发积分占比54%,主要以奉贤、嘉定、浦东以及中心城区为主;其次是第二批次和第六批次,有25盘触发积分,第二批次触发积分楼盘占比53%,主要以青浦、浦东、宝山为主;第六批次触发积分楼盘占比43%,主要集中在浦东和杨浦。

  除此之外,第三批次触发积分占比51%,第四批次触发积分占比47%,而且这两批因为热度集中在几个热盘上,所以触发的积分也较高。这两批次中,市区仅有4盘触发积分,分别是中粮瑞虹海景壹号、融创青云壹号、翠湖天地雅集、云锦东方。而青浦徐泾的两大热盘上海蟠龙天地和万科天空之城,也让这两批次热度更上一层楼。

  第五批次中,触发积分占比54%,市区楼盘供应比较多,中环区域的王炸项目较多,分流严重,看好的传统市区项目大多触发积分不高,第五批的分数相比三四批有所下降。

触发积分价段3-5万与5-10万打平手 浦东项目登顶最难买

  从价格方面来看,共27盘均价超过10万/平,3盘位于黄浦,2盘位于徐汇,3盘位于浦东,3盘位于普陀,9盘位于虹口,4盘位于杨浦,2盘位于静安。可以看出,10万+的豪宅盘依然基本被传统市区包揽,尤其是虹口北外滩,创造了不少高分神盘,如中粮瑞虹海景壹号、弘久新弘北外滩、招商外滩玺、瑞虹新城臻庭等,均多次触发积分,热度相当可以。

  其中均价、分数双榜首的要属位于黄浦新天地的翠湖五集,均价高达16.5万,积分高达102.24分,虽然不是最难买的,但这个价格也不是想买就能买的,很多人望而却步。再看积分,基础分50需要缴纳218个月社保,基础分69需要缴纳176个月社保,这样的要求的确不低,非常考验购房者的钱包和积分。

  可以看出,触发积分的144盘中,58个楼盘均价在5-10万,57个楼盘的价格在3-5万/平,还有2个盘均价低于3万/平,很显然,这样低的价格只能是位于奉贤。所以预算不太充足,未来想要入手新房的客群不妨多关注下奉贤的楼盘。

  再来回顾一下前七批次所有价段分布,10万+共42盘,5-10万共92盘,3-5万142盘,3万以下共37盘。

  可以看出,均价3-5万的楼盘更容易触发积分,占比45%,可能因为这个价段主要以刚需盘为主,需求量大,自然热度不凡。其次是均价5-10万的楼盘,触发积分占比29%,这个价段以刚改为主,由此可见,改善盘也尤为受欢迎。不太容易触发积分的要属均价10万以上的盘了,毕竟价格在那卡的死死的,让很多客户望而却步,自然少了不少竞争者。最不容易触发积分的是3万以下的盘,大多位于偏远区域,估计金山奉贤占了不少,所以,如果积分不够预算还低的话,知道该买哪里了吗?

  以下为截至目前前十个最难买的项目。

  可以看出,前十名全部被黄浦、浦东、青浦、杨浦承包,浦东、黄浦、青浦各占3盘,杨浦占1盘。不得不感叹青浦作为郊外环能在市区重围中杀出一片天地,而且青浦触发积分的3盘均位于大虹桥徐泾板块,可见青浦徐泾新盘有多火热。

  值得一提的是,森兰名苑入围分88.86分,被称为最难买的项目!对应其0.13分/月的社保系数,这个分数需要基础分60分+222个月社保才能达到。森兰名苑,成为目前积分制以来所需社保月数最多的楼盘。222个月社保,超过了黄浦城央仅47套的复兴珑御,超过了前滩晶鸿名邸、东方惠雅,超过了大虹桥的万科天空之城、上海蟠龙天地等一众高分项目。

  这次森兰名苑积分如此之高,套数少是最根本的原因,仅152套,而且总价不高,主力户型112-122平3房,均价7.2W/平,总价7字头起,性价比很高。

  其次是因为一二手倒挂严重,森兰名苑新房较比同板块二手房均价低了将近2W,不仅靠近东靖路地铁站和五洲大道站,出门就是森兰明珠小学,周边还有森兰商都、森兰花园城等商业,配套非常齐全,有巨大的竞争优势。

  

传统市区黄浦成积分榜首 普陀静安分数较低

  可以看出,目前市区内的楼盘大多是高分项目,主要集中在黄浦、杨浦、虹口和徐汇,至于为什么会触发如此高的积分,产品是否优质暂且不谈,最大的优势是市区一二手房倒挂比较严重。新湖明珠城虽然触发积分但是很低,与一河之隔的二手房绿洲城市花园相比,单价高了近2万元/平,性价比不高,自然缺乏优势和热度。

  在2022年第一批次中,北外滩的三盘中,瑞虹新城瑧庭与招商虹玺比较令人期待。瑞虹新城瑧庭作为瑞虹25年来的收官之作,相比之前,此次还有小面积户型,更是具有竞争力。

  之前第六批次中瑞虹海景壹号也是积分最高的一个楼盘,96.08分。可见瑞虹瑧庭的入市,将会更加的火热,预计会触发积分,低积分客群可以早点转变目标了。

  而二手房方面,虹口二手房均价已经达到14万/平。区域内一二手房价格倒挂,未来房价具备一定溢价能力。

  还有招商虹玺即将入市,面积小,主力户型是90平米,只有少量大户型,总价还算比较友好,而且项目的地理位置也不错,一街之隔就是和平公园,华师大一附中就在旁边。

  

闵行积分不高 二三批次供应量增多


  此次闵行的供应量增多,主要以颛桥为主,在2022年第二三批的入市楼盘中,有5盘入市,其中上海华府天地、上海星河湾是大户型,高总价,主要以改善为主。华发四季半岛、颛桥紫薇花园,这两个楼盘对于购买小户型的客户来说,还算友好,可供选择的机会多。

  华发四季半岛,之前两批开盘,均触发积分,之后还会入市300多套房源,大概率还会触发积分,依托5号线出行,距颛桥站直线距离不足1公里,交通出行还是比较方便的。

浦东触发积占比最高 二三批次持续发力

  浦东触发积分的楼盘共有36个,主要以临港为主,还有比较热门的周康、唐镇、周浦、外高桥、前滩、金桥等板块,积分在34-98分之间。还有4个盘被3.1人才包揽。

  浦东有14个盘积分在60分以上,占到浦东触发积分总数的30%以上,且集中在前滩、金桥、唐镇板块。而且积分高的项目均价基本也不低,不难看出,这些板块属于浦东的改善盘集中地,所以,如果你的积分足够硬气,而且考虑改善,不妨看看前滩、金桥、唐镇。

  浦东一直以来都是供应主力,在2022第二三批次中,主要以张江、川沙、曹路、新场、世博为主,临港也有6盘供应。


  浦东主要以刚改为主,且都是浦东的热门板块,曹路很久没有新房供应了,此次的招商璀璨城市也是备受期待,目前样板间即将开放,由于客户较多,样板间只针对验资客户开放,建议65分+的客户前往,首批开1#2#3#5#四栋, 三房两卫105平,户型精装204套,毛坯144套,共计348套。

  值得一提的还有保利云上拾光,位于川沙,主打刚需,第五批次没有触发积分。而海上溪云位于浦东热门的周康板块,第六批次中触发积分,未来有可能触发。主要以洋房和合院为主,追求品质的购房者可以考虑一下。

  

五大新城积分普遍较低 青浦徐泾多楼盘突破70大关 松江数据竟不如奉贤

  嘉定新城同样占据优势,前7次中嘉定共有29盘推出,有19盘触发积分,占比相当高,积分主要分布在30-66分,不算太高。而且嘉定新城是五大新城唯一一个坐拥双轨交线路的城区。11号线和未来的嘉闵线拉近了嘉定与其他区域的距离。

  而且嘉定新城内房价涨幅较慢,未来升值空间很大,区域内不乏热盘。金地峯范就是个例子,从入市开始便备受青睐,每次入市都会触发积分。

  南翔板块是嘉定区域比较宜居的板块,周边生活配套齐全,之前南翔板块内仅有融信海纳印象在售,房源供应不多,而且积分也较低。2022南翔有2个纯新盘入市,碧桂园柏悦翔湾以及海伦堡玖悦源筑,对于想要在南翔置业的购房者来说也是一大利好,而且南翔断供已久,需求量大,触发积分的可能性比较大,但应该不会太高。

  意外的是,宝山触发积分比例较高,原因大概是购房者在宝山能够选择的楼盘比较少,有供应的几个重要板块,价格与同环位相比处于价格洼地,特别是中外环区域,宝山的价格在不到6万/平,而其他区域的中外环已经达到7万/平以上,价格差距还是很明显的,所以在宝山这些区域中,新房还是受到了一定的追捧。

  其中保利云上浔光共有884套房源,主要打造的是16-18层73㎡两房、88㎡和97㎡的三房精装高层,唯一不足的是户型较少,没有考虑到改善客户,最大的不超过100平。

  作为7号线旁的楼盘,在交通上就占据了优势,该盘靠近地铁,目前关注度比较高,大概率会触发积分,目前7号线沿线能选择的楼盘越来越少,保利云上浔光的积分要求可能会提高。目前罗店板块内的新房价格相差不大。保利云上浔光的指导在46400元/平,相比较之前入市的建发云锦湾,价格稍微低了一点,这也是一大优势。

  不管是大虹桥徐泾还是青浦新城,都是购房者认可的买房首选,大虹桥板块在前7批次触发积分的楼盘中,仅俊灿星城没有触发积分,且大虹桥板块二手房倒挂明显,价值潜力一直被看好。在前7批次中,青浦供应30盘,有18盘触发积分,占比达到60%,而且青浦新城也是五大新城里关注度最高的一个区域,也是去化率最高的区域。

  2022年,青浦的供应量有所下滑,预计二三批次仅3盘供应。

  位于青浦大虹桥板块的上海蟠龙天地,上一批的均价约61500元/平,入围分81.23分,三期即将入市,相信分数不会低。三期将加推建面约90-195㎡的3-5房,共538套房源。

  上海蟠龙天地是涵盖公园绿地+商业+住宅的超大规模综合体,住宅分成东区和西区。东区是已开盘的一二期,西区则是等待入市的三期,名为蟠龙景园。从地理位置来看,三期是整个项目住宅立面最好的,因为位于西区的三期被绿地包围;从户型设计、得房率和舒适度方面来看,三期也比一期二期更高。

  另外,一期目前已经交房了,疫情结束后感兴趣的小伙伴可以去看看,据说交付效果还不错,入户门设计的很高级,装修品质也可以,避免后续自己改动多花钱。

  奉贤楼盘的积分大多数是在40多分,也有高分选手保利明玥霞光,目前全部房源认筹结束,曾两次触发积分。可以看出奉贤区域除了地铁周边的楼盘,其他盘几乎没有竞争力。

  2022年即将入市的有5盘,其中不得不提的是中建海樾府,央企打造,在品质上有所保障,而且该项目是个纯新盘,容积率仅为1.6,将推20栋建面约82-160㎡13-17层小高层,房地联动价41000元/平。

  未来奉贤的楼盘还是以南桥、奉贤新城为主,在下批次中,之前低分的项目依然会入市。在首批宅地中,奉贤有10幅地块入市,6幅位于奉贤新城。

  松江区域,作为发展最早的郊区,除了松江新城以外,其他板块的发展一直有待进步,如车墩,并没有受到松江新城的利好,目前板块内比较界面破旧,像一个“城中村”,距离市区较远,交通不便,区域内仅有一个影视乐园,但对于板块发展无实质性的作用,相较于同环线的板块,不具备竞争力。

  前7批次入市项目中,作为供应大户,触发积分居然仅有4盘,确实让人大跌眼镜。

  未来松江的供应主要还是以松江新城为主,目前板块内的楼盘较多,如中骏璟荟,金地丰盛道、金地新乐里等均在售。

  作为松江的网红盘——金地丰盛道还是比较有竞争力的,周边有松江万达广场,还有上外云间学校在侧,配套齐全,之前预计2022年6月会清盘,此次大概率是最后一期入市,金地丰盛道均价约5.4万,相较于同板块的中骏景荟,不仅可以共享各种配套,还便宜了4000元/平,无疑是高性价比的优选,想买的朋友做好准备。想要入住松江新城的购房者,可是要抓紧机会了。

  金山和崇明触发积分的楼盘共3个,均在60分以下,主要分布在金山新城以及东滩板块。

  金山和崇明的楼盘因为距离市区远且交通不便,一直以来不受关注,以本区域内的客群为主,购买的客群局限性较大。

重要提示:本页面内容,旨在为满足广大用户的信息需求而采集提供,并非广告服务性信息。页面所载内容不代表本网站之观点或意见,仅供用户参考和借鉴,最终以开发商实际公式为准。商品房预售须取得《商品房预售许可证》,用户在购房时需慎重查验开发商的证件信息。本页面所提到的房屋面积如无特别标示,均指建筑面积。

楼盘点评

    暂无评论, 您可以发起评论
    eju54321 13681708407 加入城市买房砍价群。实时讨论购房热点话题