正文

  受到疫情影响，上海的新房成交比起往年环比下降逾8成（4月数据），不过，新房的套均成交总价环比上涨了10%，为809万/套，成交均价也有所上浮，为69247元/平同比上涨46%。我们来看下表：

数据来源：上海链家

  总结来说，4月沪楼市的供应和成交环比同比都有8成以上的下降，而成交总价和均价均有小幅上涨。昨天我们也提到了，上海近期成交的房源多为市区新房，主要集中的虹口、杨浦、黄埔等均价相对都较高的地区，故4月成交均价上涨也在情理之中，待疫情结束，刚需房源成交恢复正常，上海新房的均价基本会回归“正轨”

  30盘启动线上验资 疫情后楼市“冲冲冲”

  如果没有疫情的影响，2022年应该也是“红红火火”的一年，毕竟自2016年起，上海的宅地供应量每年都在增加。3月28日起上海浦西浦东相继进入封闭管理之后，上海第一批集中供应的项目有十几盘的开盘节点进行了延期，而之后有拿证开盘打算的项目，也进行了顺延，上海楼市整体的节奏放缓甚至是有了短暂的停摆。

       不过根据乐居了解到，目前已经有近30个楼盘启动线上验资，为之后的楼市恢复做准备。当然，面对同一时间段大量楼盘的入市，购房者也需要更仔细的做好筛选，因为如果合并批次的话，同一批次只能认购一个楼盘。

其中，宝山最多，有7盘开启了线上验资；其次是青浦和临港，分别是4盘；松江、浦东新区、嘉定分别有3盘；静安两盘；杨浦、虹口、奉贤分别有1盘开启线上验资。

可见，无论是内环的热盘，还是位于热门大虹桥板块的楼盘，都早早地做了准备，暗中较劲。因为预计解封后，城央可能有多个项目同期入市，短期内迅速去化会面临压力。

据悉，很多楼盘线上验资方式是通过添加置业顾问的微信，随后把相关材料以电子版方式发给对方审核。

传统市区方面，杨浦、虹口和静安都有项目开启线上验资。招商虹玺、天汇世纪玺、金隅外滩东岸、安康苑都已经开启验资。

其中金隅外滩东岸，主要以99-140㎡ 3-4房为主，距离12号线江浦公园站直线距离700米，周边的生活氛围比较浓郁，配套设施也比较齐全，而且是国企打造，未来入市还是不用担心的。由于最小户型在99平以上，总价略高，所以主要以改善客户为主。目前开启线上验资，预计首套500万，二套1000万。

四行仓库旁的华发仁恒苏河世纪即将入市，项目紧邻苏州河，推出95-238平3-5房。项目地处繁华市中心，周边不仅有3条轨交，还有大型的商场，距离静安大悦城距离约300米，休闲购物真的很方便！生活居住的氛围也很浓郁。另外最具性价比的还是该盘的价格，目前具体价格还没有出来，不过预计13万/平左右。

华发仁恒苏河世纪也是市区非常少有的以小面积为主的项目，主力户型约95-99㎡3房，1300万左右就能入住苏州河一线地段，机会难得。

徐泾作为大虹桥最具有发展潜力的板块，区域内的新房一直以来都是难买的存在，之前有上海蟠龙天地、万科天空之城，目前该区域有两盘开启验资，也是热度不减。

除了难买的上海蟠龙天地，虹桥璀璨公馆已经开启验资了。作为青浦徐泾的全新盘，由招商、象屿、路劲联合开发，共26栋住宅楼组成。

       产品方面，主力户型为约86-104㎡2-3房，带装修交付，首开共494套，房地联动价约6万/平，比起蟠龙天地价格便宜了1500元/平。该项目80%以上中小户型，对于刚需购房者来说非常友好。

       目前徐泾板块内的二手房价格已经达到了9万/平，虹桥璀璨公馆的价格有一定的优势，性价比很高，倒挂明显，相信入市又是一个高分项目。项目现已开启验资，首套客户200万+，二套客户400万+。感兴趣的朋友可以了解一下。

数据来源：上海链家

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  受疫情影响 新房成交惨淡

  由于4月份并无楼盘开盘，目前看到的成交数据系此前已开楼盘的网签数据，不反应实际成交情况。疫情缓和后，参考此前2020年的经验，改善需求可能会进一步增强，而疫后对于市区房源的入市很可能会放松，也会进一步激发改善需求的入市。不过需要注意的是，改善需求对于带动楼市的热度有比较显著的影响。

  但考虑到房地产跟稳增长密切相关，牵动上下游多个行业，对带动相关的投资与消费增长起到比较重要的作用，所以短期内采取收紧的可能性不大。从全国范围来看，疫情期间，多个楼市调控政策松绑。4月29日，中共中央政治局会议支持各地从当地实际出发完善房地产政策、支持刚性和改善性住房需求。人行上海总部提出，重点加大对首套、小户型、新市民购房信贷支持。而对于上海来说，临港的购房政策已出现一定的宽松，在重点支持单位中工作的人才，购房资格由满一年以上缩短为3-6个月。

数据来源：上海链家

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  外环外占全市成交量71% 浦东、松江、杨浦占成交量前三

  分环线来看，4月份外环以外成交586套，占全市总成交量的71%，占比减少。中环以内成交217套，占比26%，占比大幅增加，所以目前释放的网签数据主要以市区的楼盘为主，这也是成交均价同比涨幅较高的原因之一。2022年前4月，内环以内成交占比9%，为近年来最高。 

  从均价来看，4月份中外环间和外交环间由于成交结构的关系，均价的同比涨幅较大。2022年前4月，中环以内和郊环以外均价同比下降，中外环间和外郊环间均价同比增长，其中外交环间同比增长14%。

数据来源：上海链家

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  分区域来看，4月成交量TOP3区域为浦东、松江和杨浦，分别成交437/92/92套，均价为47841/50445/113777元/平。今年前4月，累计成交TOP3区域为浦东、松江和宝山。从各区域的成交情况来看，杨浦、浦东和虹口的成交量较去年同期出现显著的增长，其余区域均下跌。杨浦和虹口的增长主要源于供应结构的关系，浦东的增长主要来自临港新城。从成交均价来看，浦东、黄浦和金山的均价同比下降，其余区域增长。

数据来源：上海链家

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  分板块来看，4月成交量TOP5板块为临港新城、唐镇、松江新城、东外滩和四川北路。今年前4月，TOP5板块为临港新城、唐镇、松江新城、颛桥和周康。 

数据来源：上海链家

  90-110平较去年增加9% 400-600万为成交主力

  从今年前4月的累计成交结构来看，90-110平的占比增加较为显著，达到49%，较去年增加了9个百分点。小户型和大户型的占比都有下降，其中，110平以上的占比29%，较去年下降了5个百分点。其中，110-140平的占比下降的相对更多，而140平以上的占比几乎没有变化。

  从总价段来看，600万以上的占比增加了9个百分点，而600万以下的占比下降。

数据来源：上海链家

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  传统市区供应创新高 多个网红盘即将入市

  据乐居统计，2022年第二、三批次，上海预计64盘即将入市，其中传统市区预计入市14个盘、浦东8个、临港6个、闵行6个、奉贤5个、青浦6个、松江3个、宝山9个、嘉定7个，其中纯新盘有23个。（具体以公示为准）

  其中最值得关注的就是传统市区，预计入市14个盘，如果这14个新盘顺利过会，将会超过第五批次的12个，成为自积分摇号以来中心城区供应最多批次。

  黄浦的凯德茂名公馆从2011年首次入市，由五栋11-26层公寓楼组成，有近300套房源，除6号楼以外，其余楼栋都已取证销售，而6号楼此前一直对外租赁。而这次即将对外出售6号楼，共约60+套可售房源。

  普陀的锦绣里二期同样是老盘，一期已经推出了高层产品，均价约10.5万/㎡，锦绣里二期即将推出建面约200㎡叠墅、约350㎡联排，仅55套，预计三批次入市。根据上期均价与周边的楼盘以及苏州河畔楼盘的价格参考，项目的叠墅价格预计为13万/㎡。

  虹桥璀璨公馆位于大虹桥，项目体量很大，规划建设26幢小高层和高层，共1779套房源，而且项目规划有约1500㎡会所，包括健身房，泳池等。

  该楼盘预计下批次入市，目前已经开启线上验资，将推约81-162㎡2-4房，首批推出494套房源，房地联动价约6万/平，比起蟠龙天地价格上也是便宜了1500元/平。不过该项目80%以上中小户型，对于预算500的购房者来说，就可以上车大虹桥，这真的是非常友好了。

  除此之外，传统市区的项目中，华发仁恒苏河世纪、保利天峯的热度也很高，而且是板块内的稀缺新房。

  华发仁恒苏河世纪凭借优越的地理位置，周边配套，备受购房者的关注，周边不仅有3条轨交，还有大型的商场，生活居住上比较氛围。另外最具性价比的还是该盘的价格，目前具体价格还没有出来，不过预计13万/平左右。

  碧桂园柏悦江湾是10号线旁纯新盘，打造98平洋房以及131-147平的叠加产品。该项目与杨浦新江湾仅有一街之隔，因此，项目的房地联动价高达73000元/平米，远高于宝山区所有新房价格。碧桂园柏悦江湾的目标客户基本上定位在意向新江湾城但积分或预算不足的客群，而周边新江湾城的新房已经基本突破10万，该项目在价格方面优势较大。