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仅占5%新房供应的闵行要有大动作 供应爆发二批次6盘预入市
来源:乐居买房2022-05-19 12:59:22

       闵行,带着“大虹桥”的光芒,一直都是置业热门区域之一。金虹桥板块不用说了,虽然均价10万+,但是一有房源入市,去化速度还是非常快的,比如去年入市的古北中央公园。已经清盘...另外还有颛桥、浦江、马桥、七宝等板块,更是置业大热。整个闵行的新房市场,一直都处于供不应求的状态,我们来看以下的数据:

  2021年上海共推盘了281次,入市了81830套房源,而整个闵行区只供应了4223套房源,仅占全市房源供应量的5%,稀缺性不言而喻。

  2021年闵行入市的楼盘主要集中在颛桥、浦江、马桥、七宝、金虹桥等板块,其中颛桥、浦江、马桥的楼盘供应最多,热度也比较高。

  颛桥去年有3盘供应,共推盘了5次,有3次触发积分,价格在6.4万-7.8万/平之间。在过去,提起颛桥,可能会觉得比较远。自5号线通车后,颛桥的板块能级也得到发展,颛桥板块内的银都路、颛桥和北桥三站能够辐射到大部分住宅小区,有了地铁的颛桥确实具备了承接市区人口外溢的能力。而且板块内的嘉闵高架、沪闵公路、沪金高速贯穿南北,不远处还有虹梅南路,自驾去往市区非常便利。颛桥整体房龄偏新,周边配套成熟,刚好满足了一些预算很低又不想住市区太老的房子的需求。

  而后在在2035规划中,颛桥被划入主城区,依托利好,近几年快速发展,又加上15号线的运行,辐射了板块内的一部分住宅,现在的颛桥已经赶超老闵行、吴泾等地,成为继七宝、梅陇、春申之后的又一大型居住社区。

  浦江镇去年有4盘供应加上之前积分试点的建发浦上湾,共有5盘供应,价格在4-14万/平,新房价格差距较大,它的特殊性也就在此,刚需、终极改善的产品类型都能在板块里找到,去年浦江有2盘触发积分,没有触发积分的均是别墅项目,另外可见浦江深受购房者的青睐。

  浦江承接上海大型国际级规划一江一河规划中的黄浦江规划,处于生态居住板块,这在全上海市都是十分罕见的。同时连接8号线和浦江线,依托前滩后花园这一“头衔”,已成为市场关注的重点板块。浦江此前以动迁基地为主,区域内的住宅品质并不十分出彩,所以刚改需求十分迫切。但随着浦江板块各品牌房企与别墅产品的入驻,又加上板块整体低密,已基本形成一个比较宜居的高端社区,未来还有一定的发展潜力和溢价空间。

  马桥去年有3盘入市,共推盘4次,仅有上海华府天地触发积分,价格在4.8-6.9万/平之间。说起马桥,不得不提旗忠国际别墅区,除了有高尔夫俱乐部,网球中心、安缦酒店之外,还有嘉闵高速,以及马桥人工智能试验区。作为科技产业快速导入,拥有着老闵行的工业技术,以及相邻的吴泾紫竹的高科技延伸,马桥的未来绝对值得非常期待。不过目前马桥在轨交上有所缺失,嘉闵线未来规划中延伸段预计在板块附近设置站点,又加上嘉闵高架的全线贯通,自驾可直接到沪闵高架进入内环市区,必然会带动整个板块的发展。

  总体来看,2021年第一批至第六批,闵行共触发积分8次,其中七宝板块的融信旭辉世纪古美入围分最高,为72.04分。

  融信旭辉世纪古美和颛桥板块的华发四季半岛触发次数最多,均2次;另外上海华府天地和和颛桥紫薇花园同样触发积分,特别是马桥的上海华府天地,作为一个纯别墅项目,推出了192套房源,有258组客户参与认购,也是十分火热。

  位于浦江的建发浦上湾在试点积分制时便触发积分,为闵行楼盘开了个好头,另外首批入市的新城千禧公园也触发积分,足可以看出七宝、浦江、颛桥都是闵行的热门板块。

  而今年的闵行,在新房供应上呈现爆发态势,二批次预计入市6盘,或将超过2021年第五批次的4盘,成入市最多的一批。另外闵行下半年除了有纯新盘待入市以外,还有多个老盘入市,大多是去年断供的热门板块,如梅陇、华漕、金虹桥、春申等。

  2022年的闵行,除了热门板块老盘推新以外,颛桥的紫薇花园、华发四季半岛预计将持续热销;华漕的碧桂园柏悦前湾、大华紫樾府受大虹桥利好和前湾规划,非常值得关注,而且碧桂园柏悦前湾已经随一批次入市,目前正在等待认购;梅陇也已经许久没有新房供应了,越秀仁恒地块也非常令人期待。

  另外,闵行的楼盘大多均价在6-8万/平,而且面积段上也多以大户型为主,几乎没有小户型,主打改善。大户型房源就意味着总价高,对于预算不高的客户来说,想要入住闵行还是有些困难的。

  断供已久的热门板块 多个老盘加推

  闵行下半年将入市的老盘,都是断供已久的热门板块且大部分是大户型房源,如金虹桥的珠江铂世古北里、古北尚郡三期、古北金鹰府四期;春申板块的春申景城四期、七宝的皇都花园四期和天安豪园二期等。这些楼盘的入市,让区域内积压了许久的置业需求,能够得到释放。

  在这些老盘中,金虹桥的楼盘占了3个,可谓是潜力十足。金虹桥板块以虹桥镇为核心,靠近徐家汇和古北,这两个区域对于金虹桥的价值提升有着明显的作用,而且金虹桥本身生活配套就相当成熟,居住氛围浓厚。金虹桥紧挨中环,沿延安路高架,通勤十分便捷。区域内还有9号线、10号线、12号线、15号线穿行,交通便利。

  金虹桥是闵行除华漕外最靠近大虹桥的板块,地理优势明显,而且板块紧邻古北富人区,发展较早,这里几乎与长宁古北连为一体,就居住而言,两个板块的交通、配套都可共享,另外离大虹桥也非常近,也可享受未来的发展红利。

  其中珠江铂世古北里位于金虹桥板块,该项目一期是租赁房源,目前二期即将入市,近三分之一可售,可售户型由3栋285套约130-150平高层,及150套左右约400-600平的联排别墅组成,可见项目的紧缺性。而且该项目距离15号线姚虹路和吴中路站较近,出行也比较便利。另外依靠地理优势,周边的配套成熟,生活方便。但是总价较高,还是很挑购房者的。

  另外,古北尚郡三期和古北金鹰府四期也均位于金虹桥,两个楼盘距离较近,可享受同样的配套。古北金鹰府上期的均价是7.85万/平,古北尚郡二期入市价格是7.2万/平,两者的价格差距较大,未来再次入市价格预计有所上涨。

  目前这两个楼盘之前入市的二手房价格也已经挂牌到8.5-11万/平,新房入市还是具有性价比的,不过这两个楼盘距离地铁较远,未来预计触发积分不会高。

  除了金虹桥以外,春申更是断供多年,新房紧缺,春申与莘庄、梅陇接壤,莘庄城市副中心的发展势必会带动春申板块的价值潜力,春申板块内春申塘以北的区域将会被重点打造。春申板块相比于闵行区其他的外环外的板块,春申板块的社区环境、城市界面占尽优势,这也是多数购房者喜欢春申的原因。

  春申板块的不足主要还是交通和商业,不过15号线的开通连接了春申与其他版块的距离,虽然没能完全覆盖板块内的小区,但是春申板块轨交实现了从无到有,而且未来规划还有19号线以及机场联络线从板块穿过,出行将会更加便利。

  此次春申景城四期的入市,唤醒了板块内购房者的置换念头,而且四期从公示的设计方案来看,将供应联排和合院产品,建面约200平,总户数预计1498户,小区内部设计了多个下沉庭院,社区景观丰富。

  春申景城是一个大型居住社区,算是板块内的高品质小区,绿化率很高,社区中还有大面积的湖景,项目一、二、三期在二手房市场的成交价也不低,成交均价基本在8~10万之间,四期的别墅非常值得期待了。

  而且春申板块的生活配套齐全,项目周边教育资源也比较优质,甚至比七宝的学区还要更强一些,如闵行实验小学、莘松中学、复旦大学附属闵行实验学校等,其中春申景城的一、二、三期对口的学校就是闵行实验小学景城校区和莘松中学。不过项目距离地铁有点距离,又因面积较大,总价高,触发积分的可能性不太大。

  二批次入市楼盘多为地铁盘 且价格上有所差距

  闵行二批次要入市的6盘,价格上从4.9-7.8万/平不等,从刚需、改善再到豪宅全涵盖,能够满足不同客群的需求,而且除了上海华府天地距离地铁较远以外,其他5盘均是步行可达的地铁盘,未来入市大概率触发积分。

  凤凰景苑是老盘加推,是项目最后一批房源,户型是建面约108/139㎡的三房,毛坯交付。上期入市是在2019年,均价约4.9万/平,时隔3年再次入市,价格上预计有所上涨。除此之外,项目周边的老小区居多,均价大多在4-5万/平之间,板块内的置换需求还是比较多的,另外该项目距离地铁站较近,出行方便。而且凤凰景苑仅有144套房源,还是比较抢手的。与其他几个要入市的楼盘相比,凤凰景苑也已经是现房,也更加适合刚需购房者。

  另外颛桥紫薇花园、华发四季半岛、上海星河湾同属于颛桥板块,热度一直以来都比较高,这三个楼盘去年都已经入市,而且颛桥紫薇花园和华发四季半岛距离较近且均触发积分,项目周边大多也是十几年房龄的小区,价格上大多在5-6万/平之间,有部分小区的挂牌价在6万/平以上,几乎没有呈现倒挂的现象,不过区域内的置业需求还是比较旺盛的,而且靠近颛桥站,二批次入市还是会触发积分的。所以不管是价格还是周边配套,颛桥紫薇花园和华发四季半岛都比其他项目要更具优势。

  上海星河湾在产品上有所差别,主推叠加和联排,主打改善,虽然同一板块,但价格上相差1.4万/平,而且靠近15号线曙建路站,周边配套也比较成熟。此次推出226-300平的户型,追求品质预算高的购房者可以入手。

  七宝板块近几年供应不足且板块内大多为老小区,还有一些动迁安置房,新房还是比较稀缺的。七宝地铁站距离漕河泾只有三站,是漕河泾购房者外溢的主要区域。七宝同样靠近莘庄副中心,周边的产业众多,本身又是居住片区,属于不可多得的产业与居住功能区,另外七宝的商业也比较成熟,七宝万科和宝龙广场的人气都非常高,教育资源十分优质,板块内有多所排名靠前的学校,如七宝中学、上宝中学等。

  目前周边的二手房价格也已经达到了8万/平,未来新房入市还是比较有性价比的,另外项目靠近9号线星中路站,可以直达漕河泾、徐家汇、世纪大道等多个繁华商圈,比5号线更具有优势。天安豪园入市是备受期待的,积分预计要65分左右。

  天安豪园二期未来供应的约2000余套房源,供应还是比较充足的,对于七宝来说,这绝对是一个好消息,而目前即将入市的第一批房源,预计主推建面约105-188㎡3-4房,适合绝大部分改善家庭需求。

  此次闵行楼盘,不管是老盘还是新盘,在品质和稀缺性上还是具有优势的,在区域内也是不可代替的,不过根据自己的需求选择适合的楼盘才是最重要的,二批次即将入市,有意向的可以准备线上验资了。


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