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上半年的上海楼市，受疫情影响几乎是停滞状态，解封之后，上海楼市动作频繁：首轮土拍揽金834.7亿元；一批次楼盘快速收尾；二批次快速公示并加快推盘速度，截止28日，二批次46盘中已有30盘公布认购，其中23盘已结束认购，大多在6月底或7月初开盘，二批次的推盘速度快到让人觉得刚开始就要结束了。

解封之后，上海虽然从新房上市供应以及落户政策上都提出了更优化的措施来推动楼市复苏，但是效果似乎并没有出现预期的“快速”回暖。

与之相反的是二手房市场极速升温，豪宅价格领涨，最高成交单价64.7万/平创2022年上半年新高；租房市场除虹口和普陀区环比微降外，其余各区环比平均上涨约10%左右。

在这样的大环境下，2022上半年的上海楼市交出了怎样一份答卷？在下半年的楼市周期中，购房者又该如何抉择？

 

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二批次认购表现低于预期 三批次预计42盘7月初入市

随着6月1日上海解封，沉寂2月之久的楼市也逐渐恢复正常秩序，一批次进行收尾工作，认购情况表现一般，如之前大热的瑞虹新城瑧庭开盘首日没有售罄，以及前湾规划区的碧桂园柏悦前湾入围分仅45.12分，足可见疫情之后，大家变得谨慎了许多。

6月10日，二批次46盘公示，除了长宁、黄浦区缺席，其他各区均有新盘入市，本以为二批次的到来能够让上海新房市场重燃热度，但事实并不是如此。

截止28日，二批次已有23盘结束认购，而目前仅有5盘触发积分（招商虹玺67.34分、中企云萃江湾74.6分、仁恒海上源72.16分、华发四季半岛54.08分、静安府未公布），触发积分占比22%，整体来说成绩一般，除华发四季半岛外，均是传统市区楼盘，其他区域表现平平，目前来看，二批次的表现跟预期有些差距。

传统市区中华发仁恒苏河世纪正在认购中（6.27-6.29），宝能公馆1288还未公布认购时间，这两个盘都是二批次中热度比较高的。不过有消息称：“华发仁恒苏河世纪认购客户多数是二套，估计触发积分相对不太高。”如果事实真的如此，那么华发仁恒苏河世纪对于70分左右的选手来说，还是有机会的。另外宝能公馆1288虽然位于倒挂比较严重的徐汇滨江，对于购房者来说吸引力很大，但是因为种种客观原因，是否能和百汇园三期一样触发高分，还是抱有怀疑态度的。

对此，不得不说二批次的热度可能还是要靠蟠龙天地来拯救，此次蟠龙天地推出了高层、叠加、联排，产品比较丰富，能够满足不同人群的需求。不过该盘分两次拿证，目前还没有公布认购时间，参考备案均价，538套89-195平的价格在600-1400万之间，33套131-354平的价格在1000-2800万之间，对于改善的客户来说，蟠龙天地的大户型更具吸引力。而传统市区中除宝能公馆外，大多数户型较小，不难排除，高分改善选手纷纷把目光放在了蟠龙天地上，形成了一定的分流。

二批次中其他区域楼盘表现一般，认购情况不如预期，后续的楼盘中，能够触发积分的楼盘寥寥无几，低分选手都可以关注一下。

另外有消息称三批次新房将在7月中旬进行公示，为此乐居整理了三批次即将入市的楼盘，仅供参考。

三批次预计有41盘入市，其中有20个纯新盘，占比50%，或将成为2022年入市纯新盘最多的一批。另外从二批次入市的楼盘中可以看出，上海楼市对于低密别墅产品供应有加，三批次自然不甘示弱，预计有14盘带有叠墅、联排产品。而且从户型上来看，三批次主要以大面积为主，改善置换购房者可以多关注。

另外，主要以外郊环和郊环外的楼盘为主，分别有19盘、7盘，分布于五大新城和浦东区域；内环内2盘主要以静安为主；值得一提的是内中环的楼盘有所增加，共有7盘且以大户型为主，或成为中高端客户首选。除此之外，中外环也有5盘供应，其中汇成南街里三期入市，势必会再现热潮。

从区域来看，传统市区、浦东、松江的楼盘供应较多，其中传统市区供应8盘与二批次入市楼盘相差不大，供应保持平稳；浦东一直是供应大户且此次入市的楼盘，地理位置优越，主要以唐镇、世博、周康、张江为主；松江二批次仅1盘供应不足，热度明显下降，而三批次供应增加共5盘入市；另外闵行、宝山供应稳定，五大新城除嘉定、临港外，奉贤、青浦供应有所减少。

从价格上来看，纯新盘大多参考房地联动价，加推的楼盘可参考上一批入市价格，当然不排除改变物业类型所带来的价格上涨，另外时隔2年老盘加推的楼盘，价格也会有些许的上涨，如汇成南街里、古北悦公馆、天安豪园等。另外从目前统计的价格中可以看出，5-8万/平的楼盘依然是主力，比较适合刚改、改善客户，另外3-4万/平，主要是临港、奉贤区域的刚需客，当然10万+/平的楼盘，还是传统市区的高端改善客群。

三批次整体的供应情况也以纯新盘为主，这其中有不少可看的项目，最值得一提的还是大虹桥核心区的徐泾，去年拿地，今年入市的虹桥璀璨公馆，以及徐汇滨江的地王香港置地启元。

另外其他热门板块也有新盘入市，如浦东世博的保利天峯，地理位置优越，靠近黄浦江，关注度也比较高；徐汇滨江的香港置地启元，周边配套成熟，一二手倒挂明显，未来新房入市极具性价比；浦东高行的招商璀璨公馆，板块内新房供应稀缺，满足了本地客群的置换需求。

除此之外，在纯新盘中，外环的楼盘较多，有11个，其中靠近地铁的楼盘，热度比较高，如嘉定金地的金地峯汇靠近地铁11号线马陆站，房地联动价48100元/平，未来入市预计触发积分；另外首创禧瑞云启靠近17号线青浦新城站，该项目也是去年拿地，房地联动价是4.3万/平，对于刚需购房者来说，这些靠近地铁的楼盘可以考虑一下。

三批次入市楼盘中有多个准高分项目，热度上来说是高于二批次的，不过具体表现如何，还是要开之后的认购情况。

上海二手房豪宅升温 开启魔幻天价的“顶奢时代”

自6月上海复工复产之后，不断有关于上海豪宅市场的消息。从成交来看，最受瞩目的当属位于永嘉路的一栋近百年的花园洋房，2.5亿元的总价，折合成交单价64.7万元/平方米，历经两个月疫情的平静，上海的豪宅市场因为这套房源的成交瞬间出现了一个小高潮。

仅6月初，上海已经有超过30套总价1亿以上的豪宅二手房源新挂牌上市。可供参考对比的CRIC数据是，2021年以来，上海总价1亿以上的豪宅（含新房和二手房）一共只成交了45套。可见上海二手房豪宅已经呈现出了供过于求的局面了。

前两天询问了一个徐汇滨江的中介，据他介绍，目前徐汇滨江的豪宅涨幅明显，尚海湾豪庭在6月成交了6套房源，最高成交单价27万/平，总价在2250-7800万之间。虽说单价不及市区的豪宅，但是比起周边百汇园的三期12.79万/平的价格，倒挂了111%，二手房的价格高度可以说很“魔幻”。

另外不难看出，复工之后上海二手房有了一波放量挂牌。不排除因4、5月上海疫情造成市场交易暂停，一些进行中的交易都推迟到6月成交，形成了成交数据的高峰。

从具体成交情况来看，CRIC中国房地产决策咨询系统显示，2021年1月至2022年5月期间，一亿以上二手豪宅共成交27套。其中最贵的是华山路889号，成交总价8.5亿元，单价高达75万元/平方米。

从二手豪宅的成交情况来看，老洋房占比约30%，单价普遍在20万元/平方米以上，但如永嘉路老洋房和华山路889号这样超60万元/平方米仍是个例。

最近还有上海陆家嘴豪宅汤臣一品一套房源以超过60万元/平方米单价挂牌上市的传言，多家中介表示并没有看到关于该房源的消息。

在解封之后，翠湖天地共有7套单价20万+/平的二手房源成交，面积从127-288平不等，总价2750万-8600万。另外上海的翠湖天地最新一期翠湖五集一套还在5年限售期内的房源，被标上1.25亿元的总价挂牌上市，单价近36万元/平方米。这套房子2021年的买入价仅6000多万元，时隔一年，就被业主以两倍的价格挂出。这些房源最终能不能以这个挂牌价成交，以及需要挂多久才能成交，都还是未知数。但是，上海豪宅，尤其是核心地段的豪宅，一二手价格倒挂的现实就摆在眼前。

除了这些豪宅以外，上海其他区域二手房也有不同程度的上涨，如前滩晶耀名邸的二手房，最新的挂牌价是23.6万/平，为此询问了该房源的中介，他表示：“目前上海二手房价格上涨明显，前滩的二手房价格一直很高，这套房源也在小区的二手房源稀缺且品质较好，所以价格有一定的涨幅，其他小区的房源就没有那么高的涨幅了。”

当然也不是热门楼盘的涨幅都这么高，据询问徐泾的中介得知：“目前徐泾的二手房源有个别涨幅，大部分的房价还是趋向平稳的。”

综合来看，6月至今上海豪宅挂牌量的确出现了一定上升，但集中挂牌有疫情的因素，能否成交和成交多少还要看市场的恢复情况。另外上海豪宅目前仍然呈现价格稳步上涨的趋势，不过热情过后，未来无论是豪宅还是刚需市场都或将走向平稳。

租房市场强势反弹 环比平均上涨约10%

6月除了二手房市场火热以外，租房市场也是不甘落后。每年6月是高校毕业季、中小学陪读的租房高峰，在需求量的刺激下，每年的房租都会经历一波上涨。而今年情况特更为特殊，经历了三、四月份的停摆，需求在6月初集中释放。

城市房产网数据显示，上海市内各区域除虹口和普陀区环比微降外，其余各区环比平均上涨约10%左右。从表中可以看到，几个租房热度最高的区域，租金环比上涨幅度也是最高。如黄浦（15.19%）、闵行（9.46%）、静安区（8.75%）、浦东新区（6.61%）。

分析租金上涨的原因无外乎这几点原因：

1、基于这两个月来的特殊情况，诞生了新的租房需求，比如原先的群租房，要恢复原状，因此市场会有需求出来。”

2、租金下跌之后的正常回升，其实从2020年到2021年7月份，上海的房租一直都是上涨的状态，有些板块可能同比涨了20%”。在一番管控之后，上海的租金从去年7月份开始有所下调，2022年一季度环比下跌，疫情之后租金上涨属于正常现象。

3、开学季、毕业季高峰期到来，上海每年的6-7月份都是租房的高峰期，不管是高校毕业生还是中小学陪读的家长，这两个月的需求都是激增的。另有中介人士表示，部分学区集中的区域房租涨幅可能在10%左右。

4、二房东、中介垄断趁机坐地起价。上海租房市场，绝大多数房源都掌握在大大小小的中介、二房东手中，极少有人是房东直租。在积压了两个月后，为了抵消成本提高利润，这些中介二房东自然会想到涨价。

其实，房租一年一涨，一次涨几百，在上海很正常。当前大部分业主比较理性客观地挂牌，涨幅比较微弱。对房东而言，能租掉才是最重要的，毕竟多挂300-500元后，万一没有成交，空挂1个月就损失好几千元。

首轮36宗地全部成交揽金834.7亿元 二批次土拍挂牌32幅地块

6月8日上海首轮土拍结束，36幅地块全部成交总金额达834.7亿元，19幅底价成交，17幅均出现溢价，其中13幅地块“触顶”进入了一次书面报价环节。

首轮土拍整体氛围还是偏谨慎，主要还是以央企、国企为主，共拿下了29幅地块，占比超8成，而民企报名及成功拿地者仅在少数。另外首轮土拍有部分地块的房地联动价也有所上涨。

首轮土拍整体结果符合预期，但是还是有部分地块的热度没有想象中的那么好。如临港从去年第三批次开始，临港的热度好像就降了下来，首轮土拍，临港8幅地全部是有国央企托底，也仅有一个竞买人且底价成交。另外五大新城此次供地不多，仅有松江新城1幅和奉贤新城2幅地块，奉贤新城虽然这次房地联动价有所上涨，但是比起去年拿地有几家房企争抢的局面，热度明显下降。

二批次土拍将于7月25日开始，共挂牌了32幅涉宅地块以及2幅城中村改造地块，虽然数量及金额均不及首轮土拍，但地块质量却有过之而无不及。

二轮推出的32幅地块，起始出让总价超681亿元，其中8幅为上海传统市区宅地，房地联动价10万+地块有5幅，包括静安天目地块、长宁新泾地块、普陀中山北地块及杨浦江浦2幅地块。房地联动价最高的是长宁区新泾镇232街坊地块，达16.3万每平方米，地块起始楼板价约9.1万每平方米，亦为本轮之最。而且该地块容积率仅1.2，未来打造的产品为低密产品。

作为曾经的市场热点区域，临港历来都是土拍供应大户，二批次无一副地块入市，或将于首轮土拍的8幅临港地块均以底价成交有关。

另外值得一提的是，嘉定此次出让的5幅地块，有3幅地块房地联动价达到了4.98万/平，房地联动价有明显上涨，不过也和地块位置有关，主要是位于嘉定新城的核心区域，嘉定新房的门槛再次提高。

上海中原地产市场分析师卢文曦表示：“本轮上海土拍政府诚意度较高，除了8幅传统市中心地块，其他很多地块诸如徐泾、七宝等，都是改善关注度较高的热门板块，相应的开发商拿地热情也会高涨，从而推动上海土地市场进入正常热度。此外，好地块应该有好价格，房地联动价显现出自然、合理、稳定上涨，有助于强化市场信心。”

上海楼市上半年的成绩在此告一段落，接下来，购房者应该把目光放在三批次入市楼盘以及二批次土拍上，当前楼市虽热度不如预期，但不可否认，广大购房者的置业需求仍客观存在，下半年楼市将要从此开启，让我们拭目以待吧。