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2023年杨浦滨江供应量大增，大量新盘项目集体登场，还有不少旧改项目发力明显，更有联动价约21万/平的地王项目——房睿置业&杨浦滨江投资东外滩项目即将入市，吸引了无数目光，或将刷新杨浦滨江的房价高度。

2022年杨浦滨江新房市场的表现也十分优异，诸如仁恒海上源、金隅外滩东岸等大热红盘均触发积分；在8批次中，保利珑誉等项目认购情况同样不俗，前几天保利越秀和樾天汇更是直接触发积分。与此同时紧邻和樾的保利建工海玥天汇作为中心城区的唯一独苗随23年一批次即将入市，对于错过和樾的购房者来说或将迎来置业好机会，海玥天汇的积分情况能否赶超和樾，也值得期待！今天就随乐居一起去实地看看吧~

当前杨浦滨江板块颇具热度，借助“一江一河”的战略规划发展迅速，更是政府重点打造的上海中心城区最后一块可成片开发的滨江区域；随着美团总部、B站总部、字节跳动等大厂的入驻，预计到2025年产业规模将超3000亿元，潜力不容小觑；与此同时借助杨浦丰富的高等院校资源，将导入大量的高素质人才。若说外滩、陆家嘴、徐汇滨江分别代表了滨江1.0-3.0，那么杨浦滨江则推动上海进入滨江4.0科创时代。

2022年7月，保利发展&上海建工以总价约27.6亿元，溢价率7.8%，竞得杨浦区江浦社区S-09地块（大桥街道113街坊），房地联动价：115000元/㎡。

从板块来看，虽说杨浦滨江利好不断，但相比于其他的主城区，发展起步比较晚，各项规划仍需时间才能得以兑现。同时保利建工海玥天汇并不处在滨江风貌带上，属于江湾片区，距离黄金带还是有些距离的，所以受到的利好辐射也有限。目前江湾片区大多以老旧小区为主，居住氛围足够，但由于存在不少旧改项目，所以随处可见各种施工现场，使得整体界面也有所影响。

区域内的新房市场在22年年初的表现还是十分优异的，例如仁恒海上源项目，于2022年2批次入市，均价为11.5万/平，创下了认购组数1760+，认购率高达473%的盛况，触发积分72.16分；3批次均价直接上涨至11.98万/平，依旧上演了“千人摇号”的局面，认购率493%，积分更是高达84.5！还有金隅外滩东岸项目，于2022年3批次入市，均价为11.5万/平，认购组数破千，认购率高达370%，触发积分70.62分。

但随着22年下半年楼市的集体降温，板块新房市场也有所影响，虽然认购情况依旧火热，但积分似乎呈现下降态势。比如说金隅外滩东岸项目，上半年表现惊人，但后期随7批次入市时，认购组数依旧达1100+，但积分已经下滑至53.12分。还有保利建工海玥天汇的姐妹盘——保利越秀和樾天汇，此前随8批次入市，截至目前认购已经结束，累计认购1080组+，认购率高达318%，虽然也触发积分，但分数不算太高，预计55分左右。

由此看来，海玥天汇的积分或将比较亲民，看重区域发展但没有买到和樾天汇的购房者，以及积分不是那么充足的置业者或许可以冲一波~

接着我们看看实地考察结果，保利建工海玥天汇地块就在其姐妹盘——保利越秀和樾天汇地块的旁边，相比之下，海玥天汇距离12号线宁国路站更近一些，仅约400米，步行可快速到达；同时海玥天汇地块距离18号线与12号线的江浦公园站也比较近，大约700米左右，轨交方面还是比较便捷的。

从12号线宁国路站出来，入眼可见道路十分宽阔，内环高架畅达，往来车辆较多；同时街道两边居住区成片，虽然大多都是高层老小区，但是沿街均设有底商，种类十分丰富，配套还算醇熟，居住氛围比较浓厚。

从宁国路站步行约4分钟即可到达地块所处的眉州路上，入眼依旧是大片的高层公寓，住户繁多，当然底商也不少，有便利店、餐饮店、水产、药房、干洗店、汽修等，还有银行、街道办事处等，生活气息很浓厚。

沿着眉州路继续往里走，即是施工区域。目前保利建工海玥天汇正在施工中，施工铭牌已公示。同时地块旁边的保利越秀和樾天汇也在紧锣密鼓地施工中，由于保利越秀和樾天汇体量更大，所以施工范围也不小，形成一大片施工区域，尘土飞扬，噪音也不小，对附近的居民生活还是有所影响的。

与此同时，能够看到保利越秀和樾天汇、金隅外滩东岸等项目紧邻着该地块，未来该区域纯新盘也将会连成片，一系列高品质社区落地，会使居住氛围更加强烈，界面进一步优化。

同时地块旁边就是互联宝地，目前一期已经交付使用，引入了小红书、得物、美团等互联网企业，也比较适合此处的上班族。

目前保利建工海玥天汇售楼处已经开放，售楼处与地块不在一处，而是与保利越秀和樾天汇的售楼处一起设在保利天汇项目处，和地块相距约3公里左右。

保利建工海玥天汇由央企保利和国企上海建工联袂打造，是市场口碑一流的天字系产品。首推建面约90-99平3房房源，共计183套，体量较小。容积率仅2.0，社区整体十分低密宜居。

值得一提的是，项目户型全部采用市面上十分少见的无连廊设计，能够有效降低公摊面积，进一步提高空间利用率，生活将更为舒适。同时90平小户型也做到了精致三房设计，足够1000万预算的购房群体上车内环，对于自住型购房者还是十分具有吸引力的。

交通配套方面，保利建工海玥天汇除了上文提到的靠近12号线宁国路站以及12/18号线江浦公园站，轨交优势明显之外，项目自驾也将十分方便，距离内环高架路直线距离仅约500米，交通网路便捷，自驾可直达上海市各核心区域。

商业配套方面，保利建工海玥天汇地块附近住区比较密集，人口数目不小，所以沿街的底商十分充足，应有尽有，能够满足日常基本的需求，但是步行范围内没有多少大型商超，距离项目约1.4公里处有个百联滨江购物中心。除此之外，更多的大型商超聚集在江浦路以及控江路附近，当然距离也可控，从江浦公园站上车，地铁1站即可快速到达江浦路站，周边汇聚了旭辉MALL、紫荆广场、君欣时代广场等商业中心，沿街的商业也更加丰富，足够满足日常的购物需求。

医疗配套方面，项目步行范围内没有什么医疗资源，但直线约1公里处即是一家三甲医院——上海交通大学医学院附属新华医院，同样设在江浦路上。此外稍远一些的还有复旦大学附属妇产科医院、上海市杨浦区中医医院和红房子妇产科医院杨浦院区等，能够满足就医需求。

教育配套方面，保利建工海玥天汇周边教育资源还是比较丰富的，距离项目约600米处是上海市新大桥中学，约800米处即是上海市杨浦小学分校，距离1.1公里处是上海市辽阳中学（东校区），约1.3公里处为齐齐哈尔路第一小学，步行即可到达。除此之外约2公里处还有上海市控江中学，稍远一点的有上海市实验性示范性高级中学——市东中学，涵盖了幼小至高中涵盖全龄段教育，比较齐全。

生态景观方面，保利建工海玥天汇距离江浦公园约1公里，步行就可以到达，绿植丰富，景色怡人；约2公里处还有规模更大的杨浦公园，大树参天，植被围绕，生态资源优越，有湖有亭有广场，给人们提供了不少休闲娱乐的好去处。

综上来看，保利建工海玥天汇所处的江湾片区发展比较成熟，拥有不少优质交通、医疗、教育、商业等完善配套，居住氛围较为浓厚。同时项目周边一圈有不少品质新盘环绕，一旦竣工之后，整个界面将更为崭新。

保利建工海玥天汇本身规划体量不大，更为低密宜居。且首开的均是不到100平的三房产品更显精致，户型设计也比较亮眼，实用性还是很高的。

项目价格不高，千万级即可入手内环三房，积分或将不会太高，还是极具吸引力的，对积分不太充足的购房者而言比较友好。同时与仁恒、金隅等项目相比，保利建工海玥天汇离地铁站的距离更近，更适合沿线的上班族以及周边的就业人才。

但项目周边大多是新房以及次新房，二手房的均价也在10万/平左右，价格倒挂并不明显，看起来更适合自住型置业者，与投资型购房者的匹配度并不高。