乐居新媒体 任时健 近日,上海公布2023年首批出让宅地名单,总计19宗涉宅地块,将于4月18日起集中组织出让。其中,浦东新区本批将出让2宗地块,分别位于新场和周康,本次将对新场地块进行全面解读。
首批将出让的浦东新区新场镇PDXC-02单元02-02地块,地理位置东至02-04地块、02-05地块,西至众安路,南至02-01地块、02-03地块、02-06地块,北至雷音路;出让面积39560.10平方米,容积率为2,土地为纯宅地,起始价16.2443亿元。
该地块南侧紧邻新场实验小学、新城幼儿园(丝庐雅苑分部),周边还有新城幼儿园、新场实验中学等教育资源以及新场综合医疗卫生中心等医疗配套,观光资源主要有地块西南边的新场古镇。
房地联动价不变
在本批土拍地块房地联动价总体呈上涨趋势下,该地块的房地联动价却保持不变。经查询,浦东新区新场镇PDXC-02单元02-02地块房地联动价4.8万元/平方米,后续销售价格将在该价格基础上进行微调。
在本地块的南侧约400米处,同润于去年拿到一宗地(同润欣汇名邸),价格可供参考。
2022年6月,同润以14.549亿元竞得浦东新区新场镇古镇东单元(PDXC-02)09B-02地块,溢价率8.5%,成交楼板价22274元/平方米,地块房地联动价同样为4.8万元/平方米。可见一年来,区域地块价格并未明显上涨。
回溯新场板块最近几年的出让情况,2021年无出让,2022年全年仅有1宗地块出让,即同润竞得的地块。因此在浦东新区,相比唐镇板块,以及本批的另一宗宅地周康地块,新场都不算热门,这或与板块内新房销售的相对低迷有关。
区域新房滞销
从新场板块近期开盘过的几个项目看,其区域新房销售情况并不乐观,大多去化率低,历时较长。
2022年7月,新场的同润欣汇名邸推出388套68-91平方米公寓,备案均价49580元/平方米,共计90组认购客户,认筹率约23.2%。9月,项目加推120套109-159平方米叠加房源,备案均价59450元/平方米,最终仅有4组认购客户,认筹率约3.3%,在同期上海楼盘中垫底。
网上房地产显示,同润欣汇名邸总计508套房源,截止目前已网签129套,去化还不到3成,但距其首开已有约8个月时间。
中粮与首创的合作项目中粮首创禧瑞祥云同样未幸免于滞销命运。2022年8月,中粮首创禧瑞祥云推出89-130平方米叠加房源268套,均价58000元/平方米,获得58组认购客户,认筹率约21.6%。项目首开于2018年12月,首次开盘推出380套房源,认筹率15.3%。
从首次开盘至今,中粮首创禧瑞祥总计推出648套房,历时4年仍未去化完毕。
可见该板块新房滞销并非个例。今年首批出让的新场地块,在地理位置上与上述滞销楼盘共享同样的配套资源,后续竞拍大概率不会太热门。
倒挂无优势 配套显“短板”
从已有的信息看,本批即将出让的浦东新区新场镇PDXC-02单元02-02地块紧邻两个滞销盘,销售前景难料。后续拿地企业需要推陈出新,以弥补地块先天的不足。
首先,配套是新场板块的“短板”。
乐居此前对新场实际走访时发现,地铁16号线新场站距离这一成片的住宅区约2公里。虽然有沪南公路、沪芦高速、外环高速等多条道路,自驾较便利,但周边一条主干道仍在施工,噪音和环境堪忧。区域大型商业有中优商业广场,但实际走访时发现该商场人气并不旺。周边教育资源如新场实验小学、医疗资源如新场综合医疗卫生中心等能级也较低。
其次,新房吸引购房者的一大因素“倒挂”在这片区域并不显著。
目前周边二手房主要包括丝庐雅苑、万科清林径、东方冠郡等。根据贝壳找房数据,这些二手房小区近期成交均价在3.5—4万/平左右。而本次新场地块房地联动价为4.8万/平,已开盘的其他新房高层均价接近5万/平,叠加接近6万/平,相对于板块内二手房均不具备优势。
而周边滞销楼盘仍有不少房源待去化,充足的选择面将进一步加剧区域内卷。因此,对于该地块的拿地企业来说,能否“点石成金”将是对实力的考验。
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