谁将是徐家汇中心项目地块买主？

  新浪乐居讯(编辑 杨蕾)7月19日，上海规土局发布公告，徐汇区“徐家汇中心项目”地块正式预申请，起始总价175.26亿元，土地总面积约9.9万平方米，性质为商办、餐饮旅馆业。新浪乐居第一时间跟踪报道“18年的等待 徐家汇中心地块175亿欲破茧”，引起众人的关注，十分好奇到底谁将拿下这块地？

  公告特别提示，希望具有建设与运营大型商业商务楼宇及高星级酒店经验、以持有物业为主要运作模式、具有国际影响力的优质开发企业参与此次预申请活动。

  某资深业内人士指出，需要这么庞大的资金量，且开发仍需要面对种种条件，对于一家企业来说确实太庞杂了，极大可能是房企联合拿地开发，主要猜测有几种形式：港企联合港企、港企联合险资企业、港企联合内地房企。“当然不排除一些无可预料的黑马出现。”

  有消息称，目前该地块已吸引了多家开发商，包括新鸿基地产、香港怡和、恒基兆业、香港置业等；而九龙仓已在海外准备筹集数百亿元资金，以投标该项目。

   部分港企持有现金为新浪乐居据该公司2012年年报或2012/13年中期报告整理

  港企联合港企？

  “几家在内地较出名的香港房企，如新鸿基地产、恒基兆业、九龙仓、恒隆等都具有高星级酒店开发经验，又有自己持有的物业，均比较符合条件。”上述资深业内人士表示。

  根据该地块出让规定，如是独立预申请人，所注册成立的项目公司，必须100%独立出资成立。竞得后不得进行调整；如是两家以上的(含两家)多家联合预申请人，在联合预申请附表中，应当注明各方的投资比例。联合预申请人在通过预申请资格确认后，各投资主体的投资比例不得调整。该规定避免了房企参与炒地的可能性，间接把控了拿地房企资质，但同时也加大了意向企业操作地块时的资金压力。

  “如果其中2家联合的话，资金压力将减少不少。”其表示，楼市常态化调控的市场背景下，联合拿地的开发模式逐渐盛行。联合拿地本身就是市场资源优化配置，规避投资风险的市场行为。

  实际上，港企持有资金还是可观。根据新鸿基地产发展有限公司2012/13年中期报告，截至2012年12月31日，其银行存款及现金为115.51亿元港币；据恒隆地产2012年年报，截至12月31日，恒隆集团有限公司现金及银行存款为360.25亿元港币；据新世界中国地产有限公司2012年度年报，截至2012年6月30日，现金及银行结存为1325.76亿港元。据九龙仓集团有限公司2012年年报，截至2012年12月31日止，银行存款及现金187.95亿元港币。

  除了资金充足外，这几个内地知名港企，均有建设与运营大型商业商务楼宇及高星级酒店的经验。如，新鸿基地产集团投资开发的上海国金中心、国际金融中心；恒基兆业地产开发建设的香港四季酒店、恒基名人商业大厦；新世界中国地产有限公司开发建设的新世界中心、德福广场、 K11；恒隆地产建造的恒隆广场及港汇恒隆广场等等。

  资深业内人士张宏伟表示，对于这些港资企业来讲，其拿地选择目标就仅仅局限于市中心优质地块，擅长于高端物业的开发，也擅长利用资本市场力量开发和经营商业性物业，尤其是大型综合体的开发，毫无疑问，这些优势成为他们首先向“徐家汇中心项目”抛绣球的重要原因。

  港企联合险资企业？

  有业内人士指出，上海市场曾出现过房企联合险资拿地，国内大型保险公司资金充裕，此次，房企也极有可能与其联合。

  据新浪乐居统计显示，2012年11月23日，黄浦区594(北块)、596 街坊招标地块进行了竞价阶段，结果上海外滩滨江综合开发有限公司、中国太平洋财产保险股份有限公司联合体报出27.7亿元，上海农村商业银行股份有限公司报价27.68亿元。

  随后进入定标阶段，经过最终定标，上海外滩滨江开发、太平洋保险联合体击败上海农商银行，以27.7亿中标黄浦区594(北块)、596 街坊商办地块，楼板价超3万每平方米，刷新当时上海单价纪录。资料显示，竞得者承诺年度落税黄浦区170万元。

  从上市公司披露的2012年财务报表看，保险企业整体 “不差钱”。据人民网财经频道特统计出2012年货币资金持有量最多的A股上市公司(以2012年年报计算)，其中中国平安(601318.SH)以持有3832.23亿人民币货币资金居首，占上市公司持有货币资金总量的8.6%。与2011年年报所显示的货币资金量，同比增长了58.3%。

  内地房企联合港企？

  此外，还有知情人士透露，绿地准备和其他企业联合竞买。

  张宏伟表示，从资金实力对比来看，大陆的房企并不比港资差。如果上半年楼市形势继续维持，2013年全年，龙头房企有望保持平均20%至30%的业绩增长率。千亿房企的数量，有望从去年的4家，增长至7家。恒大、中海，甚至万达与碧桂园等，都有可能在今年冲击千亿军团。

  新浪乐居&克而瑞数据显示，2013年第一季度，万科拥有货币资金522.59亿元。

  “但国内又有钱又有经验的也只有绿地。”一房企营销总监称，“绿地符合预公告提出的几个条件的，既有建设与运营酒店经验，又有自己持有的物业，不过，绿地建筑能力与其他港企相比，还是偏差。如果它会联合应该会寻求建筑开发商业能力较强的港企。”

  公开资料显示，绿地集团已经成立绿地国际酒店管理集团，并正式推出高端品牌“铂瑞”Primus和商务品牌“铂骊”Qube。

  他同时也指出，“像万科这类手上有现金的，但在开发商业、办公缺乏经验的企业概率不大。”

  按预申请文件，“徐家汇中心项目”的开工时间为“交地后12个月内”；竣工时间为“动工后60个月内完成总建筑面积的70%，动工后84个月内全部竣工”。

  上海良玉投资公司总经理指出，对任何企业来说，拿下这么高价格的地块都不容易，资金压力、财务压力，以及后续的开发压力等等。拿下这块地的企业，一定会是世界级的优质开发商。

  “我觉得价格的话不是问题，因为只有大集团，拥有强大实力的财团会去参与。” 易居中国执行总裁丁祖昱说。

  到底谁将“抱地而归“？新浪乐居将持续跟踪报道。

  部分内地知名港企背景资料

  样本一

  企业：新鸿基地产(港交所：00016 )

  资金：根据新鸿基地产发展有限公司2012/13年中期报告，截至2012年12月31日，其银行存款及现金为115.51亿元港币。

  简介：新鸿基地产发展有限公司(简称“新地”)(港交所：00016)是一家在香港交易所上市的地产公司，于1972年上市，为香港最大地产发 展商之一，擅长兴建优质住宅及商业项目供销售及投资。其主要核心业务为物业发展，亦经营其他地产相关业务，例如酒店、商场、物业管理。

  开发的部分商业、酒店：环球贸易广场、国际金融中心、创纪之城、中环广场、新鸿基中心、国际金融中心商场、新城市广场、圆方(Elements)、新世纪广场

  样本二

  企业：新世界中国地产有限公司( 港交所：917)

  资金：据新世界中国地产有限公司2012年度年报，截至2012年6月30日，现金及银行结余1325.76亿港元。

  简介：新世界中国地产有限公司(“新世界中国地产”或“本集团”， 香港股份代号： 917)为新世界发展有限公司的内地物业旗舰。新世界中国地产为国内最大型全国性房地产发展商之一。集团发展可出售物业项目、投资出租物业项目、及经营度假村及酒店。

  开发的部分商业、酒店：名店城、新世界中心、德福广场、海滨广场 、K11、九龙万丽酒店、万丽海景酒店、香港君悦酒店、 香港尖沙咀凯悦酒店

  样本三

  企业：恒基兆业地产有限公司(HKEx: 0012)

  资金：据恒基兆业地产有限公司2012年度年报，截至2012年12月31日，流动资产下，现金及现金等价物2012年为125.38亿元港币。

  简介：恒基兆业地产有限公司 (ヘンダーソン・ランド・ディベロプメント・カンパニー・リミテッド)(HKEx: 0012、TYO: 8990)，简称恒地，是一家同时在香港交易所和东京证券交易所上市的香港地产公司。主要业务是物业发展及投资、物业管理、建筑、发展计划管理，并透过主要附属机构恒基兆业发展有限公司 (HKEx: 0097)从事酒店业务、燃气生产及分销、百货业务、财务、投资控股及基建项目。

  开发的部分商业、酒店：上環金龍中心、國際金融中心商場、宏利金融中心

  样本四

  企业：九龙仓集团有限公司(港交所：0004)

  资金：据九龙仓集团有限公司2012年度年报，截至2012年12月31日止年度，银行存款及现金187.95亿元港币。

  简介：九龙仓集团是香港十大地产商之一，总资产上千亿，公司业务包括房地产、传媒、酒店、港口、百货公司等。九龙仓集团有限公司(股份代号：0004)始创於1886年，集团实力雄厚，综合资产总值达港币3343亿元，以发展中、港两地地产及基建业务为策略重点。

  开发的部分商业、酒店：时代广场、上海会德丰国际广场、新加坡会德丰大厦、香港/ 马哥孛罗酒店、太子酒店、港威酒店

  样本五

  企业：长江实业(00001)与和记黄埔(00013)

  资金：据长实2012年年报，截至2012年12月31日，和记黄埔有限公司现金及现金等值为1079.48亿元港币。

  简介：长实是一间地产发展及策略性投资公司。长实为香港规模最大的地产发展商之一，在本港发展一系列的住宅及工商物业。在香港的每七个私人住宅单位中，便有一个由长实发展。长江集团奠基於香港，业务包括物业发展及投资、房地产代理及管理、港口及相关服务、电讯、酒店、零售、能源、基建、财务及投资、电子商贸、建材、媒体及生命科技等。

  开发的部分商业、酒店：东方广场、成都天府丽都喜来登饭店、上海东方汇经OFC、上海-高•尚领域、沈阳丽都索菲特酒店

  样本六

  企业：恒隆地产有限公司(港交所：0101)

  资金：据恒隆地产有限公司2012年年报，截至2012年12月31日，现金及银行存款，恒隆集团有限公司为360.25亿元港币。

  简介：恒隆地产有限公司(股份代号：101)是恒隆集团有限公司(股份代号：10)的地产业务机构，除了香港多元化的地产业务外，并在1990年代，于内地主要城市建造、持有及管理世界级商业综合项目。

  开发的部分商业、酒店：卫兰轩、 山顶广场、旺角中心、恒隆中心

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